真玻璃幕墙则表现灵动活跃而金属材质应用则体现了建筑时代气息。大型空间科学布局本项目功能组成中有两个大型开敞空间调度指挥中心和入口大堂。在常规高层建筑平面设计中，交通核多采用单核中心布局方式，其南北向使用空间进深在无柱情况下最多为米，同时米也是最适宜办公空间使用进深尺寸，在这种情况下，如果不考虑增加裙房或标准层出挑情况，很难解决大型开敞空间布局问题。为此，本设计把单交通核拆分成两组，分开布置在建筑左右两侧，其之间就可以形成大面积开敞空间，结合定上空高度，便可以在首层形成尺度恢弘通高景观中庭，极大提升写字楼内部环境品质同时在中庭顶部设置结构转换层，便可以在这层之上形成开敞无柱空间，完全可以满足平米调度中心使用。建筑层高合理划分考虑到高层建筑结构经济性，本设计将写字楼结构顶板控制在米以下，共设置层。其层高设计如下入口门厅层位于整个建筑首层，包括了待客区接待台候梯厅贵宾室等多处形象展示空间，净高要求较高，故层高设计为米餐厅包间层多为大空间开场形式，人员流动性大，为了保证日后办公空间使用，故层高设计为米客房层设计考虑客房内不设吊顶净高可达米以上，且日后可根据需要改为办公空间，故层高设计为米办公层层高设置依据国内甲级写字楼设计标准要求室内净高达到米以上，同时考虑吊顶内管线高度和结构梁高，其层高设计为米是合理。三方案设计外立面设计本方案外立面材料以淡黄色石材为主，整齐划石材立柱刚劲有力向上伸展，有效地强化了建筑挺拔身姿同事立面局部采用正面玻璃幕墙，它灵动与石材厚重形成了鲜明对比。在建筑东西两侧还局部采用了铝质金属框架，金属材质应用不仅丰富了建筑外观材料层次，更体现了建筑强烈时代气息。功能布局地上部分建筑首层为出入口门厅，层高米。正南侧中部为写字楼主入口，进入入口后即为通高景观中庭中庭宽米进深米高米，中庭两侧分设两组交通核，共设置电梯部楼梯部，可完全满足楼内各功能区人员交通需要。中庭东西大而些发展相对较慢地区如南宁哈尔滨海口太原天津苏州长沙郑州济南兰州西宁成效需求较低。二老杭州人指原来杭州市区非农业户籍人口。在谈这部分人住房需求时，我们首先要问个问题究竟是什么因素促成了杭州或者全国房地产市场近几年超常规发展呢很多人都会说是城市化或者居民消费结构升级，这样说法固然不能说错。但还有个现象应该引起足够注意房地产市场从以来高速增长，在时间上是与住房体制改革步伐正好致。这种政策变动导致需求集中释放是催生房地产业年至今长达六年高速增长最重开发商思维逻辑是房子是人们生活必需品，需求缺乏弹性，因此只要坚持不降价，最终还是有人买。他们忽视了这样个基本道理虽然房子是大多数人非买不可商品，但相对于房改刚开始前几年，目前需求还远没有急迫到非现在买不可地步。由于房地产并非如农副产品样是充分竞争市场，其价格变动并不和供求关系变动同步。也就是说，开发商基于预期作出价格调整决定也是存在时滞，这样就造成了价格黏性即价格调整总是慢于或快于供求关系真实变动，它们之间关系不是同步与即时。高端产品将走向分化，由于其需求群体是特定小部分人，他们对价格并不敏感。因此，在大部分产品降价同时，极少数特定地段特殊品质稀缺性楼盘如西湖周围钱江新城区域甚至会继续涨价。总之，当前我们面临是次房地产全行业全国性调整，这种调整是为了今后更好地发展，既是不可避免，也是暂时和正常。只是，它对像杭州这样房价过高投资比例过大地区影响幅度将会更季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年均气温。月份最高，平均在之间，最高极端气温月份最低，平均，极端最低气温。年积温。山下平原高于山上，平均温差，泰山顶极端最低气温相对湿度月份最小，为月份最大，为。年均无霜期天。降水由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。泰山顶气象站年均降水量为毫米，比山下气象站多毫米。年最大降水量在北部山区，年曾达到毫米。