（终稿）标准厂房新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

计划分两期实施，沿江近平方公里区域为期工程其中钱江三桥下游清江路至运河出江口带为钱江新城核心区，即杭州未来中央商务区由秋涛路庆春路之江路清江路围合而成，占地约平方公里，规划总建筑面积约万平方米。

余下地块为二期工程。

钱江新城建设背景杭州以其秀丽自然风光深厚历史文化积淀坚实经济基础而闻名天下。

在世纪之交，为迎接经济全球化和我国加入机遇和挑战，为加快杭州城市现代化建设，为保护历史文化名城，适应构筑大都市建设新天堂需要，杭州市委市政府提出了杭州城市城市东扩，旅游西进，沿江开发跨江发展东动西静南新北秀中兴战略步骤，即将长期以来形成以西湖为核心团状空间形态转变为以钱塘江为轴线分散组团形态，杭州城市发展将由围绕西湖建设发展西湖时代跨入以钱塘江为依托，跨江沿江发展钱塘江时代，在钱塘江北岸城市地理中心位置建设杭州市城市新中心，这就是杭州钱江新城。

钱江新城建设将使杭州城市格局由三面云山面城演变为江春水穿城过，引领杭州从西湖时代走向钱塘江时代。

钱江新城规划定位钱江新城在建设伊始，就强调高起点规划，充分考虑世纪现代化大都市特点，突出规划前瞻性和承继性，反映出杭州市鲜明地域特色和深厚文化内涵，使西湖钱塘江和城市新中心三者和谐统，避免出现城市趋同化和千城万市个面现象，突出开放大气钱塘江城市景观特色，与精致和谐西湖城市景观相辉映。

为做好钱江新城规划，先后委托上海城市规划设计研究院和杭州市规划设计研究院编制总体规划及控制性详规，邀请德国欧博迈亚公司进行规划咨询，并广泛征求国内外规划专家和杭州市民意见。

根据钱江新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积平方公里，可建建筑面积约为万平方米，包括八个功能区，即行政办公区金融办公区商务办公区商贸会展区文化休闲区商业娱乐综合区办公园区和滨江休闲游憩区。

平行于钱塘江富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长最繁华景观道路新城核心区以市民中心为核心，向江形成中轴线，两侧将建设杭州大剧院等标志性建筑。

新城规划具有低密度高容积率和高绿化率特点，将集中杭州现代化建筑群，体现自然与人和谐统生态环境。

由于钱江新城坐落在江面宽达米钱塘江畔，因此新城规划强调钱塘江时代开放大气豪迈和临江性特点，建筑密度和高度控制等要与钱塘江相呼应，建筑标识性应充分体现杭州城市个性城市区位优势城市历史城市特殊资源和城市支柱产业。

同时，新城规划还勾划出杭州西湖钱塘江城市轴线，城市轮廓线从钱塘江和西湖两个方向清晰可见。

钱江新城未来展望未来钱江新城，将充分发挥产业关联度和积聚度效应，成为大中型企业寻求更大程度发展和创造更多商机工作平台，展现杭州市得天独厚自然风光，发挥全省政治经济科技文化中发展趋势进行了分析，对桂林房地产业如何应对当前危机，如何逆势做大做强等问题进行了深入探讨，对房地产企产开发项目建设，分期建设本大型商住项目时代枫林，并已通过政府招拍挂形式取得了位于临桂新区世纪大道北侧西城北路西城滨江路南侧时代香耕苑南侧亩亩国有土地使用权，用地性质为商业住宅用地，土地使用权年土地证附后。

时代枫林是桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司在临桂新区开发第三个房地产项目，时代枫林期是整个时代枫林项目期工程，其主要功能是为时代枫林项目地址原住户修建将达到万人。

二改善居住条件住房需求。

考虑桂林市城区城市职能转换和老城区更新改造需要，目前主城区居住人口为万人，临桂县城居住人口为万人，规划人均住房面积将由现有平方米提高到平方米，故规划期内旧城改造住房需求为万平方米。

三城市拆迁住房需求。

根据桂林市年城市房屋拆迁计划，老城区内年均计划拆迁面积为万平方米，临桂新区年均计划拆迁面积为万平方米。

年拆迁计划应根据城市建设发展实际情况和需要有计划有步骤逐步落实。

其中拆迁建筑中住宅总量按估算，住宅产权调换安置率按测算，年因住宅拆迁计划需要产权调换安置住宅中面积约，按照每年城市房屋拆迁规模不超过上年房屋拆迁量原则，规划期内城市拆迁住房需求约为万平方米。

