上所属场区稳定性较好，根据建筑设计抗震规范判定，场区土层以中软土组成，场地抗震级类别为Ⅱ类，地震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为，特征周期为。广西工程防震研究院按照工程场地地震安全性评价要求，对近场区及邻近地区开展了野外地貌新构造地震地质调查，在工程场地进行了钻探取样和测试，并进行了资料整理分析研究作图计算等工作。已全面完成桂林市临桂新区临桂新城和凤凰新区工程场地地震安全性评价工作，编写出了桂林市临桂新区临桂新城和凤凰新区工程场地地震安全性评价报告，已获专家审核同意。三气候条件桂林属中亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，有三冬少雪，四季常花之说。四季分明，日照多年平均达小时，太阳幅射多年平均为千卡，多年平均气温为，历年平均最高气温达，历年平均最低气温雨量充沛，多年平均降雨量达。无霜冻，可常年施工。四水文因素境内河流属西江水系，主要河流有义江相思江桃花江龙江大江黄沙河。建设场地原为池塘和稻田，附近有水沟，地表水系为该地区农业灌溉及池塘用水水源，地表水补给主要为大气降水。本场地地下水类型主要有孔隙水岩溶裂隙水和岩溶水。孔隙水蓄存于土层孔隙中。地下水位水量变化受气候影响较大，动态不稳定，水位年变幅位。静止水位埋深般与最近鱼塘水或其它地表水水位标高较致。岩溶裂隙水主要蓄存于第四系土层之下灰岩中溶洞及各种岩溶孔洞中，与上部覆盖层及附近河沟水有定水力联系。场地地处岩溶峰丛平原地下水排泄区，大致自东向西排泄，水量较丰富。根据区域水文地质勘察资料，场区地下水对砼无腐蚀性，对裸露钢筋结构具弱腐蚀性。五社会环境条件临桂整体建设被自治区党委自治区政府确定为桂林市发展战略，保护漓江，发展临桂，再造个新桂林，将临桂新区列入自治区统筹推进重点建设新城区之。未来临桂新区定位为桂林城市新政治经济文化商务中心，工业物流商贸基地。在桂林市市委市政府领导下，临桂新区建设呈现出良好运行态势，已列入规划建设项目已陆续开工建设，临桂新区建设指挥部及相关部门已进住新区现场，协调处理建设中遇到问题，体现出桂林市两个文明建设协调发展，项目建级别墅，如月湖山庄佘山高尔夫别墅上海紫园紫都等。淀山湖板块则以绿洲江南园为代表新代融景别墅为江南水乡历史名镇，曲巷流堤等构成古镇美誉吸引了无数慕名而来旅游者，与名闻世界周庄等江南六镇咫尺之遥，并且是中国博物馆之乡，众多博物馆江南园林，内容几乎涉及到古代江南民间习俗信仰雕刻和各种艺术门类，具有高层次审美价值，同时可以悦目悦心和悦志，为本项目以旅游为载体之进行房地产项目开发奠定了基础。便利交通条件，至上海市中心分钟车程本项目处于上海苏州杭州三角地区中心地带，国道沪宁高速江浙炒房资金纷纷选择撤离，同时也抑制了部分购房者信心，对向认为不愁卖多数高价位楼盘可能会出现滞销状态，综合以上因素，将可能对上海及周边房地产市场带来资金缺乏压力，进而带来需求不足。本项目最大挑战在于能否成功开发上海市场客源作为总占地大型郊区湖景楼盘，本项目必须有足够大市场需求才能消化巨大供应量，以昆山经济开发区苏州人口经济基础是无法消化解决，必须将本项目目标需求市场最大范围地扩大到长三角地区，其中，上海市区目标群体庞大，消费购买力强，这是本项目长期最主要目标市场，此外，上海市区至本项目仅半个小时车程，因此，本项目最大威胁在于是否能够成功吸引上海市场客源购买，而时代集团则是首次介入大型高档别墅项目方面开发，在长三角品牌影响面较较窄，给予市场和消费者信心有限。项目开发周期较长，前期资金投入较大，国家宏观政策干预要求开发商具有较强抗风险能力项目开发周期约年，开发周期长，前期市政将达到万人。二改善居住条件住房需求。考虑桂林市城区城市职能转换和老城区更新改造需要，目前主城区居住人口为万人，临桂县城居住人口为万人，规划人均住房面积将由现有平方米提高到平方米，故规划期内旧城改造住房需求为万平方米。三城市拆迁住房需求。根据桂林市年城市房屋拆迁计划，老城区内年均计划拆迁面积为万平方米，临桂新区年均计划拆迁面积为万平方米。