项目数值备注 总投资，万元含利息 总收入，万元 建设期年 收益计算期年 净现值万元 内部收益率 投资回收期动态年含建设期七结论与建议 结论 本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设 场地具有交通生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。 根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善双桥区居 民的居住条件，同时也给承建提供较为理想的业务开拓空间，本项目建 设是必要的。 本项目建设主要包括廉租房及其公共设施道路绿化等，目 前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址较好的地质地形条 件，本项目建设可行。 建议 按照经济适用房及廉租房建设的有关政策，高起点高标准搞 好小区建设。 抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利 实施。 建议工程项目管理，严格保证工程质量工程进度，做好项目 成本控制。第二章项目建设的必要性和可行性 项目建设的必要性 项目党和国家方针政策背景 多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发 展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但城市廉租住房制度建设 相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市 低收入家庭住房还比较困难。据调查，截至年底，全国人均住房面 积在平方米以下的低保家庭有万户，如果扩大到低收入家庭，总 共有近万户，占城镇家庭总户数的。对此党中央国务院高度 重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制 度改革和房地产业发展的根本目的。把住房问题列为重要的民生问题。 为贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发号明确加快加快保障性廉租房建设步伐。廉租房建设 要符合以下要求困难住户的住房得到妥善解决住房质量小区环境 配套设施明显改善困难家庭的负担控制在合理水平。明确廉租房建设 是改善民生的重大举措。实施廉租房建设，有利于加快解决中低收入群 众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提 高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。 党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治科学 发展安定有序维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。社会保障 是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。因此，建设完善的住房保障物质 基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主要和谐社 会保证社会稳定的重要举措。 国务院温家宝总理在全国人大工作报告再次强调 加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家 庭住房困难，切实稳定房地产价格，满足居民合理住房要求。 进步扩大保障性住房建设规模。今年要在开工建设保障性住房 棚户区改造住房共万套，改造农村危房万户。重点发展公共租 赁住房。中央财政预算拟安排补助资金亿元，比上半年增加亿 元，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。 建设健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民 政府负直接责任。对稳定物价推进保障性住房建设工作不力，从而影 响社会发展和稳定的地方，要追究责任。 由住房城乡建设部发展改革委财政部向各地各部门印发 年廉租住房保障规划指出年，解决万户城市 低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源万套， 新增发放租赁补贴万户。年，解决万户城市低收入住房困难 家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源万套，新增发放租赁补 贴万户。年，解决万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。 其中，新增廉租住房房源万套，新增发放租赁补贴万户。 由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委政府的工作 重心，也是构建社会主义和谐社会保证社会稳定促进经济发展的长效机制。 