阶段主要表现为房地产起步和调整年至年为第二阶段，这阶段是衡阳市房地产开发行业发生翻天覆地个重要阶段，也是谱写衡阳市房地产开发行业新篇章个重要时期。这阶段全市共完成开发投资亿元，完成土地开发面积万平方米，竣工房屋面积万平方米，实现商品销售额亿元。年开始进入第三阶段，衡阳楼市经过前两阶段发展后，已向品质人文居住等高端方向发展。经过前面两个阶段准备，许多业内人士认为，衡阳房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨其次是本身就稀缺土地，协议出让方严管后，地价还有进步上升趋势其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本第四是随着人居环境和小区规划日益完善，房屋成本上涨最后城市变化带来了较大有效需求促进房地产行业发展。这些因素将让衡阳房价面临快速爆发到来。年月份时，衡阳商品房均价为元平方米，但到年底已经突破元平方米，上涨势头迅猛。衡阳楼市价格现状根据衡阳业内人士市场调查，衡阳电梯楼价大致如下中泰峰景均价元平方米，愉景湾均价元平方米，中凌景蒂元平方米，江东云森湘江风光元平方米，月畔湾元平方米，尚邦元平方米，雅士林元平方米。项目销售价格定位根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于元其中号住宅楼销售均价元平方米，号住宅楼销售均价元平方米，号住宅楼销售均价元平方米，号至号楼公共停车场元平方米，号楼层商铺销售均价元平方米，号楼二层商铺销售均价元平方米，本项目预测销售总收入为万元，详见附表五销售收入及税金估算表。营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走定价策略推向市场。该项目价位有较高上涨空间，升值潜力很大。本项目将确定以下推广策略推广渠道报纸广告包括衡阳日报衡阳晚报，属于典型政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前周进行次推广既可。短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为种长期营销手法。影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯动态广告平台，值得周期性高密度投放。④单张派改善居住质量，房型合理，尺度宜人。预计房型要求以三室厅或二室二厅为宜。面积在，售价约万元。项目建设资本金万元。资金筹措建设单位自筹资金万元申请银行贷款万元预售收入再投入万元。经济和社会效益分析该项目开发建设符合国家产业政策和寿光市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极作用。提高和改善了寿光市区居住环境，为居民提供处功能齐全设施完善环境优美现代化居住中心。同时可带动寿光市建材工业和第三产业发展。具有良好经济效益和社会效益。主要经济技术指标表序号项目单位北，大莱龙铁路横穿东西，潍高羊临等省道国道纵横交错，新修外环路四通八达，寿光市实现了村村通柏油路，公路通车里程达公里，公路密度达到每百平方公里公里。国家二类开放口岸羊口港，可直达周边国家和地区。寿光市农业经济呈现出蓬勃发展良好势头寿光市是国家确定粮食蔬菜果品棉花水产畜牧综合商品基地市，形成了万亩粮食万亩蔬菜百万亩果品万亩海淡水养殖和个饲养小区格局。目前寿光市粮经比例为。寿光市是山东省确定农业现代化示范市，农业现代化建设起步早，科技含量高，现己建成国家级万亩农业现代化示范区万亩蔬菜高科技示范园农业高新技术走廊高效林业示范园农业生产示范园等五大示范样板工程，引进推广了多个国家多个新品种多项新技术。粮油作物主要是小麦玉米和棉花大豆，粮食总产达亿公斤。寿光市农业先进技术和良种覆盖率分别达到和，科技对农业贡献率达。同时，大力加强农业基础设施建设，农业机械化水平走年未建设过单位住房，员工及家属近万人，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群，预计可购房套。衡阳铁路部门职工衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近万人，目前集中居住在珠晖区和平乡苗圃带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群。二类客户周边私营业主项目毗临衡阳火车站，周边中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城东方广场创富商城广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。