。 操作方式采用交流操作，操作电源为交流，在变压器低压 侧设置成套静电电容器自动补偿装置，以集中补偿形式使高压侧功 率因数提高至以上。 在变电所高压配电室设置量电柜，采用高供高量计量方式，住 宅采用每户表三相表计量。 照明系统 起居室及般活动区，卧室，餐厅厨房，卫生 间，楼梯间。 住户配电箱内设总开关，入户导线采用铜质导线穿钢管敷设。 弱电系统 电话通讯拟采用电信部门的虚拟交换系统，另外，与广域网公 网的数据通路将采用光纤接入方式。 住宅楼内每户设有线电视终端盒，沿墙暗敷，主卧室起居室 书房均设置有限电视终端每户设家庭信息箱只，有线电视每户 引路进线进信息箱，然后再分配至各终端每层设个电视接线 箱，在公共走道嵌墙安装。 二给排水工程 给水工程 本项目用水主要为生活用水，水源采用市政管网自来水。供水 方式采用自来水直供及设置水泵和水箱的联合给水方式。在小区内 形成环网，供本项目用水。 排水工程 本项目排水采用雨污分流制。污水主要是住户生活产生的生 活污水，废水经区内污水管网汇入化粪池处理后排入区的污水处 理厂。 雨水经过雨水斗室外雨水口空调冷凝水收集管室外雨水 管汇入城市雨水管网。 三消防工程 本项目室内设消火栓给水系统，室内消火栓用水量，室外 消火栓用水量为，火灾延续时间小时，室外消防用水由室外 消防管网供给。 室内设置消火栓箱，并确保室内任何部位均有支水枪同时到 达，室内消火栓箱采用单栓消火栓软管卷盘组合箱，箱内配置消防 栓直流水枪和衬胶水带，消防软管卷盘套，箱体下设置灭火器。 消防用水通过消防稳压泵气压罐满足初期火灾用水。消火栓 两台，用备，室外按规范要求设置消火栓水泵接合器。 室外由市政上水管进水，与城市上水管道构成消防给水管网， 管径，在基地环网上按规范要求设置室外消火栓，并在水泵接 合器米以内设室外消火栓。 四暖通及燃气 空调设计 住宅采用分体式空调，具体由住户自己选定。 采暖 本项目取暖采取集中供热的形式，由周边已铺设好的供热管道 直接引入热水，经热交换站内的板式换热器换热，提供给住宅用户， 采暖供回水温度为。 通风设计 各设备用房设机械送排风系统，通风量根据以下原则确定 变电间次小时 泵房次小时 热交换器室次小时 卫生间设机械排风扇，换气次数次小时 六绿化景观 本地块景观规划原则以集中绿地为主体，配以局部景观小品， 将景观元素辐射到各住宅中去，结合建筑设计及道路规划尽可能实 现多住栋景观共享，尽量让各家各户享受到宜人景观，减小住户间 外部景观环境的差异。 七组织机构及物业管理 机构设置 本项目开发执行单位为临沂房地产开发有限公司，公司分为 权力机构经营管理机构和监督机构，本项目实行总经理负责制， 公司内设行政管理部财务部施工管理部设备材料部技术管 理部人事部等部门。 二物业管理 物业管理的品质是项目品质的重要组成部分，为提升小区服务 档次，应引入全新的物业服务理念，由社区管理者变为社区的服务 者，提供全面而人性化的服务，使住户有社区主人的感觉。 本项目在预售前，采用招标方式选择优秀的物业管理公司与其 签订前期物业管理服务合同委托实施前期物业管理，物业管理 总经理 设 备 材 料 部 行 政 管 理 部 施 工 管 理 部 财 务 部 人 事 部 技 术 管 理 部 公司要提前介入，参与方案的制定，对小区实行统的物业管理。 物业管理公司的服务内容及负责包括 维护社区治安。 道路公建管线及设备维护检修。 水电暖气供应管理。 环境卫生绿地及景观的维护管理。 向入住居民提供需要的商业服务。 社区其他管理事宜。 项目交付使用后，按物业管理条例等相关法律法规规定 召开首次业主大会，选举产生业主委员会，由其选聘物业管理公司 实行规范物业管理。 八项目实施进度 本项目的实施条件较为成熟，企业在争取尽早落实资金的同时， 应做好项目开工前的准备工作，以缩短建设期，尽快达产见效。本 项目拟定建设期为年。 九投资估算及资金筹措 经估算，项目投资万元，其中前期工程费万元，建 安工程费万元，基础设施费万元，开发期间费用万 元。 投资估算表 单位万元 序号费用名称计算依据投资额备注 前期工程费 图纸审查费元平方米 地质勘探费三 前期咨询费元平方米 施工图设计费元平方米 二建安工程费平方米 三基础设施费 四开发期间费用 招标代理费三 工程施工监理费三 工程保险费三 劳保统筹三 配套设施建设费三 城市配套补助费元平方米 综合开发管理费元平方米 墙体节能费元平方米 消防设施设备费元平方米 招标管理费三 质检费三 放线费元平方米 防雷元平方米 备案登记费元平方米 交易费全符合该发展规划的要求，是利民工程的又 新举措。 