（终稿）福建信息职业技术学院学生实训商场新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

从我公司项目规模及地理位臵而言，产品定位于高级白领陶瓷工艺师当地公务员企业主小生意人以及企事业单位职工为主目标客户群体。

户型定位根据选择目标客户，本项目户型以三房为主力户型，两房和四房为辅助户型。

二建设目标本项目规划以居住为主，兼容办公商业文化娱乐教育等功能，充分体现了以人为本理念，满足了对居住环境居住类型居住心理要求。

这体规划充分考虑了各种性质用地间相互协调和衔接，体现了规划设计现代和时尚，具备了高品质居住环境和高标准生活服务设施，创造了清新雅致人文居住园区。

期望本项目实施后，公园范围更大，景色更美，设施更新，环境更优，全市人民日常晨练休闲，老人聚会，儿童嬉戏，节日游乐场所。

通过对公园及周边改造工程实施，把过去单收费公园，已改变为开放式公园文化步行商业休闲街高品质居住小区三位体新模式。

通过公园周边地区改造，江岸美化，道路建设，是公园周边地产资源升值，建设高品质商住小区，实现生态效益社会效益经济效益同步提高。

二需求分析景德镇是闻名于世瓷都，建城至今已有年历史，据调查了解，以下三大因素将直接增加市场对商品房需求是居住条件改善。

目前，景德镇市居民住房大多为房改房，居住面积小，目前人均居住面积约，且部分比较陈旧，许多市民都想改善居住环境，这个人均居住面积水平距建设部确定，到年城镇人均居住面积小康目标还有较大差距，按现有人口万人达到这个人均居住面积目标估算，未来年平均每年要增加住房面积万二是城市人口增加。

目前景德镇市常住人口不到万人，根据景德镇市城市发展规划，至年，景德镇将由目前中等城市发展成为规划人口万人以上大城市，平均每年增加城市人口万人，按目前人均居住面积估算，每年要增加住房面积万，按小康目标估算，每年要增加住房面积万三是旧城改造。

据评估人员到景德镇市房管部门调查了解，景德镇市旧城改造工作落后于全省其他地级市，目前，景德镇市旧城改造工程还有约万住房需拆迁，按年基本完成旧城改造工程估算，每年需拆迁住房万。

以上三大因素将直接刺激景德镇市商品房需求。

据调查了解，目前景德镇市周边浮梁乐平有超过万人在外地打工，这些打工人员每年打工收入超过亿元，打工者积累了定积蓄后，大都不想再回到原来农村居住，而是想在城市购买店面和住房，既能做生意，又能居住另外，城区居民中，随着收入水平提高，以旧房换新房，以小房换大房，二次臵业人越来越多，特别是大批年轻人改变观念超前消费，通过信贷途径圆住房梦，这都为景德镇市房地产开发提供了商机，有利于金岸名都商住小区商品房销售。

政府将加大对房地产开发调控力度及城市建设力度，这将极大改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进了景德镇年主导风向东北风冬季东偏南风夏季最大冻土深度最大积雪深度基本风压基本基础技术资料等。

研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度规定，本报告在项目建设条件进行了实地勘查，对项目概况及建设必要性建设场地与条件内容与规模总平面图布臵及建筑结构方案公用工程环境保护安全卫生消防安全及节能组织机构与定员项目组织与实施进度安排项目招标方案投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设必要性内容及方案投资估算与资金筹朝天椒龙须草等林果资源有松杉泡桐等用材料多种和苹果柑桔板栗柿子油桐生漆等经济树多种及猴头木耳蘑菇等繁多土特产品。

中药材有山萸肉杜仲天麻辛夷桔梗等，其中山萸肉年产万公斤，占全国产量六分之。

境内生物种类繁多，有珍贵野生动物资源。

内乡县旅游资源非常丰富。

内乡县衙兴建于元代，重修于明清，是全国唯保存比较完整古代县衙建筑群，被国务院公布为国家级文物保护单位，年接待海内外游客万人以上。

位于内乡北部山区宝天曼国家级自然保护区，有很多孑遗植物和珍奇动物在这里繁衍生息，是我国少有生物物种资源天然基因库，登上宝天曼峰顶，俯瞰群山巍巍，林海苍茫，云雾缭绕，气象万千，是不可多得天然公园。

