是县级市，商业地产操作并不成熟，对开发团队招商团队营运团队销售团队经验要求极高。政策风险通过分析全国投资环境，为巩固调控效果，中央政府不断强调年宏观调控政策不放松决心。从目前形势来看，虽然三四线城市受宏观经济政策影响较小，但是仍然存在定政策风险，政策潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式经济损失。防范建议以降低建安成本为切入点做好成本控制合理安排融资计划保证资金充足，实现滚动开发注重项目前期市场调研客户需求调查，提供市场热销产品根据市场状况选择合适入市时机，提高变现物业价值通过商业良好运营，实现持有物业增值。户安装了程控电话，农户看上了有线电视。道路交通江家店镇位于市裕安区西部，其与外界联系主要依赖算与资金筹措本项目总投资万元，其中省财政专项资金万，区级财政配套万元，建设单位自筹万元。项目背景及由来新沟民族村位于市裕安区江家店镇西部，与霍邱县姚李镇相邻，是裕安区唯少数民族聚居村。年列入全市个新农村建设整村推进村之，按照规划采取统拆统建，拆除原散居户住房，整体迁入二个居民小区，其中西寨点规划户，平塘点规划户平整土地，统治理农田村庄后，将耕地整体流转给种田大户经营。全村占，黄褐土次之，占，黄棕土壤最少，占。耕地土壤质地物理性状较好，耕作层多为中性，部分重性。适宜种植多种农作物和经济作物。境内交通江家店镇交通便利。东距市区合肥骆岗机场分别为公里公里，从市客运西站发往霍邱姚李路客运班车途经该镇。宁西铁路和两条国道及正在建设中阜六铁路和商景宁西高速公路穿境而过，镇内有四通八达油路交通网，村组间道路形成了循环。地形地质平均海拔米。地势坦荡，相对起伏小，区内地势总趋势东高西低。区域在地质构造上位于扬子准地台Ⅰ级大地构造，下扬子台坳Ⅱ级大地构造，苏浙皖断褶束Ⅲ级大地构造，基岩埋藏很浅，是最佳桩基础持力层。江家店镇设防按地表基本烈度为度地区重要城市标准设防。项目建设可行性区位优势明显项目所在地位于市西部，紧邻姚李镇，依山襟淮，承东接西，国道六梅路穿村而过，距市区公里合肥公里，交通便捷。基础设施完备项目区为年土地整理项目区，坚持地下层为万时尚商业街区地下二层为万大型停车场形态定位休闲广场地下商业街区项目发展设想评估意见项目发展设想项目结合地块商业价值建筑设计商业文化展示等方面进行规划布局主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。广场地块地上作为市民休闲娱乐绿地广场，地下建商业街区及地下停车场。项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代需求，具有市场发展空间，本项目商业发展设想反应出项目市场定位明确，项目商业具有良好市场前景。项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目开发规模区域市场发展市场承接力委托方预计开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下总体项目建设期为年，年建设地下部分万，年建设裙楼万，年建设塔楼部分万。投资估算与资金筹措项目总投资估算根据测算，项目总投资为万元含地价详见下表总地上建筑面积二级开发税收收入。通过本项目投资建设，可增加地方财政收入，促进新沂商业市场健康发展并最终带动新沂及周边地区经济增长同时也提供新就业机会，增加劳动就业人数。对区域发展影响本项目建设首先丰富区域市场配套设施，土地价值在开发过程中得到了更大释放其次作为新沂城市标杆和代言人，本项目不仅可以截流新沂中高档消费人群，同时让城市周边更多消费人群从各方聚集于此，中高端人群涌入对区域整体形象发展与价值提升也将起到很大作用。可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见项目前期沟通阶段项目地块已同新沂政府签订了意向开发框架协议。项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和项目销售回款，对滚动开发提供有力保证。项目具有良好社会效益项目建设有利于发挥区域地段优势，完善城市功能，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益良好占地面积万总建筑面积含地下万项目总投资万为万元地下商业可售面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，预计销售收入为万元。销售税金及附加测算营业税及附加销售收入，印花税销售收入土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税预征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入，商业按计取本项目项目销售税金及附加合计为万元。企业预缴所得税测算根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区，不得低于，按税后净利润预缴所得税。本项目预缴所得税按照销售收入计取，合计为万元。项目销售回款计划根据新沂市住宅项目正常销售情况及本项目实际情况，确定预计销售进度，计算各时期销售回款金额。项目总体销售计划为年下半年正式进入项目销售期，销售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期，截至到年下半年，各年价格定位元沿街商业和地下商业部分年下半年进入销售期，截止至年下半年。其中沿街商业各年售价为元，地下商业各年售内地势总趋势东高西低。区域在地质构造上位于扬子准地台Ⅰ级大地构造，下扬子台坳Ⅱ级大地构造，苏粪池砖混座污水收集系统排污管下水管排污沟垃圾收集转运设施垃圾收集站房砖混栋垃圾桶个人工垃圾收集车辆项目设备投资表污水及沼气工程设备费用估算序号设备名称单位数量规格备注格栅台不锈钢脱硫装臵台贮气柜只发电机组台变配电器台项目设备运输及安装费用取设备总额计算。建设工程其他费用根据项目实际情况以及相关标准取率，结合地方相关行业估计，得出该项目建设工全村户居民集中到小区后，产生大量人畜粪便，生产生活污水多，废弃物多，垃圾多，人居环境和生产生活环境工艺选择原则根据收集区域污水水质与水量，受纳水体环境容量和利用情况，选择合理处理工艺。经技术经济比较，优先采用技术先进经济合理稳妥可靠工艺技术，既确保污水达标排放，又尽量降低建设投资和运行成本。选择处理工艺应确保出水水质满足国家和地方现行有关规定。总平面布臵力求流程顺畅，合理紧凑，减少占地，土方平衡并考虑防洪。进行深入技术经济分析，选用效果好投资省能耗低占地少操作管效方式。通过进行垃圾收集污水治理，可有效减少污染物，避免水质变黑变臭，改善水体生态环境，改善周边居民生活环境。通过以上工程措施可大大改善新沟村水质，对生态环境保护具有重要意义。改善居民生活环境需要，国道六梅路穿村而过，距市区公里合肥公里，交通便捷。基础设施完备项目区为年土地整理项目区，坚持高标准，高规划原则，以山水田路林渠坟宅等八位体综合治理，平整土地面积亩，净增耕地亩，项目完成后，村内田成方林成行渠成网路相通，农田水利道路等基础设施建设完备，为生态村建设奠定了坚实外部环境基础。建设条件具备项目区水电路三通，程控电话宽带网络已启用，交通便捷，电作基地镇区规划设臵座环卫管理所，结合镇区行政用地设臵。项目建设意义及必要性是保护生态环境需要。要树立和落实科学发展观，实现全面发展科学发展和可持续发展，首先必须保护好我们赖以生存生态环境，这是实行可种农作物和经济作物。境内交通江家店镇交通便利。东距市区合肥骆岗机场分别为公里公里，从市客运西站发往霍邱姚李路客运班车途经该镇。宁西铁路和两条国道及正在建设中阜六铁路和商景宁西高速公路穿境而过，镇内有四通八达油路交通网，村组间道路形成了循环。地形地质平均海拔米。地势坦荡，相对起伏小，区内地势总趋势东高西低。区域在地质构造上位于扬子准地台Ⅰ级大地构造，下扬子台坳Ⅱ级大地构造，苏