产业政策分析 关于加快建筑业改革与发展的若干意见于年发布，意 见中指出建筑业是国民经济的支柱产业，就业容量大，产业关联 度高，全社会以上固定资产投资要通过建筑业才能形成新的生 产能力或使用价值，建筑业增加值约占国内生产总值的。建筑业 的技术进步和节地节能节水节材水平，在很大程度上影响并决定着 我国经济增长方式的转变和未来国民经济整体发展的速度与质量， 建筑业接纳了农村近的富余劳动力就业，在解决三农问题 上发挥着重要的作用。本项目的建设符合文件精神，在定程度上 有助于解决剩余劳动力，促进该区进步发展。 该项目在产业结构调整目录年本中属于鼓励类项目 十九城市基础设施及房地产城镇园林绿化及生态小区建 设。 在年月国家建设部等七部委出台的经济适用住房管 理办法建住房号文件中规定经济适用住房单套的 建筑面积控制在平方米左右。同时，年月日，山东省发 展和改革委员会山东省建设厅山东省国土资源厅联合下发的关 于上报年经济适用住房建设投资计划的通知鲁发改投资 号文件中规定，新开工建设的经济适用住房项目，容积 率应严格控制在以上，套型建筑面积严格控制在平方米左右。 本项目设计容积率为，户型面积为平方米，符合文件精神。 综上所述，本项目的建设符合国家的产业政策要求。 行业准入分析 临沂市住房建设发展规划年中指出，到年， 人均住房面积达到平方米，规划期内开工建设各类住房总建筑面 积万平方米在政策上提出要适当提高住房建设开发强度，继 续加强普通商品住房建设等。 为了符合规划中提出的政策要求，并且能够顺利完成规划中制 定的住房建设目标，这需要大量的有资质的房地产企业参与到其中， 加大开发建设力度，完善住房结构体系。临沂房地产开发有限公 司早已取得国家房地产开发企业资质证书，资质等级四级，项目单 位还拥有批优秀的高素质的专业人才，完全有能力进行本项目 的建设。 第三章建设项目市场及分析 市场分析 临沂市房地产市场情况 目前，在国际金融危机影响下，全国各地的房地产都受到或多 或少的影响，不少地区的房地的市场出现商品房成交量下降和房价 的下降。临沂房地产行业对比其他地市来说，所受冲击比较小，临 沂房地产行业依然是潜力巨大的市场。 房地产市场回暖 年房地产似乎并没有摆脱年的情形市场交易量萎缩， 价格增幅放缓，资金链条偏紧。但是，从房市的销售交易来看，三 月四月的成交量与销售价格明显要优于去年，从而出现了回暖的迹 象。年至今临沂房市总体交易量明显回升，价格仍缓慢增长。 交易量的回升依赖于刚性需求和国家的有力政策。临沂的刚性 直都很大。临沂的房地产业向来是以稳健著称，据专家分析，临 沂的房产基本没有泡沫，楼市很稳健。临沂的房屋销售价格仍会保 持相对稳定的发展态势，其原因为市场的刚性需求依然很大，同时 临沂房价起点较低，购房投机比例较低，同时国家和地方相继出台 促进房屋开发与交易的利好政策，市场信心有望增强。 二市场刚性需求依然旺盛 临沂的多万人口以及城市化建设为房地产市场提供了长期 发展的后劲。临沂人对房屋的需求直比较旺盛，近年来临沂的城 市建设步伐较快，城市拆迁面积较大，拆迁户急于购买房产，无疑 加大了住房的需求市场。同时商贸的发展吸引了大量外地经商人员， 他们在临沂自然想到安居乐业，购房安家，居住人口的增加，自然 扩大了房产的市场需求。 三房屋价格小幅上涨，涨幅继续回落。 销售方面，根据统计数字表明，房屋销售价格年季度同 比上涨，房屋租赁价格同比上涨，土地交易价格和物业管 理价格则与上年持平。从各月走势看，房屋销售价格已连续个月 同比涨幅回落，到今年月份回落至。新建房销售价格累计上 涨其中月份分别同比上涨，月度 间涨幅进步回落。 普通商品住宅价格同比上涨，其中月份涨幅分别 为，这是自年月份以来连续个月涨幅 回落，总降幅达个百分点高档住宅价格同比上涨，自 年月份涨幅持续回落，总降幅达个百分点。非住宅销售价格 保持平稳，月份各月同比涨幅均保持在，其中办公楼价格 与上年基本持平，商业营业用房和其它用房价格则同比上涨和 。 另外，目前临沂房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征。 新建住宅市场中需求者为临沂当地人，购房者中首次置业者的 比例达到以上，而的购房者以自住或自用为目的。以自住 或自用为主的住房需求