此外，恐龙蛋及恐龙骨骼化保护区天然溶洞天心洞狄青洞影视基地春秋城和七里潭五龙潭让河风景区，风景旖旎，妙趣横生，是休闲旅游好去处。

改革开放以来，内乡县经济和各项社会事业取得了长足发展较少，大多居民均以自住为主，因此房地产泡沫较少。

房价相对较低，具有定可塑空间，国六条及相关政策出台，对于景德镇房地产市场平稳发展，房价有序上升并无大碍。

当前，国际金融危机持续蔓延对我国经济负面影响日益加深，国家提出扩大内需保增长，从目前看，金岸名都商住小区建设能带动大量水泥钢材等原材料，以及工程机械供水供电和通讯管线需求增量，带动劳动用工和就业增量，可以盘活土地资产，扩大税源，增加财政收入，是拉动国民经济发展个重要增长点，还将带动房地产二三产业发展，成为景施工面积万平方米德镇经济社会快速发展个重要支撑，成为增加就业岗位重要阵地。

二项目建设可行性投资规模合理有序。

根据相关资料显示，十五期间，景德镇市房地产开发经营企业从年家到年家，增长了倍。

年，全市生产总值为亿元，全市房地产开发投资完成亿元，比上年增长，房地产投资占了生产总值。

开发总量较快增长。

年，住房施工明，是座具有山水生态文化特色城市。

全市森林覆盖率达到，城市绿化覆盖率绿地率分别达到和。

良好自然环境奠定了景德镇绿色农业生态基础。

景德镇农业资源丰富，是江西省商品粮基地蔬菜基地茶叶基地食用菌基地和林业基地，形成了茶叶蔬菜养殖业三大特色农业产业。

盛产稻谷茶叶蔬菜食用菌油菜籽芝麻花卉和各种山货等。

所辖浮梁县茶叶生产历史悠久，早在唐代就已是全国重要茶叶生产集散地乐平市蔬菜生产规模不断扩大，已成为华东地区最大蔬菜生产基地县市，所产蔬菜在国内市场上已占据席之地。

全市初步形成了南菜北茶近郊养农业产业格局，成为华东沿海地区重要优质农产品供应基地。

进入新世纪，千年瓷都景德镇紧紧围绕建设经济重镇旅游都市特色瓷都发展构想，努力把景德镇建设成为经济重镇江南旅游都市和赣浙皖边际区域中心城市，积极推进社会主义和谐社会建设，国民经济保持了良好位目标客户定位景德镇市在江西省发展中处于经济较滞后地区，外来人口贫乏，客户来源单。

目标客户主要以本地客源为主，属于典型区消费比设方案及镇村境内居民集中区规划方案，村共有居民人，规划新农村建设用地占地面积平方米，约亩。

二主要建设内容建筑面积总面积平方米。

其中居民住房建筑面积平方米，包括楼房套老年房套等居民住房套。

配套建筑面积平方米，包括村民活动中心购物中心卫生室等配套设施。

公用基础设施建设道路建设建设米宽道路条共米建设米宽道路条米建设米宽道路条共米建设米宽道路条共米。

下水道建设建设米宽下水道米米宽下水道米米宽下水道米。

建设给排水绿化亮化基础设施等。

本项居民集中区安臵村民人。

建设容积率。

绿化率。

建设期年。

四工程技术方案居民住房工程规划设计农村居民集中居住区住房规划设计，由村民按确定点，自行确定房型，委托有资质单位进行规划设计后，报镇政府按照规定建筑控制指标道路控制指标绿化控制指标等指标要求进行审核确定。

建设标准应充分体现平原风貌特色，各居民集中区形成具有个性各具特色地方建筑文化。

在集中居住区分组团建设中，户型设计地坪标高檐口高度屋脊高度层高屋面材料和颜色外墙材料和颜色应基本统，具体实现五个化即道路硬化小区绿化路灯亮化环境净化整体美化。

建筑特征抗震设防烈度度。

拟建建筑物使用功能和工艺要求本项工程以农村居民住宅及生产为主单体楼房，村民住宅建筑层次，两层带院，般不高于层，建筑总高度不得超过米。

上人屋面上人楼梯间面积不得超过平方米，高度不得超过米坡屋顶应从檐口起坡，坡顶不超过米半地下室架空层层高超过米含按层计算。

单体平面功能设计与竖向设计主体建筑为层楼房，座北向南，主房前布臵院墙及配房大门入口。

居民集中区内各居民楼房外部造型协调致，内部结构可根居民实际需要，选择不同户型。

造型设计强调简洁大方富有雕塑感形体建筑形体由多种元素组成，充分融入地区建筑风格文化元素。

主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造出庄重大方建筑效果。

在简洁大方形体内，注重开窗及道路绿化等处细部设计，并注重材质变化与对比。

建筑整体造型既统又有变化，融合并创造居民集中区和谐建筑群体关系，整体建筑形象与新农村经济发展及社会进步相适应。

丰富形体穿插关系各居民户住房单体之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈强调细部设计在简洁大方形体内，注重开窗等处细部设计注重材质变化外墙面与大小玻璃窗及玻璃体块相互呼应，对比中有统日照分析每排楼房南北间距，东西间距，由县建委对日照进行分析，自身建筑及北侧建筑满足大寒日日照标准要求。

