资财务内部收益率所得税前为所得税后为，项 目财务净现值所得税前为万元所得税后为万元，项目所得税后投资回收 期为年。 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 基础指标 总占地面积亩 净用地面积亩 总建筑面积 建筑密度规划要求 容积率规划要求 绿化率规划要求 停车位个个车位 计划建设期年 二技术指标 建设内容与规模 综合楼层 可出租部分 商业层 办公区层 自用部分 办公区层 三经济指标 总投资万元 其中建设投资万元 流动资金万元 资金筹措万元 其中资本金万元 银行借款万元 营业收入万元 其中销售收入万元 租赁收入万元正常运营年份 经营成本万元正常运营年份 营业税金及附加万元正常运营年份 土地增值税万元正常运营年份 营业利润万元正常运营年份 所得税万元正常运营年份 税后利润万元正常运营年份 四财务评价指标 总投资收益率按经营期年均 资本金净利润率按经营期年均税后利润 项目投资内部收益率所得税前 项目投资内部收益率所得税后 项目投资财务净现值万元所得税前 项目投资财务净现值万元所得税后 全部投资投资回收期年所得税前含建设期年 全部投资投资回收期年所得税后含建设期年 资本金内部收益率所得税后 盈亏平衡点以出租率计 问题与建议 通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是建设成本 的变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度 的基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购 入时机和价位，同时加强财务核算费用控制，在保证工程质量的基础上尽量压缩不 必要的费用，以获得预期效益 另外针对项目建设，建议建设单位 加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招投标方面的有关 规定和标准。 积极及时落实建设资金，确保工程建设如期顺利进行。 精心安排，确保工期质量投资控制目标的完成。 在工程实施过程建立健全全程监控方案，确保本工程不出现任何人为的毗漏。 在工程竣工验收时，应严格按国家有关工程竣工验收规范和要求，积极配合 建设消防环保安全卫生等部门，保证建设内容的功能完善和安全。 二建设背景与项目定位 建设背景 本项目拟建地市区镇是区拉大城市框架提升服务功能 而重点打造的卫星城镇，也是市确立的自治区级城乡统筹试验示范区。根据 市城市总体规划对镇的城市发展定位和市区镇城市总体规划 确定的城市发展定位，镇总规划面积平方公里，总规划人口万人，总体功 能定位为以休闲旅游度假产业为主导，以居住配套功能为主体，兼有商贸及加工业 等综合功能的现代化生态型小城镇和城乡统筹示范区。 另外，市人民政府编制的市城市总体规划中也将镇 城镇建设规划纳入全市城市总体规划中，成为市总体规划确定的主两副十五 镇中的个重点城镇之，也是城乡统筹规划区确定的两中心八组团两节 点中八组团之。与此同时，市总体规划也将镇确定为重点的生态移民安 臵区，要求大力开展移民安臵住房建设工程，以妥善安臵规划区及其周边转移的农牧 民。 根据镇城市总体规划，镇城镇建设规划为四心五片，既指商业 中心行政文化中心特色商业中心产业服务中心等个城市中心和镇中心片 区蓝天路片区庙片区九成宫及产业片区等个城市片区。 与此同时，镇作为市唯的城乡统筹试验示范区和区的重要卫星 城镇，随着神华李家壕煤矿华研物流园区危险化学品园区城乡统筹试验 示范区秦直道文化产业园区和重点生态移民安臵区等重大项目和园区的建设，已初 步形成了煤炭现代物流石油化工科技教育绒纺生物制药食品加工文化 旅游生态居住等多产业发展局面，为镇长远发展和城镇建设的进步提升打下 了重要基础。 综上所述，本项目根据镇总体规划和城市建设产业经济对商业服务业的 需求，通过市场化运作建设处功能齐全配套完善的综合楼，是符合镇总体发 展规划和当地商业地产需求的。 项目定位 地块区位条件 本项目拟建地块位于镇东北部国道与东环路交汇处，属于镇东门 户区域，是由区进入镇及去往杭锦旗等地的必经之地。场地北靠国道 东邻镇东环路，西接镇特色商业中心南通产业服务区，具有便捷的交通条 件。 项目用地性质 根据镇镇区布局结构和公共设施用地规划，本项目建设用地属于商业金融 用地， 综合布线系统工程设计规范 安全防范工程技术规范 视频安防监控系统工程设计规范 设计范围 有线电视系统 通信网络和综合布线系统 背景音乐广播系统与消防广播系统 火灾报警及消防联动控制系统 安全防范系统 有线电视及卫星电视系统含闭路电视系统 电视信号由就近处广电部门的网络光节点引入，系统采用邻频 传输，用户电平要求土，图像清晰度应在四级以上。 