方米，智能化老年住宅采用家居式养老住宅，即包括卧室 客厅厨房的配臵，与普通居民住宅相同。老年住宅家家设有洗 衣房，地热供暖，可泡温泉，室温自动调节，窗帘自动调节，空 气自动净化，坐便器的所有操作按钮均在侧墙上，方便老人使用 厨房内没有燃气，只提供电力，以防老人忘记关火，引发火灾。 社区公园内不仅花草多，更有多处卫生间，方便老人就近如厕， 公园内的座椅步道均带有按摩功能。基地内设有老年大学，提 供管家服务。入住公寓的老人需佩戴老人活动监测器，监测器 可将老人的日三餐内容活动量血压脉搏等情况自动记录 传输，护理中心就此对老人的身体情况进行远程监控，并提供个 性化的保健方案。 本项目采用陪伴式养老模式，入住老人子女既可以选择与父 母同住，也可以选择单独居住。项目除筹建老年公寓外，还配套 建设还有康复中心娱乐中心老年大学三甲医院养生会所 酒店中小学校幼儿园银行超市加油站等同时为了满 足住户的精神文化等需求，还建设有剧院艺术中心民俗风情 园红色文化基地家庭农场等，整个基地空气清新绿树成荫 流水潺潺环境优美，生活服务设施配套齐全，不仅适合颐养天 年，也是休闲旅游的好去处。 本项目的建设，是我国转变养老服务发展方式，推进养 老服务结构战略性调整，积极应对人口老龄化的必须选择 随着我国经济与社会的发展，目前，我国已进入人口老龄化 快速发展阶段，根据国家统计局与全国老龄办最新统计， 年我国岁老年人口将超过亿，年将突破亿， 年将达到峰值亿。届时，我国每个人中就有个老年人。 与此同时，年我国家庭平均人数为人，年将缩小 到人，年缩到人。独生子女家庭占家庭总数的， 家庭结构逐渐成为主流的结构。 人口老龄化快速发展的同时，我国养老服务发展不平衡不 协调不可持续问题日益凸显，养老服务劳动力资源结构性短缺， 劳动密集型的养老方式难以为继。传统养老服务技术水平比较 低，服务难以满足老年人需求。破解当前养老服务发展难题，获 得可持续发展的动力，必须加快转变养老服务发展方式，推进养 老服务结构战略性调整。 所谓智能化养老，就是运用智能控制技术提供养老服务的过 程，是以互联网物联网为依托，集合运用现代通信与信息技术 计算机网络技术老年服务行业技术和智能控制技术，为老年人 提供安全便捷健康舒适服务的现代养老模式。智能化养老是现代 科技与养老服务有机结合的现代养老模式，代表先进养老方式的 发展方向。具有以下特点是科技集成。智能化养老是现代科 技的集成平台。集合了通信与信息技术计算机网络技术老年 服务行业技术现代医疗保健智能控制技术等，实现了养老方 式的革命。二是以人为本。以老年人的需求为出发点和立足点， 通过高科技的技术设备设施和管理，最大限度地满足老年人 的需要。三是绿色环保。应用先进的科学技术和产品，实现节能 减排绿色低碳，为老年人营造个适宜养生养老的生态环境。 四是优质高效。科学技术的应用，提高工作效率，降低了人力成 本，减轻了劳动强度，提高服务质量。五是整合资源。通过智能 化的科技集成平台，整合了养老服务所需要的各种资源。如互联 网物联网医疗卫生护理康复物业管理建筑设计社工 方法等等。 从应用范围看，智能化养老系统通过对老年人家庭的智能化 改造，让老年人在自己家里享受智能化的养老服务通过对整个 社区的智能化建设，使智能化养老系统覆盖到每个家庭每 个老人还可以应用于养老机构或者老年服务机构，使生活在机 构里的每位老人都能享受到智能化的服务。从服务对象看，可 以面向老年群体提供共性化的养老服务，比如物业管理康乐活 动教育服务等还可以针对老年人的特殊需求提供个性化的养 老服务，比如护理服务康复服务精神慰藉服务等。从服务内 容看，可以根据服务对象需求和消费能力的不同，提供内容有别 程度不同各具特色的智能化养老服务 智能以人为本绿色环保可持续，智能化养老这些特点正 是代表着先进养老方式的发展方向。作为全国智能化养老实验基 地建设项目，本项目建设完成后，将成为探索我国养老住区智能 化系统建设的典型试点，必将推动智能化养老模式的发展，推进 我国养老服务结构战略性调整。 本项目的建设是适应社会经济发展构建和谐社会的必 然要求。 全面建设小康社会和构建和谐社会成为我国在新时期社会 发展的重要战略。让包括老龄人口在内的全体社会成员共享经济 和社会发展带来的成果，是全面建设小康社会和构建和谐社会的 重要内容。 经过多年的改革开放，我国经济发展和医疗技术水平得到了 很大的提高，人们的生活水平也相应得到极大的提升，人均寿命 显著延长，高龄老人明显增多。在未来的年间，我国老年人 口将净增亿，特别是新中国成立后五六十年代生育高峰出生的 认可，在今后年将陆续进入老年期，这将进步加剧我国 人口老龄化的进程。 