行，但这种可行势必建立在项目投入增加销售难度加大销售周期拉长风险性相对提高基础上。二地块分析优势规模项目规模大，硬件物业设施齐全地段道路畅通，交通便利环境依山而居，绿化率高，空气质量好市政配套紧邻高级中学部队医院发展潜力本区域为张家口市桥东区重点发展几个综合组团之，距离市中心直线距离近，升值空间较大。劣势配套区域内缺乏大型商业生活配套开发周期本项目规模大，开发周期长，市场变数大期房销售相对现房目了然，期房显然具有定风险性区域形象本区域尚不属于张家口核心居住区域，改变认识还需要定过程。机会市场机会楼市逐渐回暖，刚性需求持续释放区域借势桥东区城市规划目标和几个大盘开发影响，逐渐成为市场热点，媒体关注度高城市规划方向根据总体规划，本区域是桥东区重点打造宜居板块威胁楼市趋于理性经过去年震荡，购房者购房趋于理性，提升利润空间难度加大同区域竞争本区域内年推出大量同档次或相近档次楼盘，必然会加剧区域内竞争区域间竞争桥西区推出大量同档次楼盘集中推出会加剧区域间竞争，受区域成熟程度影响将加大区域外客户分流。总结本地块所在区域交通便利，生活环境与教育环境良好，属于成长中片区，市场关注度会逐渐提高，后市有较大成长空间。但项目本身规模大，开发周期长，如果前期缺乏品牌管理，美誉度不高，后市操盘难度将会相当大。三项目定位综合定位把本项目建设成为有特色有品位，个性鲜明中档高尚高品质社区。通过小区整体规划和景观规划，产品精心设计，吸引有稳定经济收入，向往高品质生活中青年客户群。通过精心包装运作，力争把本项目做成张家口市年房地产市场典范。个现代高品质建筑社区个处处洋溢着活力和浪漫气息社区个个性张扬需求与众不同社区个张家口市具有十分典型意义建筑群个张家口市住宅高水准模范社区个提供星级物业服务生活社区价格定位价格定位原则以市场为依据以需求为导向理性定价说明当产品价值体现大于它价格表现时，产品畅销毋庸置疑，所以再好产品定价要以市场为依据，以消费者对该区域心理价位，对该种产品心理价位为参考意见，理性定价，让销售主动权掌握在自己手中。项目价位建议参考周边竞争项目在售价格，我们认为本项目开盘价格应制定在元平米形象定位提炼差异化营销精髓，建议将本项目打造成具有欧式风格社区，与现在及未来区域竞争对手区分开。针对本项目目标客户群特征及消费习惯，把本项目在形象上表现出气质品位文化个性精致项目形象，以此来满足市场目标客户群心理需求。项目形象定位内涵城市住宅数据分析，项目服务区现状总人口约万人，人口自然死亡率为，则现状年火化量每年约具，平均每天具。截目主管单位县民政局项目承办单位生态公墓有限公司注册资本万元项目负责人段占伟联系电话项目实施期限年年月年月项目建设规模与内容该项目规划服务规模该项目规划总用地面积平方米，通过项目实施，建各类墓穴个，使项目最高服务能力达到个年。项目工程建设内容如下建设办公服务楼平方米办公服务楼车库骨灰寄存楼。公用辅助工程道路平方米停车场平方米系统学原理，把公墓绿地系统规划纳入城镇总体规划，建立良好宜人殡葬活动环境空间，使公墓功能协调，符合生态平衡要求，充分体现文化品位和个性特征，坚持继承传统殡葬文化，保持地形地貌自然形态，使公墓人文景观和自然景观和谐融通，形成独具特色公墓人文自然景观。基础设施完善具备高效动态生态调控管理和决策系统，不仅物流人流信息流等设施完备，而且文化卫生等设施也应齐备完善。公墓基础设施系统主要包括供水供电通讯信息交通道路消防应急救援等系统，公墓基础设施系统完好率是衡量个公墓基础建设水平公众服务能力和预警应急反应能力重要指标，项目基础设施系统完好率，而且确保设施完备高效稳定。环境质量高殡葬活动需要个清洁安全环境，殡葬活动污染物应得到及时有效地处理。如垃圾无害化处理率指经无害化处理园区垃圾数量占园区垃圾产生总量百分比污水处理率指园区污水处理量与污水排放总量比率，再生水消息看多，市场大环境趋好张家口市所有在售楼盘销售速度平稳，部分项目销售火爆地区整体营销水平欠佳，操盘手法老套，专业代理公司操盘项目均销售良好虽在售楼盘众多，但市场承受力仍有很大潜力，支撑市区新地块开发客户可行性分析购买力收入界定建议本项目目标客户群锁定在家庭月收入元以上含灰色收入者，即年收入在万元左右家庭，他们有能力购买万元住宅。目标范围目标范围除张家口市区外，还要考虑到周边县市在张家口经营就业，且有定经济实力外地客户。目标客户身份机关事业单位公务员，经济效益较好企业员工金融机构从业者医生公务员教师外来小生意者和务工人员等。