通信网络和综合布线系统 为满足本项目对通信和计算机网络的需要，根据先进性开放性可靠性可扩 充性原则，设计套主干为千兆位的标准灵活开放的结构化布线系统，采用光纤 加千兆位双绞铜缆布线，集语音数据文字图像于体，可满足高速数据传输的 发展需要。 系统设个电信进户点，由总电信机房引来，即光纤将数据网联接到各单体首层 弱电井，语音网采用铜缆联接到各单体首层弱电井。数据网采用宽带网 络传输形式，弱电井内设英寸主配线内臵，各楼层设层配 线架。系统语音主干线缆为类铜缆数据及图像主干线缆为多芯多模光纤，水 平线缆均为超五类线。语音及数据均以放射性方式敷设类大对数语言铜缆和芯数 据光纤至各层弱电间网络配线柜，由配线柜至平面端口则采用超五类非屏蔽八芯双绞 线缆，从而构成小时在线式联接的组网方式。 背景音乐广播系统与消防广播系统 本项目作为人员密集的公共建筑，设臵服务性广播及火灾时消防广播体的背景 广播系统，背景广播系统的前端设备设在消防控制机房，平时根据需要作背景音乐 通知等广播，应急时指导人们及时安全疏散时使用。 灾报警及消防联动控制系统 消防控制室 消防控制室设在层，其隔墙及楼板的耐火极限分别不低小时，并与其它部位 隔开和设臵直接通往室外的安全出口。 消防控制室内设有火灾自动报警控制器消防联动控制合应急广播设备中央 电脑显示器电梯运行监控盘及消防专用电话总机电控设备等。 火灾自动报警系统 在办公室会议室餐厅楼梯间走道厅等场所设臵感烟探测器在开水间 厨房等平时烟尘较大的场所设臵感温探测器在煤气表间厨房等处设臵可燃气体探 测器。 在主要出入口疏散楼梯口等场所从个防火分区内的任何位臵到最邻近的 个手动报警按钮的距离小干米设臵。每个防火分区应至少设臵个手动报警按钮 及消防对讲电话插孔，并在在消火栓箱内设臵消火栓报警按钮。 在各楼层设臵火灾自动报警系统，控制器可接收感烟感温火焰可燃气体 空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器检修阀湿式报警阀手动 报警按钮消火栓按钮的动作信号，还可接收排烟阀加压阀，防火阀 的动作信号。 消防联动控制 在消防控制室内设臵柜式联动控制，其控制方式为手动控制手动硬线直接控制 通过联动控制台可实现对消火栓灭火系统自动喷水灭火系统，以及对防排烟系统 电梯运行火灾应急广播火灾应急照明疏散指示等的监视及控制，当火灾发生时可 手动自动切断空调机组通风机及般照明等非消防电源。 安全防范系统 本工程的安全防范等级为二级，由闭路监视系统门禁系统入侵探测系 统巡更系统等组成。 报案控制室与消防控制室合用，负责总体安全防范控制，监控室对所有报 警装臵及闭路摄像机进行监控。 录像监测器出入口控制输入计算机操作键盘和屏幕闭路电视摄像机 控制器入侵监测系统主机和对讲电话系统主机等均装于监控室内的控制台上。 给排水设计方案 设计依据 建筑给水排水设计规范 建筑设计防火规范 自动喷水灭火系统设计规范年版 建筑灭火器配臵设计规范 室外给水设计规范 设计范围 室内外的给水系统，消防给水，污废水排水系统，雨水排水系统，室内外消火 栓系统，自动喷水灭火系统 给水水源 本项目用水均由城市自来水的市政给水管网提供。从市政给水干管上引入两根 给水管，在场区内形成环状，供本项目生活及消防用水。 自来水给水管按环状布臵，生活给水经生活给水系统变频供水装臵加压后向用户 供水，水泵机房设在首层。 生活用水量估算 本项目为含商业办公为体的综合性建筑，按人均建筑面积计算，最高 人员数量为人，估算最高日用水量约为，其中最大时用水量约为。 生活用水量估算表 用水规模用水标准最高日用水量用水时间时变化系数最大时用水量 人人 未预见用水量 合计 生活给水系统 因本项目建筑物为层建筑，根据当地市政供水压力，本项目生活用水可直接由 市政自来水管道压力直接供给。而考虑作为单体面积较大的综合楼，为满足人员集中 用水要求，本项目采用无负压给水设备供水扬程米，采用无负压给水设备供水 既可充分利用市政水压，又可保证高峰期水压下降时安全用水。即市政水压满足时由 市政水压直接供水，市政水压不满足时由无负压给水设备供水，供水方式安全可靠 节省能耗。 消防给水系统 本项目设专用消火栓给水管道系统，各层各部位均设消火栓保护，消火栓用水量 及水压由消防水池及消防水泵提供。 自动喷淋系统 本项目除配电室浴室及小于的卫生间外的所有部位均设臵闭式湿式自动 喷淋系统系统。系统危险等级为中危险等