建筑装修与构造外墙涂料外墙涂料色彩应淡雅明快适当镶嵌还原砖，同组团外墙色彩应致，但不同组团可采用不同色彩。

外墙粉刷层中掺适量防渗防裂剂，分层粉刷。

屋面材料采用新型瓦材，各组团屋面瓦色彩规格新村主干道由北向南贯穿整个地块，承担区内主要人流及交通流，同时作为主要景观和绿化轴线。

村民住宅沿主干等。

公司技术力量较强，工程建设管理经验丰富，成立年来，已完成土地征用亩，开发新区面积亩，共组织实施了多个市政基础设施项目，累计完成投资亿余元。

主要技术经济指标用地面积安臵总户数户建筑占地面积总建筑面积道路面积建筑密度容积域内如安置房及经济适用房。

从我公司项目规模及地理位臵而言，产品定位于高级白领陶瓷工艺师当地公务员企业主小生意人以及企事业单位职工为主目标客户群体。

户型定位根据选择目标客户，本项目户型以三房为主力户型，两房和四房为辅助户型。

二建设目标本项目规划以居住为主，兼容办公商业文化娱乐教育等功能，充分体现了以人为本理念，满足了对居住环境居住类型居住心理要求。

这体规划充分考虑了各种性质用地间相互协调和衔接，体现了规划设计现代和时尚，具备了高品质居住环境和高标准生活服务设施，创造了清新雅致人文居住园区。

期望本项目实施后，公园范围更大，景色更美，设施更新，环境更优，全市人民日常晨练休闲，老人聚会，儿童嬉戏，节日游乐场所。

通过对公园及周边改造工程实施，把过去单收费公园，已改变为开放式公园文化步行商业休闲街高品质居住小区三位体新模式。

通过公园周边地区改造，江岸美化，道路建设，是公园周边地产资源升值，建设高品质商住小区，实现生态效益社会效益经济效益同步提高。

二需求分析景德镇是闻名于世瓷都，建城至今已有年历史，据调查了解，以下三大因素将直接增加市场对商品房需求是居住条件改善。

目前，景德镇市居民住房大多为房改房，居住面积小，目前人均居住面积约，且部分比较陈旧，许多市民都想改善居住环境，这个人均居住面积水平距建设部确定，到年城镇人均居住面积小康目标还有较大差距，按现有人口万人达到这个人均居住面积目标估算，未来年平均每年要增加住房面积万二是城市人口增加。

目前景德镇市常住人口不到万人，根据景德镇市城市发展规划，至年，景德镇将由目前中等城市发展成为规划人口万人以上大城市，平均每年增加城市人口万人，按目前人均居住面积估算，每年要增加住房面积万，按小康目标估算，每年要增加住房面积万三是旧城改造。

据评估人员到景德镇市房管部门调查了解，景德镇市旧城改造工作落后于全省其他地级市，目前，景德镇市旧城改造工程还有约万住房需拆迁，按年基本完成旧城改造工程估算，每年需拆迁住房万。

以上三大因素将直接刺激景德镇市商品房需求。

据调查了解，目前景德镇市周边浮梁乐平有超过万人在外地打工，这些打工人员每年打工收入超过亿元，打工者积累了定积蓄后，大都不想再回到原来农村居住，而是想在城市购买店面和住房，既能做生意，又能居住另外，城区居民中，随着收入水平提高，以旧房换新房，以小房换大房，二次臵业人越来越多，特别是大批年轻人改变观念超前消费，通过信贷途径圆住房梦，这都为景德镇市房地产开发提供了商机，有利于金岸名都商住小区商品房销售。

政府将加大对房地产开发调控力度及城市建设力度，这将极大改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进了景德镇年主导风向东北风冬季东偏南风夏季最大冻土深度最大积雪深度基本风压基本基础技术资料等。

研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度规定，本报告在项目建设条件进行了实地勘查，对项目概况及建设必要性建设场地与条件内容与规模总平面图布臵及建筑结构方案公用工程环境保护安全卫生消防安全及节能组织机