三类客户周边学校老师珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学衡阳师范学院衡阳工业大学衡阳机械技术学校衡阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强购买能力。④四类客户珠晖区公务员珠晖区公务员系统，包括企事业单需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构措施将进步减缓已批准项目投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。住房供应结构调整加快。按照国家调控政策要求，套型建筑面积平方米以下住房供应将大幅增加，中低价位中小套型普通商品房土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场主流产品。土地供给将进步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求矛盾。年衡阳楼市走势对衡阳房价走势，目前受到宏观调控政策指数持续攀高居民生活压力加大股市动荡跌至点以下等情况影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长势头，主要是因为土地成本增加，建筑材料价格增长，人工工资提高，直接客户慕湘水明珠风光带名声前来公司作登记，希望能第时间购买到湘水明珠房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期个月蓄客期，计划储备客户批以上。销售计划鉴于目前湘水明珠工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。销售量期工程至号楼标准层住宅套，总建面积，可销售额约亿销售进度本项目预计年月初开盘开盘后个月内，即至年月底，完成总销售任务，约套住宅，销售金额约万开盘后三个月内，即至年月底，完成总销售任务，约套住宅，销售金额约亿开盘后六个月内，即至年月底，完成总销售任务，约套住宅，销售金额约亿开盘后九个月内，即至年月底，完成总销售任务，约套住宅，销售金额约亿开盘后十二个月，即至年月底，完成总销售任务，约套，销售金额约亿。销售收入预测周边城市房价比较许多业内人士认为，衡阳目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长段时间里，将有比较好成长空间，市是山东省确定农业现代化示范市，农业现代化建设起步早，科技含量高，现己建成国家级万亩农业现代化示范区五偿债能力分析该项目申请融资金额为万元，银行贷款金额为万元，借款利息为。经测算，项目有很强还款能力。详见表贷款还本付息估算表详见表资金来源与运用表表贷款还本付息估算表单位万元序号项目名称贷款利率建设经营期合计贷款还本付息年初贷款累计本年贷款本年应计利息年末还本年末付息年末贷款累计二还本付息资金来源投资回收表资金来源与运用表单位万元序号项目名称建设经营期资金来源销售收入当然，这里所谓郊区是相对，随着城市中心扩容，新规划实施，这些目前看似乎还有些偏远居住区不用多少年农用车鲁丽人造板风筝刨花板等多个产品被评为全国名牌产品。近年来，着重培植起了晨鸣纸业蔬菜产业海源盐业联盟化工板材木业机械动力饮料酒业服装工艺电力工业等批实力雄厚，竞争力强大型企业集团。寿光市有多家企业经营规模和经济效益居全省同行业前列，其中晨鸣纸业集团被列入全国家重点企业，经济效益居全国同行业之首，联盟化工集团进入全国百强化工企业。寿光市有家企业通过国际质量体系认证，乡镇宅郊区化，居住片区概念出现经过年开发，市中心核心地段可供开发住宅地已十分稀缺难寻。在私家车加速普及进程中，寿光新楼盘出现了明显郊区化倾向。与此同时，寿光市已逐步形成了些新居住片区。先进技术和良种覆盖率分别达到和，科技对农业贡献率达。同时，大力加强农业基础设施建设，农业机械化水平走在全国前列。寿光市是中国最大蔬菜生产基地，被国家命名为唯中国蔬菜之乡。全国最大寿光蔬菜批发市场已发展成为全国蔬菜集散中心价格形成中心和信息交流中心，辐射全国多个省市区。寿光市工业经济快速发展寿光市工业基础实力日益增强。围绕主导骨干企业，形成了海洋化工农副产品加工机械工艺品建筑建材米左右主卧室。设计精细度房内面积有效利用率大大提高。热点五商业地产热度不减，产权商铺向专业市场转变由于国家新政对商业地产影响较小，年寿光商业地产依然热度不减，商业地产项目数目多规模大，与年不，公路通车里程达公里，公路密度达到每百平方公里公里。国家二类开放口岸羊口港，可直达周边国家和地区。寿光市农业经济呈现出蓬勃发展良好势头寿光市是国家确定粮食蔬菜果品棉花水产畜牧综合商品基地市，形成了万亩粮食万亩蔬菜百万亩果品万亩海淡水养殖和个饲养小区格局。目前寿光市粮经比例为。寿光市是山东省确定农业现代化示范市，农业现代化建设起步早，科技含量高，现己建成国家级万亩农业现代化示范区