变这种状况，只有在产品上下工夫，开发不同类型产品，以所处位臵，产品独特性，单套住宅购买压力小等优势同上述两项目竞争。三区位优势本项目所处位臵处于江北地区商业中心区副中心区域，距江北百货大楼商业区域米左右，地块周边正在形成化工医院为中心新商业中心，这里去集各种商业设施，如医院中小型超市农贸市场饭店宾馆银行邮政等设施，地理位臵十分优越。四交通优势项目东临街，北临遵义路，此两条主路为市城市主要干道，也是江北对外主要交通通道，公交线路四能八达，产通非常快捷便利。五销售预测区由于工业产品密集，环境质量较差，房屋销售价格与市内楼盘相比，价格较低，很适合中低收入群体需求，因此江北地区房屋市场直以中低收入群体为主，价格低需求大，是江北房地产市场大特点。再加上由于化工园区占地而影响到农民，急需在江北购臵房产，这两年江北开发项目少之又少，需求产生大量积压，虽然今年开发项目开工较多，但远远满足不了中低收入群体需求。综上所述，本项目具有需求潜力，竞争优势明显，依托项目所处位臵优势，市场销售前景广阔，住宅售价初步确定为元平方米基本合理。第四章项目选址和建设条件选址情况地址及地理位臵项目建设地点位于市区街。其四至为项目建设地点位于市区街号。其四至为东至街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。项目总用地面积平方米。二土地权属及占地面积根据市国有土地使用权出让合同，市北泰房地产开发有限公司已办议出让方式获得开发大厦宗地平方米使用权。该用地毛地价款市北泰房地产公司已于年月补缴清，用地性质为商业和居住。三用地现状目前，项目用地范围内，只有北侧有年临时建设二层小楼，层为车库，二层为办公用房，其它均为空地。北侧有年临时建设二层小楼，由于没有任何开发手续且又占有市北奉送房地开发有限公司土地，属违法建筑，现正落实拆迁事宜。二建设条件地势地貌市地处东北腹地长白由脉，向松嫩平原过渡地带松花江畔，三面临水四周环山。东经，北纬高档次写字楼推出，而届时正是新希望大厦项目预计竣工时期，虽然市场经过了个饥渴期，但市场巨幅放量对其拟建时期正是成都市写字楼市场对高端产品需求较旺时期，但随着时代广场和开行国际广场销售期结束，成都未来年内建设竣工高档写字楼很少，而与本项目同期建设高档写字楼比较多，竞争力很强，如特拉克斯大厦三峡大厦等，从这种意义上说，项目开发时机并不太理想。二项目区位项目区域示意图诠释项目位于南二环路外，人民南路东侧，毗邻航空路，距火车南站不远。项目区域附近有成熟桐梓林玉林新棕树等住宅小区，生活商业，市场价格也将开始回升。随着经济发展，西部大开发深入，办公楼市场需求将会进步加大。物业类型商品房竣工面积办公用房竣工面积需求量模型预测我们运用西方城市与房地产经济相关理论模型对成都市写字楼市场需求进行预测。我们按白领增长率每年递增，而空置率分别按保守和乐观两种态度估计，即分别为和，计算结果如下表显示。成都市写字楼未来需求情况表从预测表中可以看出未来写字楼市场需求区间范围，特别是年到年，写字楼市场每年可吸纳总量在万平方米到万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大起色。小结从写字楼市场相关统计数据可看出，成都写字楼市场需求强劲增加，但供应量增幅更快，仅仅年施工面积就比上年净增加万平方米，相当于成都写字楼市场正常年份市场消化量，故未来两年能将是成都办公物业大量放量时期，市场竞争激烈。时间白领人数增长率方案空置率净吸纳量方案空置率净吸纳量三甲级写字楼客户消费需求特征分析新希望大本土企业优势，会使本土企业快速成长，进入个新阶段。另方面，本土企业当然也有忧虑，以目前来看，线大品牌开发商进入市趋势不会变，年会有更多这些品牌影子，这对本土企业有很大压力，这些大规模项目，将会以更加具有优势条件抢夺部分客户，这也会使年市房地产市场竞争更激烈。江北随着化工园区占有西北部土地，使区西北部失去土地农民，大量涌入江北，低价们房屋需求旺盛。二市场价格根据近期对市手楼盘信息统计数据分析，市区沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，市中心区域房价在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右，国内知名房地产开发商开发楼盘价格均远高于在地方房企业开楼盘价格。丰满区沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，其精装房价格最高达元平方米左右，其它地区房屋价格在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右。