年拆迁计划应根据城市建设发展实际情况和需要有计划有步骤逐步落实。其中拆迁建筑中住宅总量按估算，住宅产权调换安置率按测算，年因住宅拆迁计划需要产权调换安置住宅中面积约，按照每年城市房屋拆迁规模不超过上年房屋拆迁量原则，规划期内城市拆迁住房需求约为万平方米。综合考虑以上需求预测量和其他各项影响住房需求因素，规划区规划期内住房建设总量将达到约万平方米。三建设必要性桂林气候温和，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，四季直人，还有山清水秀洞奇石美分发挥人力资源优势，扩大社会就业有效途径。桂林市对发展房地产业十分重视，市政府在年政府工作报告中提出了要积极发展房地产业。贯彻中央自治区促进房地产业健康发展系列政策措施，坚持政策扶持规范市场有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向临桂新区县城和重点镇延伸工作要求。临桂新区将成为桂林市房地产发展个主要战场。在桂林市住房建设年规划期内，临桂新区新增各类居住用地约公顷，占全市规划区新增住房用地供应总量临桂新区住房建设面积总规模将达到近万平方米，占全市规划区新增住房面积。这充分说明，临桂新区将成为桂林市房地产发展主战场。年月日下午，市委书记刘君约请我市部分房地产企业负责人，召开了桂林房地产做大做强恳谈会。对桂林房地产市场现状和。临桂新区作为桂林市未来几年内建设热点地区，住房配套建设应迅速跟进。临桂新区中心区作为近期重点启动建设地区，新区配套住宅建设将以商品性住房为主，并配合建设定比例保障性住房。随着市场经济不断发展和完善，桂林市房地产业快速发展，形成了从勘探规划设计到开发建设流通交易广告中介服务到物业管理产业链，房地产市场相对稳定，房地产业在经济社会发展中所占比重不断增大，发挥作用日益明显。本项目应势所趋，期望促成桂林房地产开发品质提升与突破。桂林市临桂时代枫林建设项目区域位置上风水，三是，完成项目投资估算成本费用估算，为开发建设计划和各项成本费用控制计划做好准备。建议选择良好信誉规划设计动迁拆迁评估工程施工营销策划，保证开发建设项目全过程科学实施和程序管理。原则上以招标方式选择上述参与开发建设项目合作单位，部分不采取招标方式选择也要进行认真讨论和论证后选定。尽快做好项目建设期前基础工作，认真做好项目论证和审批工作。结合本案实际情况，根据总体规划要求完成本案经营管理方案，项目估算开发建设综合成本计划单位成本计划成本控制计划资金使用计划完成施工组织计划建设进度安排工程建设施工质量控制计划落实售后服务和物业管理单位。投资估算与成本费用估算范围土地购置成本土地开发成本建安工程造价管理费用销售费用财务费用开发期间税费。建议，着重在开发成本和开发费用两大部分构成上，进行开发成本和费用细算，并以此对开发建设各阶段作出合理成本及费用控制计划。开发成本土地出让金土地征用及拆迁安置补偿费前期工程费。规划设计，建议采用修建性规划平面管网设计平面布置项目可行性研究市场调查费用地质勘查测绘费④三通平费土地开发费用地上原有建筑物构筑物拆除场地平整工程建设用水电路费用。建安工程费土建工程设备及安装工程基础设施费红线内工程费，供水供电道路绿化公共广场供气排污排洪电讯安保控制环卫等工程费用。公共配套设施费开发小区内应设置公共配套设施发生费用，主要是托幼园学校卫生文化活动商业服务居委会变电房垃圾集散点等公用设施。开发期间税费应充分考虑项目开发过程中所负担各种税金和当地政府有关部门行政事业性收费配套设施建设费建筑工程质量与安全监督费供电增容费④预算定额管理费招投标服务费工程监理费其他税费报建排水设施有偿使用城市占道不可预见费开发费用管理费结合本企业性质可不按标准执行，建议按开发成本计算。销售费用标准是销售收入，本案可按以内计算。广告宣传及市场推广费，暂按销售收入计算销售代理费，按销售收入计算财务费用主要是长期借款利息和流动资金借款利息，可根据企业实际情况确定，但在费用估算时定要考虑进来。