价格可行性分析操作性通过市场比较法，即选取周边位置较为接近，性质相同楼盘，通过对户型设计环境景观交通配套规模档次装修等情况进行综合比较，得出各项目优劣并打分，最后依据分值和项目实际情况，采取加权平均手段得出市府西大街交胜利中路栋小高栋多层两室三室起价元剩余最北侧栋小高张家口市长江房地产开发有限公司中高档府东福源里市府东大街交茶榆路多层高层两室三室起价元多层售完张家口鑫茂房地产开发有限公司中档新馨园阳西大街交中兴北路栋高层两室均价元售出约张家口市高新房地产开发有限公司中低档板块点评高新区是张家口市政府大力发展新区域，政策倾斜和扶持力度非常大。另外，张家口新市政府已经入驻高新区，完成了全部搬迁工作，政府对于该区域发展力度可见斑。作为市政府大力发展重点区域，开发商也不会错过机会，目前该区域内在建和在售楼盘项目也比较多。虽然目前区域内交通环境优势非常明显，但是作为生活配套些必要基础设施建设仍存在着些不完善方面。这使得购买该区域楼盘自主性需求明显低于其他区域，而投资性需求却大大超过另外两个板块。三张家口市场调研综述张家口市场上短期内呈现出供需两旺态势，未来市场供应量市场机会楼市逐渐回暖，刚性需求持续释放区域借势桥东区城市规划目标和几个大盘开发影响，逐渐成为市场热点，媒体关注度高城市规划方向根据总体规划，本区域是桥东区重点打造宜居板块威胁楼市趋于理性经过去年震荡，购房者购房趋于理性，提升利润空间难度加大同区域竞争本区域内年推出大量同档次或相近档次楼盘，必然会加剧区域内竞争区域间竞争桥西区推出大量同档次楼盘集中推出会加剧区域间竞争，受区域成熟程度影响将加大区域外客户分流。总结本地块所在区域交通便利，生活环境与教育环境良好，属于成长中片区，市场关注度会逐渐提高，后市有较大成长空间。但项目本身规模大，开发周期长，如果前期缺乏品牌管理，美誉度不高，后市操盘难度将会相当大。三项目定位综合定位把本项目建设成为有特色有品位，个性鲜明中档高尚高品质社区。通过小区整体规划和景观规划，产品精心设计，吸引有稳定经济收入，通讯信息交通道路消防应急救援等系统，公墓基础设施系统完好率是衡量个公墓基础建设水平公众服式详见表。招标基本情况表表建设项目名称项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程设施设备监理重要材料其他情况说明设单位盖章年月日第十五章效益分析财务评价经营性公墓不同于纯靠国家拨款事业单位，它可以通过有偿服务获得定经营收入，促进殡葬事业发展。对于经营效益好经营护区冰山梁中生代冰川遗迹黑龙山自然风光龙门峡摩崖石刻等景点自然风景独特朝阳观丹霞地貌塘子庙成区绿化覆盖面积占建成区面积百分比，绿化覆盖面积是指公墓中乔木灌木草坪等所有植被垂直投影面积，环境噪声达标区覆盖率。社会环境稳定生态公墓不但要有良好自然环境和生态环境，而且必须有个平等自由公正伦理和道德稳定社会环境。生态公墓管理者和殡葬活动者环境保护意识强，公众自觉参与环境管理率高。生态公墓实施文明殡葬消费，严控废物产生，旦产生废物应按设定方案进行回收再生和再利用。公众对集会议商务自然观光娱乐健身疗养度假于体省级旅游度假区。今年以来，又投资多万元，恢复了康熙行宫，新建登山栈道及牌楼，提高品位，增加文化内涵，度假村接待能力和服务质量进步提高大海陀国家级自然保园区垃圾数量占园区垃圾产生总量百分比污水处理率指园区污水处理量与污水排放总量比率，再生水利用率指园区污水再生利用量与污水处理量比率。生态公墓不仅要求空气水声学等环境质量达标，而且绿地分布合理，生物多样性趋于丰富，形成良好区域生态环境和完整公墓绿地系统，自然地貌植被水系湿地等生态敏感区域得到有效保护。如空气污染指数小于等于天数年，物种多样性生物多样性重要组成部分，是唱生态避暑戏，着力打造成全县经济后续增长点。县境生态环境良好，自然和人文景观较多，有温泉两处，其中温泉郦道元水经注已有记载，被誉为关外第泉，属高疗效矿泉现已引进亿多元资金加快了态平衡要求，充分体现文化品位和个性特征，坚持继承传统殡葬文化，保持地形地貌自然形态，使公墓人文景观和自然景观和谐融通，形成独具特色公墓人文自然景观。基础设施完善具备高效动态生态调控管理和决策系统，不仅物流人流信息流等设施完备，而且文化卫生等设施也应齐备完善。公墓基础设施系统主要包括供水供电通讯信息交通道路消防应急救援等系统，公墓基础设施系统完好率是衡量个公墓基础建设水平公众服