合计 序号项目名称总额万元比例 自有资金， 银行融资， 销售收入， 总投资，项目综合评价结论 项目建设手续正在办理之中 项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，并已 取得项目土地使用权。 项目建设后续资金保证 项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和销售回款。 项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业 机会。 经测算经济效益良好 经测算主要经济技术指标如下表所示 表项目主要经济技术指标 注上表指标按住宅销售率为和商业销售率为的情况下预测的经济效益指标。 序号项目指标 占地面积 ， 总建筑面积 ， 项目总投资万元， 项目经营收入万元， 利润总额万元， 税后利润万元， 成本利润率税前 成本净利润税后 财务净现值万元， 财务内部收益率 动态投资回收期年 贷款偿还期年 综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 年国民经济发展势头良好 年中国国内生产总值亿元，比上年增长，人均达到 美元，首次突破美元大关。是年以来增长最快的年份。规模以上 工业实现增加值亿元，同比增长全社会固定资产投资亿元， 增长社会消费品零售总额亿元，增长居民消费价格指数增 长。 中国加入后，开始融入全球经济体化大潮，经贸合作将进步扩展。 年月全国进出口总值为亿美元，同比增长，其中出口 亿美元，同比增长进口亿美元，同比增长。随着 中国融入世界经济大潮，中国将面临更加激烈的国际竞争。 权威资料显示，从年开始居民消费结构已显示升级势头，新轮以住 宅汽车通讯等为代表的消费市场持续升温，拉动了我国相关产业生产和投资 的不断发展。年上半年我国商品房销售增长四成以上，轿车销售增长七成 以上。我国社会消费结构正朝着发展型享受型升级，汽车电脑高档电器将 加速进入家庭，人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。 我国经济进入重化工业阶段，高新技术产业发展和产业结构调整加速，正迎 来个新的发展起点。年重工业增长明显快于轻工业。 全国房地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头 年，我国经济持续快速发展城市化进程加快居民收入水平提高及 政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的动力，在诸多利好因素的 驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企 业间的差异将很大产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用外资 进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企 业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。 房价地域分化明显，价格走势温和回落 有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报 告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整 阶段房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减 个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差 异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房 价则出现调整回落。 品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露 端倪，并出现了批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。 年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化品牌化继续成为时尚，成为各个 房地产企业在竞争中的重要策略。 中国人民银行关于进步加强房地产信贷业务管理的通知银发 号，其要点如下 加强房地产开发贷款管理引导规范贷款投向 严格控制土地储备贷款的发放规范建筑施工企业流动资金贷款用途 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要 强化个人商业用房 贷款管理 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。 切实加强房地产信贷业务的管理。 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发号， 积极鼓励房地产市场发展。 房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康 发展的重要意义 完善供应政策，调整供应结构增加普通商品住房供应控制高档商品 房建设加强经济适用住房的建设和管理等 改革住房制度，健全市场体系搞活住房二级市场继续推进现有公房 出售规范发展市场服务 发展住房信贷，强化管理服务加大住房公积金归集和贷管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的 开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅 费咨询费等房地产税等。按深圳市同类房地产开发项目的水平和本项目的具 体情况，本项目管理费按前述三项之和的记取。 项目管理费为万元。 不可预见费 由于项目地块地势良好，项目本身为大众化产品，同时开发商控制项目成本 较强，不可预见费按前述项之和的记取较为合理。 项目不可预见费为万元。 其他费用 主要指工程监理费，工程咨询费与报建费等的费用。 项目的其他费用为万元。 财务费用 指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。 根据项目建设投资资金需要，结合自有资金情况，经测算项目需贷款额为 ，万元，贷款期限为年，年利率按测算，总贷款利息为万元。 销售费用 包括广告及代理费用，参考深圳市般房地产开发项目的水平及项目的实际 情况，取销售费用为销售额的。 项目的销售费用为，万元。公共设施专用基金 根据深圳市住宅公共设施专用基金管理规定中规定公用设施专用基 金由建设单位在住宅移交时按住宅区除地价外的建设投资的的比例，次性 向业委会划拨。经估算为万元。 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金，银行融资及销售回款。 项目总投资为，万元，项目所需投入的自有资金银行借款销售 回款详见下表 表项目资金来源表 注自有资金为项目土地成本。 投资使用计划 根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划投入 量测算，具体见附表项目建筑成本投资计划表 经济测算时，根据项目的实际情况计算期从年上半年开始项目资金 正式开始投入，年下半年竣工验收。年下半年进入销售期，销售期至 上半年止，对项目的经济测算从年月至年月，共计三年， 建设周期年零个月。 序号项目名称总额万元比例 自有资金， 银行融资， 销售回款， 总投资，销售及经营收入测定 物业销售收入估算 项目销售收入测算 销售收入根据项目规划方案及市场分析，从稳健原则出发，项目可售的建 筑面积为，其中住宅，销售均价，元，销售率按计 商业均价，元，销售率按计，其余部分用于自营或出 租，暂不考虑其收入。 表项目销售收入测算表 项目可售面积销售单价 元 销售率销售收入万元 住宅， 商业， 合计 销售税金及附加测算 销售税金及附加按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税销 售额的，城市建设维护税营业税的，印花税销售额的，项 目销售税金及附加合计为，万元。 根据深圳住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，对 项目各期的销售收入销售税金测算见附表项目销售收入与经营税金及 附加估算表。 预计年下半年正式进入项目的销售期，销售期至年上半年。资金来源与运用分析 根据委托方提供的资料对项目的投资及资金筹措计划进行分析。 项目的资金来源与运用情况详见附表资金来源与运用表。 销售利润 经测算项目的利润总额税后利润净利润投资利润率等指标详见下表 表项目利润估算表 序号项目计算公式金额万元 销售收入， 开发成本， 销售费用， 销售税金及附加， 财务费用 利润总额， 所得税， 净利润， 税前成本利润率利润总额总投资 税后成本利润率净利润总投资 注上表为住宅销售率为商业销售率为的情况下的经济效益指标。 项目各计算期的利润测算详见附表项目损益及利润分配表。 财务与敏感性分析 项目盈利能力分析 经测算，总投资为，万元，开发期为年个月，投资回收期为 年，利润总额为，万元，税后利润为，万元，税后成本利 润率为，属于房地产开发项目正常水平。 项目不确定性分析 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相 等的状态。分析如下 在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住 宅和商业销售率达时项目可保本。 根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分的保本销售价格及销售率容易实 现，商业部分则需要制定切实可行的营销方案进行包装推广，商业价值套现的风 险较大。 项目敏感性分析 我们对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算。 测算过程详见附表敏感性分析表。 以下为两种最不利情况的测算结果 表项目敏感性分析 经测算可知 本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生影 响，而且影响程度基本相同。 项目销售收入和开发成本在不利因素影响下，项目赢利空间较小，说 明项目虽具有定的抗风险能力，但抗风险能力不强。 保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有 效保证。 社会效益和影响分析 改善区域环境，完善城市功能。 增加