年中，月份降水量为最小，平均毫米月份降水量最大，般在毫米以上其中泰山顶降水量多达毫米，约占全年降水量以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在毫米以下泰山顶降水量毫米，降雪日数平均天泰山顶降雪日数年均天平均初雪日为月日日，终雪日为月日月日。夏季降水最多，季降水量平均毫米，占全年降水量以上。其中泰山顶降水最大，为毫米。季风由于受泰山徂徕山地形影响，风向多是东北售表现开始明显优于同期住宅销售表现，住宅调控对资金挤出效果十分明显，大量资金开始转向写字楼市场。价格快速上升，北京强势领涨随着写字楼成交量稳定增长，写字楼价格也出现加速上涨。年月，国内个主要城市样本甲级写字楼价格均出现明显上涨。在个城市中，价格上涨幅度超过城市分别有北京上海广州深圳南京，其中北京以涨幅位居榜首，远超其他线城市平均涨幅。租赁需求旺盛，入住率持续提升个城市写字楼入住水平能够反映出当地写字楼市场供求关系，如果入住率率过低，表明这个城市写字楼市场供大于求，反之则表明这个城市写字楼供不应求。截止年月，个城市平均甲级写字楼入住率为，其中线城市入住率情况明显优于二线城市，反映线城市供求整体平衡，而二线城市存在定供大于求。对市来说，纵观近年来市内写字楼市场，从写字楼物业内部配套水平，装修水平到物业管理水平都存在较大差异，当然相应价格也存在较大差异。这样差异由项目建设要求。地震本区地震烈度为六度区，因有泰山群变质岩系坚固基地，且又距沂蒙强震地区较远，现处于震中空白区，不存在强震环境地质条件。四配套条件给排水项目区位于市城区自来水供水服务范围，项目拟采用市自来水公司提供自来水，从东天门大街干管引入项目区。本项目位于省市高新开发区北部，南邻东天门大街。有市政雨污干管，生活污水经化粪池处理后可就近排放至公共污水管网，不会对环境造成污染。供电市电网遍布全市城乡，电能供应充足，项目用电可从附近东天门大街供电线路引入，供电有保证。通讯市程控电话交换机总容量万门，长途可直拨世界多个国家和地区，现已建成现代化电话本地网移动通讯网数字数据网。邮电除传统信函包裹电话电报等业务外，还有公众数字数据网国际互联网公众多媒体通讯网宽带网线通视频点播邮政特快传递和被快于供求关系实变，道路互相连通，且基本上没有交通管制，有力地支撑了望京内部日常地交通组织。合理交通布局，不但缓解了望京地区人流车流疏导问题，有序消费环境也便于吸引更多消费人流来此消费。立交桥立交桥为疏导缓解交通阻塞问题提高道路通行能力保障行人安全起到至关重要作用。望京地区现有立交桥座，分别为来广营桥广顺桥广泽桥五元北桥五元桥大山桥南湖渠桥四元桥望京桥望和桥北湖渠桥，以及将于今年完工湖光中街立交桥。上述立交桥分别设置于望京周边地区，绝大部分是进出望京地区主要出入口，主要承担了连接外部公路系统与内部城市道路系统纽带作用，是望京地区保持交通顺畅有力保障。望京地区原规划出入口可达个，但仅个可用，所以造成外部公路系统与内部城市道路系统脱节，上下班高峰期间进出望京交通系统全面瘫痪。从目前现状看，随着政府市政投入力度加大，望京地区交通问题已得到初步缓解，立交桥在望京地区起到了很好连结作用，是望京地区高速运转关键所在。区域交通未来规划及道路改造分析望京地区内部交通路网较为密集，地区道路状况较好，路幅普遍较宽，基本上是城市次干道，但是道路缺乏复合化规划，随着入住人口增多，望京区域私家车数量迅速上涨，私家车数量巨大对道路交通状况提出了较大考验，以往交通规划不完善方面开始显现，外部公路系统与内部城市道路系统脱节，交通拥堵较为严重，特别是上下班高峰期间进出望京道路易堵。另外，区内交通监控系统还不很健全，道路交通指示牌明显不足。针对以上问题，政府对交通规划进行了调整，并投入较大资金进行改造，同时加大交通监控力度，设立了更多指示牌，可以预见，望京地区未来交通将更加顺畅。按照规划，望京地区将完成六个主要出入口和五个次要出入口建设，建立个以快速轨道交通和公共交通为主，多种客运方式相结合综合交通体系。今年已完成阜通大街西延线建设，实现进出城区快速连接，完成了花家地南街花家地街望京街与京顺路进出望京地区出入口改造，预计年前全部实现望京地区道路网络规划。