综合考虑以上需求预测量和其他各项影响住房需求因素，规划区规划期内住房建设总量将达到约万平方米。

三建设必要性桂林气候温和，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，四季直人，还有山清水秀洞奇石美开发商思维逻辑是房子是人们生活必需品，需求缺乏弹性，因此只要坚持不降价，最终还是有人买。

他们忽视了这样个基本道理虽然房子是大多数人非买不可商品，但相对于房改刚开始前几年，目前需求还远没有急迫到非现在买不可地步。

由于房地产并非如农副产品样是充分竞争市场，其价格变动并不和供求关系变动同步。

也就是说，开发商基于预期作出价格调整决定也是存在时滞，这样就造成了价格黏性即价格调整总是慢于或快于供求关系真实变动，它们之间关系不是同步与即时。

高端产品将走向分化，由于其需求群体是特定小部分人，他们对价格并不敏感。

因此，在大部分产品降价同时，极少数特定地段特殊品质稀缺性楼盘如西湖周围钱江新城区域甚至会继续涨价。

总之，当前我们面临是次房地产全行业全国性调整，这种调整是为了今后更好地发展，既是不可避免，也是暂时和正常。

只是，它对像杭州这样房价过高投资比例过大地区影响幅度将会更将趋缓，房价增速将减慢房地产市场出现所谓调整，与当前宏观调控有关，但更是次全行业自我调整。

宏观调控只是推动它向着既定方向走得更快而已。

杭州房地产投资已连续多年以高于增长率倍速度超常规增长，目前年投资额占比例已经高达左右。

这样高速度与比例是通常所认为城市化或消费需求升级无法解释，也是任何经历过与中国目前发展阶段相似国家比如年英国年美国年日本年韩国所从未经历过。

正如前面所述，形成这种结果核心原因是政策性需求集中释放。

随着政策效应逐渐减弱，这种独无二速度是不可能持久。

二在市场调整阶段，尤其要重视房地产区域性特征。

正由于房地产体制改革是全国性，当前房地产供需状况改变也是全国性。

但也必须充分认识到房地产行业地域性，也就是说，房改政策实施越早房价收入比越高需求透支越多地区如杭州西安沈阳北京南京大连上海青岛长春贵阳等其投资风险也越由秋涛路庆春路之江路清江路围而成富了小区整体形态。

从城市设计高度出发，力图在周边繁杂无序背景上，创造出组完整大气时尚新颖高档小区，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式布局方式，形成层次鲜明，错落有致建筑布局。

采用塔楼式布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。

综合考虑采光通风消防视觉卫生等要求，合理确定建筑物间距，满足视觉私密性通风及绿化空间景观要求，实现大视野大尺度大自然居住环境品质。

同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式阶梯状由北及南逐级降低，在减少投资基础上，保证了车库连通性整体性，最大程度满足了日照要求及人居住环境要求。

充分考虑住宅基本功能，采用紧凑平面布局良好通风采光布局，通过设臵较大入户花园空中庭院及大阳台，提升居住品质。

单元式住宅每套面积范围控制在之间。

通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧构件去概括零散琐碎窗烯酸酯外墙涂料，丙烯酸酯外墙涂料耐久性好，不易变色粉化脱落，与基体之间粘接牢固，施工时受环境温度影响小，施工方便，可采用涂刷滚涂和喷涂等方法进行施工。

缺点是对基层要求高含水率不得大于，且易燃有毒，在施工时应注意采取适当保护措施。

室内装修各楼层入口台阶及门厅为防滑地面砖楼层楼面均为普通防滑地砖墙面为环保涂料卫生间墙面为防水瓷砖到顶公共走道楼梯间为饰面地砖天棚为水泥砂浆顶棚，面刷大白浆。

四配套设施工程给排水工程给水工程水源在城镇供水管网未完善之前项目拟采供水管道从米外城镇供水系统接接入供水，在城镇供管网建成后供水由城镇供水管网接入，采用城镇自来水管网直接供水。