二项目规划设计建议按中档型住宅小区进行规划设计。建筑物群体组合时建筑物楼体和建筑物之间，在满足日照天然采光自然通风条件下建议适当增大进深减小面宽和外墙，适量加长楼体长度降低住宅层高。在充分考虑地震设计裂度工程地质与水文地质条件情况下，建议区内多层住宅全部采用砖混结构，临开运街侧，规划部分层小高层为框架结构。在国道布置中关键。所以，最近中央农村工作会议指出今后工作重心是解决三农问题。而农产品市场流通问题是解决三用率表示盈亏平衡点为，说明当生产能力达到，项目即可保本，项目盈亏平衡点较低，盈利潜力较大。敏感性分析选择固定资产投资销售价格原材料价格负荷等因素，在幅度内进行变化测算，结果表明影响最大是销售价格变化，其次原材料价格，负荷变化和固定资产投资变化影响相对较小。当销售价格降低和原材料价格上涨时，内部收益率税后分别为和，高于基准收益率，本项目抗风险能力应较强。概率分析通过概率分析可知，为上所属场区稳定性较好，根据建筑设计抗震规范判定，场区土层以中软土组成，场地抗震级类别为Ⅱ类，地震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为，特征周期为。广西工程防震研究院按照工程场地地震安全性评价要求，对近场区及邻近地区开展了野外地貌新构造地震地质调查，在工程场地进行了钻探取样和测试，并进行了资料整理分析研究作图计算等工作。已全面完成桂林市临桂新区临桂新城和凤凰新区工程场地地震安全性评价工作，编写出了桂林市临桂新区临桂新城和凤凰新区工程场地地震安全性评价报告，已获专家审核同意。三气候条件桂林属中亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，有三冬少雪，四季常花之说。四季分明，日照多年平均达小时，太阳幅射多年平均为千卡，多年平均气温为，历年平均最高气温达，历年平均最低气温雨量充沛，多年平均降雨量达。无霜冻，可常年施工。四水文因素境内河流属西江水系，主要河流有义江相思江桃花江龙江大江黄沙河。建设场地原为池塘和稻田，附近有水沟，地表水系为该地区农业灌溉及池塘用水水源，地表水补给主要为大气降水。本场地地下水类型主要有孔隙水岩溶裂隙水和岩溶水。孔隙水蓄存于土层孔隙中。地下水位水量变化受气候影响较大，动态不稳定，水位年变幅位。静止水位埋深般与最近鱼塘水或其它地表水水位标高较致。岩溶裂隙水主要蓄存于第四系土层之下灰岩中溶洞及各种岩溶孔洞中，与上部覆盖层及附近河沟水有定水力联系。场地地处岩溶峰丛平原地下水排泄区，大致自东向西排泄，水量较丰富。根据区域水文地质勘察资料，场区地下水对砼无腐蚀性，对裸露钢筋结构具弱腐蚀性。五社会环境条件临桂整体建设被自治区党委自治区政府确定为桂林市发展战略，保护漓江，发展临桂，再造个新桂林，将临桂新区列入自治区统筹推进重点建设新城区之。未来临桂新区定位为桂林城市新政治经济文化商务中心，工业物流商贸基地。在桂林市市委市政府领导下，临桂新区建设呈现出良好运行态势，已列入规划建设项目已陆续开工建设，临桂新区建设指挥部及相关部门已进住新区现场，协调处理建设中遇到问题，体现出桂林市两个文明建设协调发展，项目建级别墅，如月湖山庄佘山高尔夫别墅上海紫园紫都等。淀山湖板块则以绿洲江南园为代表新代融景别墅为江南水乡历史名镇，曲巷流堤等构成古镇美誉吸引了无数慕名而来旅游者，与名闻世界周庄等江南六镇咫尺之遥，并且是中国博物馆之乡，众多博物馆江南园林，内容几乎涉及到古代江南民间习俗信仰雕刻和各种艺术门类，具有高层次审美价值，同时可以悦目悦心和悦志，为本项目以旅游为载体之进行房地产项目开发奠定了基础。便利交通条件，至上海市中心分钟车程本项目处于上海苏州杭州三角地区中心地带，国道沪宁高速江浙炒房资金纷纷选择撤离，同时也抑制了部分购房者信心，对向认为不愁卖多数高价位楼盘可能会出现滞销状态，综合以上因素，将可能对上海及周边房地产市场带来资金缺乏压力，进而带来需求不足。本项目最大挑战在于能否成功开发上海市场客源作为总占地大型郊区湖景楼盘，本项目必须有足够大市场需求才能消化巨大供应量，以昆