人人口口状状况况分分析析商业项目开发最重要因素之就是人口消费支持，人口消费特性与消费结构层次等相关问题是直接制约商业市场发展，因此，在分析区域人口现有状况之前，先对住宅项目发展做深入分析，从而提供依据和支持。住大地岳各庄北桥望京花园支望京路宏昌路丽都饭店朝阳路劲松十八里店北桥站宏昌路东直门长途站定位位及及可可行行性性研研究究四市场初步定位业态定位租售价格定位终端客户定位五项目操作性分析市场面分析技术面分析经济面分析六经济模型部分成本部分核算额度比例核算租赁现金流分析静态租赁现金流分析动态项目租售同步操作现金流状况七可行性分析结论项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京地区位于北京市区东北部四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作居住娱乐等功能规划配交通系统由于城市化发展速度越来越快，轨道交通已经发展成为重要交通工具之，不再仅仅是原来辅助交通工具种。从商业方面分析，轨道交通可以很好扩大辐射半径带来有效消费群体，同时也可以弥补常规交通存在不足真玻璃幕墙则表现灵动活跃而金属材质应用则体现了建筑时代气息。大型空间科学布局本项目功能组成中有两个大型开敞空间调度指挥中心和入口大堂。在常规高层建筑平面设计中，交通核多采用单核中心布局方式，其南北向使用空间进深在无柱情况下最多为米，同时米也是最适宜办公空间使用进深尺寸，在这种情况下，如果不考虑增加裙房或标准层出挑情况，很难解决大型开敞空间布局问题。为此，本设计把单交通核拆分成两组，分开布置在建筑左右两侧，其之间就可以形成大面积开敞空间，结合定上空高度，便可以在首层形成尺度恢弘通高景观中庭，极大提升写字楼内部环境品质同时在中庭顶部设置结构转换层，便可以在这层之上形成开敞无柱空间，完全可以满足平米调度中心使用。建筑层高合理划分考虑到高层建筑结构经济性，本设计将写字楼结构顶板控制在米以下，共设置层。其层高设计如下入口门厅层位于整个建筑首层，包括了待客区接待台候梯厅贵宾室等多处形象展示空间，净高要求较高，故层高设计为米餐厅包间层多为大空间开场形式，人员流动性大，为了保证日后办公空间使用，故层高设计为米客房层设计考虑客房内不设吊顶净高可达米以上，且日后可根据需要改为办公空间，故层高设计为米办公层层高设置依据国内甲级写字楼设计标准要求室内净高达到米以上，同时考虑吊顶内管线高度和结构梁高，其层高设计为米是合理。三方案设计外立面设计本方案外立面材料以淡黄色石材为主，整齐划石材立柱刚劲有力向上伸展，有效地强化了建筑挺拔身姿同事立面局部采用正面玻璃幕墙，它灵动与石材厚重形成了鲜明对比。在建筑东西两侧还局部采用了铝质金属框架，金属材质应用不仅丰富了建筑外观材料层次，更体现了建筑强烈时代气息。功能布局地上部分建筑首层为出入口门厅，层高米。正南侧中部为写字楼主入口，进入入口后即为通高景观中庭中庭宽米进深米高米，中庭两侧分设两组交通核，共设置电梯部楼梯部，可完全满足楼内各功能区人员交通需要。中庭东西大而些发展相对较慢地区如南宁哈尔滨海口太原天津苏州长沙郑州济南兰州西宁成效需求较低。二老杭州人指原来杭州市区非农业户籍人口。在谈这部分人住房需求时，我们首先要问个问题究竟是什么因素促成了杭州或者全国房地产市场近几年超常规发展呢很多人都会说是城市化或者居民消费结构升级，这样说法固然不能说错。但还有个现象应该引起足够注意房地产市场从以来高速增长，在时间上是与住房体制改革步伐正好致。这种政策变动导致需求集中释放是催生房地产业年至今长达六年高速增长最重开发商思维逻辑是房子是人们生活必需品，需求缺乏弹性，因此只要坚持不降价，最终还是有人买。他们忽视了这样个基本道理虽然房子是大多数人非买不可商品，但相对于房改刚开始前几年，目前需求还远没有急迫到非现在买不可地步。由于房地产并非如农副产品样是充分竞争市场，其价格变动并不和供求关系变动同步。也就是说，开发商基于预期作出价格调整决定也是存在时滞，这样就造成了价格黏性即价格调整总是慢于或快于供求关系真实变动，它们之间关系不是同步与即时。高端产品将走向分化，由