老龄化步伐的快速迈进对原有养老模式提出了严峻的挑战。 单靠政府和福利机构的能力已经不能满足社会成员的养老需求， 是传统养老机构的数量不足，二是传统养老服务的内容和质量 也不能满足老年人群的需要。这些问题不解决 随着养老模式的社会化发展，企业机构不断参与养老地产的开 发运营，尤其在经济较发达地区逐渐出现商业性老年居住地产项 目，并以老年公寓民营养老院老年社区等为主要类型，较为 典型的案例有北京东方太阳城嘉兴江南太阳城成都夕阳红 三亚清平乐等养老地产。各类型项目的不断涌现实现了养老居住 的巨大市场需求，但因其开发经营仍不成熟，模式单，现阶段 的发展面临着诸多困难，如有效需求不足供给滞后居住模式 陈旧项目软硬件配臵水平低产业发展政策不全面社会管理 缺失开发运营成本高利润低投资回收期长等。 第三，从养老地产市场需求特征上看，养老地产市场需求可 划分为自住型需求改善型需求投资型需求及投机型需求。但 由于目前国内养老地产业未真正全面发展，养老地产暂时还不是 社会资本的重点关注方向，因此养老地产市场需求类型以自主型 需求改善型需求为主，投资投机型需求为辅。自住型与改善型 需求是普通老年消费人群为了实现或改善自己的养老居住需要， 通过购买或租赁等多种方式实现养老地产产品消费投资投机 型需求是指经济状况较好的中老年消费人群将养老地产作为投 资产品，充分利用其保值增值特性，在价格上涨时出售或出租以 获得差额利润和租金收入。随着市场的进步发展人们养老居 住观念的改变以及经济收入的不断提高，养老地产市场需求将增 加，通过需求带动供给，促进养老地产市场的发展。 第四，从养老地产市场供给上看，伴随着人口老龄化进程及 近两年国家房地产调控政策的出台，诸多大型房地产企业积极寻 求新的开发领域，在政府完善老龄产业发展政策及养老保障措施 的过程中，企业资金甚至机构资金逐渐进入养老地产市场，如 年底，以万科为首的大型房地产企业先后进行养老地产项 目的开发，主要以高端养老地产项目为主，创新了商业养老地产 的开发模式，完善了市场产品结构。但是，区域经济发展的不平 衡性决定了养老地产市场发展的区域不均衡，消费群体的收入差 异与养老观念差异也使得当前国内养老地产市场的总体状况是 市场发展不成熟，尚未全面启动，其症结就在于养老地产潜在需 求量巨大而有效需求不足。 养老地产市场需求影响因素 养老地产市场需求是指在特定时期内特定消费群体愿 意购买而且有能力购买的养老地产商品的数量。由于影响养老地 产市场需求的因素众多，本报告从市场供需主体两方面进行分 析。 市场供给主体层面 养老地产市场的供给主体主要是城市政府及房地产开发企 业。首先，城市政府主要是通过政策措施影响市场需求。养老地 产属于老龄产业与房地产业的有机结合，为缓解政府养老资金压 力及提供开发利润率以吸引企业参与建设，就必须给予企业政策 支持，如在供地上，由于地价与房价互动攀升，养老地产作为 房地产业的细分领域，地价与养老地产商品的价格也相互影响 地价高，则会拉升养老地产商品价格，影响消费群体的支付能力， 进而影响市场需求在信贷上，信贷优惠将提升房地产企业的项 目运营能力，相对较低的贷款利率利于保障项目的可获利性，刺 激房地产企业开发建设在财税上，减免税收有利于提高企业开 发的积极性。各项优惠政策的实施，能促进房地产企业投资开发， 直接增加有效供给，也能辅助城市政府解决养老居住问题，缓解 养老压力。部分城市在老年公寓的建设中，政府给予了定的政 策支持，如土地属于政府划拨性质，但至今关于全面促进发展的 政策文件或措施未出台，仅是个别项目获取定的政策优惠，不 利于整个市场的蓬勃发展。 其次，房地产开发企业对于养老地产市场需求的影响主要是 通过供给影响需求。由于商品住宅商业地产市场的高利润，房 地产开发企业偏向其二者的投资开发，忽视开拓养老地产领域， 导致长久以来房地产市场产品结构不均衡。近两年，国家严厉的 房地产市场宏观调控措施接连出台，国内已有部分房地产开发企 业向房地产业其他领域扩展，养老地产将成为新轮的投资开发 热点，养老地产的市场供给将增加，逐渐与市场潜在需求实现平 衡，保持养老地产商品价格在定水平合理波动。 市场需求主体层面 养老地产的市场需求主体主要是自住型及投资型的中老年 人群，自住型需求是通过购买或租赁养老地产产品以实现自住养 老需要，投资型需求是将房屋产权或使用权转租给第三人以收取 定的经济利益。由于市场需求由经济支付能力与需求意愿共同 构成，因此将市场需求主体的影响因素分为经济性