二项目宏观经济背景 当前房价飞涨，住房问题引起社会及政府的关注。保障性住房推出 引起了社会的强烈反响。其实，廉租房并不是个新鲜事物。在世界各 国都有，只不过名称有所不同而已。廉租房在香港叫公屋，在美国和 加拿大叫社会福利房，在其他国家也各有安排。世界上无论是发达国 家还是发展中国家，总有部分低收入家庭住房困难。即使是在市场经 济非常发达的国家，仍然需要政府出面来照顾弱势群体，帮助他们解决 住房问题。这是政府在经济发展中的基本职能之。我们不能没有市场 机制，但是，任何时候都不要忘记，市场不是万能的。市场竞争并不能 保证居者都有其屋。如果部分低收入家庭没有最基本的住房条件，流 离失所，这样的社会很难实现和谐稳定，经济也不可能得到持续发展。 目前农民工是弱势群体中的弱势群体，他们的住房问题更应当得到社会 的关注。 廉租房属于政府照顾社会弱势群体的福利政策，它和商品房的性质 完全不样。第，廉租房完全靠政府补贴支持。第二，廉租房没有产 权转移的问题。只能住，不能买卖。第三，廉租房的建设和经营管理不 以盈利为目标。既然是非营利事业就不能把廉租房建设交给市场。市场 归市场，保障归保障。目前房价节节攀升，在许多大都市内，房价之高 已经远远超出了般工薪阶层的购房能力。为了照顾低收入家庭，特别 是进城打成本由住宅及商业公用及配套建筑土建工程 水电工程门窗工程成本等构成，共计，万元，单位成本 元平方米，具体明细如下 序号项目单位数量单价元合价万元备注 土建工程地上 消防工程 合计 第五期建安工程成本由住宅及商业公用及配套建筑和车库的土 建工程水电工程门窗工程成本等构成，共计万元，具体明细 如下 序号项目单位数量单价元合价万元备注 土建工程地上 消防工程 电梯工程台 车库 合计 五通费 包括供电供水天然气有限电视通讯，共计万元其中 四期共计万元五期共计万元，具体明细如下 第四期 序号项目单位数量单价元合价万元备注 供电 供水 天然气 有线电视 通讯合计 第五期 序号项目单位数量单价元合价万元备注 供电 供水 天然气 有线电视 通讯 合计 场地附属设施 包括绿化室外管网场平土石方硬质铺地围墙道路等房屋 配套工程，共计万元其中四期共计万元五期共计 万元，具体明细如下 第四期 序号项目单位数量单价元合价万元备注 小区景观工程 小区综合管线 生化池等配套设施 技防小区智能配套费 路灯费用 合计 第五期序号项目单位数量单价元合价万元备注 小区景观工程 小区综合管线 生化池等配套设施 技防小区智能配套费 路灯费用 合计 城市建设配套费 包括住宅及车库商业，共计万元其中四期共计 万元五期共计万元，单位成本元，具体明细如下 第四期 序号项目单位数量单价元合价万元备注 住宅及车库 商业 合计 第五期 序号项目单位数量单价元合价万元备注 住宅及车库 商业 合计 规划综合费包括住宅及车库商业，共计万元其中四期共计万 元五期共计万元，单位成本元，具体明细如下 第四期 序号项目单位数量单价元合价万元备注 住宅及车库 商业 合计 第五期 序号项目单位数量单价元合价万元备注 住宅及车库 商业 合计 勘测设计费 包括地质勘查费设计费景观工程设计费监理费等，共计万元其 中四期共计万元五期共计万元。 第四期 序号项目单位数量单价元合价万元备注 地质勘察费 设计费 景观工程设计费 监理费施工图勘察审查费用 房产测量费 气象防雷检测费 招投标代理费万元 工程质量安全监督费万元 白蚁防治费 桩基检测费低应变 合计 第五期 序号项目单位数量单价元合价万元备注 地质勘察费 设计费 景观工程设计费 监理费 施工图勘察审查费用 房产测量费 气象防雷检测费 招投标代理费万元 工程质量安全监督费万元 白蚁防治费 桩基检测费低应变合计 其他费用 包括人防工程易地建设费单体建筑放样费土地放样费等， 共计万元其中四期共计万元五期共计万元。 第四期 序号项目单位数量单价元合价万元备注 人防工程易地建 设费 单体建筑放样费件 土地放样费件 环境影响评估报告 三废排放费 消防审核费 合计 第五期 序号项目单位数量单价元合价万元备注 人防工程易 地建设费 单体建筑放样费件 土地放样 费件 环境影响评估报告 三废排放费 消防审核 费 合计 预备费 按上述投资成本计万元其中四期共计万元五 期共计万元。 财务费用 根据本项目向金融机构融资，万元作为本金，按照三年期 贷款利率计算，共万元其中四期共计万元五期共计 万元，按息前成本分配。 四总投资估算结果 经测算本项目投资为，万元，其中土地成本万元。 承包建安工程成本，万元五通费万元场地附属设施 万元城市建设配套费万元规划综合费为万元 勘测设计费万元其他费用万元。 具体各项投资估算见附表和。 第十章项目收入估算 收入估算依据 主要依据为对重庆市及双桥区房地产业的市场调查资料。 二收入估算内容 本项目的收入主要为商业铺面销售收入住宅出租收入车库销售 收入廉租房建设补贴收入地方配套费返还收入征地费用返还收入。 商业铺面销售收入估算 商业用房建造面积为，平方米，根据市场调查，按每平方米 ，元估算，预计计算期商业铺面可实现销售收入，万元。 二住宅出租收入估算 住宅建造面积为，平方米，根据市场调查以及双桥区地方 规定，租金按每套每月元估算，预计计算期住宅将实