江北沿松花江线房屋售价大多在元平方年，新项目频繁登场，供应量上升明显，尤其是今年下半年，供应量连续上升，市场成交平稳。年市场火爆，很大程度上是在为年低迷买单，而年才是真正意义上江城地产市场市场正常发展年，土地市场放量供求上升房价上涨，都是其具体表现，年，房地产仍将持续这种发展态势。二市场需求地产是经济基础，承载着更多责任和义务。在如今地产行业，人们对居住元素重视越发强烈。我个人看，城市周边生态园区受到热捧后，地产从业态形式上将纵向发展下阶段，多元化楼盘即汇聚中央，逐渐形成本土开发与外埠大品牌开发机构会猎江城商业纷战割据新格局。以东市商圈为例东市商圈是引领市商业发展核心商圈，日客流量近万，此处已形成规模物业形态，包括总建筑面积万平方米财富广场及总建筑面积万平方米左右中京城。系列元素丰富物业出现让这产业领域呈现现百家争鸣纷繁复杂博弈状态。我们会发现，房地产市场在这区域新房投放量是整个地产种状况，只有在产品上下工夫，开发不同类型产品，以所处位臵，产品独特性，单套住宅购买压力小等优势同上述两项目竞争。三区位优势本项目所处位臵处于江北地区商业中心区副中心区域，距江北百货大楼商业区域米左右，地块周边正在形成化工医院为中心新商业中心，这里去集各种商业设施，如医院中小型超市农贸市场饭店宾馆银行邮政等设施，地理位臵十分优越。四交通优势项目东临街，北临遵义路，此两条主路为市城市主要干道，也是江北对外主要交通通道，公交线路四能八达，产通非常快捷便利。五销售预测区由于工业产品密集，环境质量较差，房屋销售价格与市内楼盘相比，价格较低，很适合中低收入群体需求，因此江北地区房屋市场直以中低收入群体为主，价格低需求大，是江北房地产市场大特点。再加上由于化工园区占地而影响到农民，急需在江北购臵房产，这两年江北开发项目少之又少，需求产生大量积压，虽然今年开发项目楼市场每年可吸纳总量在万平方米到万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大起色。小结从写字楼发机构资金要求比较高另方面，在有稳定较高出租率前提下，项目长期收益比较理想。因而，在该提案下，项目获取预期收益前提是开发机构雄厚资金实力及物业稳定且高出租率，前者是基于本项目开发机构及投资商实力，可预控性较高后者是基于项目竞争力市场供求关系及特征变化，预控性相对较低，这种不可确定性令开发机构决策有定风险。成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页关于其它租售组合测算基于以上以来，国外企业进军国内市场，其雄厚经济基础和对物业质量高标准要求，拉动了国内高档办公物业市场需在价格昂贵但服务到位五星级酒店内办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司香港大公报等假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司日本经济协会等。项目针对性优势本项目位于发展非常成熟城南区域，基础设施和配套设施十分完备，高尚住宅小区成片，银行保险证券等金融机构众多，同时也有诸如凯宾斯基等宾馆。项目紧邻人民南路是成都市政府着力打造三条城市南北轴线之，也是成都最有希望轴线之，交通条件和地理位置十分优越国内企业机构实力增强，刺激区域内办公物业市场需求。房地产业逐步复苏，带动了办公物业市场供给，同时办公物业开发规划营销管理等环节也愈发成熟。高档物业呈小幅上升态势，并趋于理性发展中国加入烈。时间白领人数增长率方案空置率净吸纳量方案空置率净吸纳量三甲级写字楼客户消费需求特征分析新希望大厦定位为高档甲级写字楼，主力客群为大中型品牌客户。客群描述主要包括外企国内大中型企业知名国企私企合资企业各类金融机构银行保险公司证券公司等。这些企业非常注重品牌树立以及良好办公环境，对办公地点区位软硬件配置交通条件区域配套等要求颇高。客群投资决策因素上述类型企业理想办公场所与购置比例攀升较长时间市场低迷，消化了较多办公物业，此间市场供应量已较前几年大大降低，市场供需情况开始逆转。国家经济实力增强与国际地位提高，世界各国企业机构纷纷看好来华投资，由此促使办公物业市工面积办公用房竣工面积需求量模型预测我们运用西方城市与房地产经济相关理论模型对成都市写字楼市场需求进行预测。我们按白领增长率每年递增，而空置率分别按保守和乐观两种态度估计，即分别为和，计算结果如下表显示。成都市写字楼未来需求情况表从预测表中可以看出未来写字楼市场需求区间范围，特别是年到年，写字楼市场每年可吸纳总量在万平方米到万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大起色。小结从写字楼