室内给水总管采用给水塑料管，给水支管采用给水塑料管，室外给水管采用埋地给水塑料管。

供水方式本项目供水方式设计为下行上给式。

用水量根据建筑面积使用功能及楼层用水总人数确定日最大用。

场址内有足够场地供施工时堆放材料及搅拌物料，施工场地条件可满足建设要求。

建材本项目所需材料均可在本地解决，水泥钢材可在鹿寨或柳州采购，木材可通过本地木材公司或木材站购买。

本地砖瓦灰砂石均有专门企业生产，可按施工需要就地解决。

本地沙石料资源相当丰富，可通过由当地企业组织人员开采供应，也可以由施工队伍向有关部门申请就地开采供应。

五工程技术方案设计原则贯彻国家有关政策规范要求，建筑结构供水供电暖通采光等设计满足规范，并达到有关节能设计要求。

尊重城镇规划和区域规划要求，强调空间与环境完美结合，同时在设计上注重当地地域特色和行业特点，体现人文关怀，创造和谐人居环境。

满足经济美观适用设计原则，努力实现节能节地节水节材环保建设目标。

功能分区布局合理，使用管理方便，满足单位使用要求。

二总平面布置总平面沿开发区规划道路设个入口，主入口设置在场址北面规划接地和防雷接地共用接地装置，接地电阻不大于欧姆。

低压配电采用系统，电气装置正常不带可导电部分均应接地保护。

绿化工程本项目要结合整个开发区总平进行绿化，楼房前后空地，道路两侧，零星空地种树种草种花进行环境美化，绿化面积为，绿化率。

六节约能源节约能源是资源有效配置手段之。

项目建设及运营过程中，通过认真贯彻执行国家节合秋涛路，北至钱塘江二桥艮山西路，规划面积约平方公里。

计划分两期实施，沿江近平方公里区域为期工程其中钱江三桥下游清江路至运河出江口带为钱江新城核心区，即杭州未来中央商务区由秋涛路庆春路之江路清江路围合而成，占地约平方公里，规划总建筑面积约万平方米。

余下地块为二期工程。

钱江新城建设背景杭州以其秀丽自然风光深厚历史文化积淀坚实经济基础而闻名天下。

在世纪之交，为迎接经济全球化和我国加入机遇和挑战，为加快杭州城市现代化建设，为保护历史文化名城，适应构筑大都市建设新天堂需要，杭州市委市政府提出了杭州城市城市东扩，旅游西进，沿江开发跨江发展东动西静南新北秀中兴战略步骤，即将长期以来形成以西湖为核心团状空间形态转变为以钱塘江为轴线分散组团形态，杭州城市发展将由围绕西湖建设发展西湖时代跨入以钱塘江为依托，跨江沿江发展钱塘江时代，在钱塘江北岸城市地理中心位置建设杭州市城市新中心，这就是杭州钱江新城。

钱江新城建设将使杭州城市格局由三面云山面城演变为江春水穿城过，引领杭州从西湖时代走向钱塘江时代。

钱江新城规划定位钱江新城在建设伊始，就强调高起点规划，充分考虑世纪现代化大都市特点，突出规划前瞻性和承继性，反映出杭州市鲜明地域特色和深厚文化内涵，使西湖钱塘江和城市新中心三者和谐统，避免出现城市趋同化和千城万市个面现象，突出开放大气钱塘江城市景观特色，与精致和谐西湖城市景观相辉映。

为做好钱江新城规划，先后委托上海城市规划设计研究院和杭州市规划设计研究院编制总体规划及控制性详规，邀请德国欧博迈亚公司进行规划咨询，并广泛征求国内外规划专家和杭州市民意见。

根据钱江新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积平方公里，可建建筑面积约为万平方米，包括八个功能区，即行政办公区金融办公区商务办公区商贸会展区文化休闲区商业娱乐综合区办公园区和滨江休闲游憩区。

平行于钱塘江富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长最繁华景观道路新城核心区以市民中心为核心，向江形成中轴线，两侧将建设杭州大剧院等标志性建筑。

新城规划具有低密度高容积率和高绿化率特点，将集中杭州现代化建筑群，体现自然与人和谐统生态环境。

由于钱江新城坐落在江面宽达米钱塘江畔，因此新城规划强调钱塘江时代开放大气豪迈和临江性特点，建筑密度和高度控制等要与钱塘江相呼应，建筑标识性应充分体现杭州城市个性城市区位优势城市历史城市特殊资源和城市支柱产业。

同时，新城规划还勾划出杭州西湖钱塘江城市轴线，城市轮廓线从钱塘江和西湖两个方向清晰可见。

钱江新城未来展望未来钱江新城，将充分发挥产业关联度和积聚度效应，成为大中型企业寻求更大程度发展和创造更多商机工作平台，展现杭州市得天独厚自然风光，发挥全省政治经济科技文化中发展趋势进行了分析，对桂林房地产业如何应对当前危机，如何逆势做大做强等问题进行了深入探讨，对房地产企产开发项目建设，分期建设本大型商住项目时代枫林，并已通过政府招拍挂形式取得了位于临桂新区世纪大道北侧西城北路西城滨江路南侧时代香耕苑南侧亩亩国有土地