公建， ， 小高层， 别墅， 容积率 建筑密度 绿化率 五项目研究结论 本项目属宜昌市重点招商引资开发项目，符合国家开发建设产业 政策，建设单位实力雄厚，项目建设规划手续已在办理，建设资金通 过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件 具备。针对商品房升级换代的需求，住宅建设由低档走向高档的发展 趋势和宜昌市已有大部分收入较高的消费群体，住宅用地部分规划 为中高档住宅，根据对宜昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销 路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率 较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔， 投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是个值得投资的好项 目。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险 能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取定数量的贷 款，加快建设进度，以获取更高的投资回报。因此本项目作为个贷 款项目是可行。 第二章项目开发经营环境分析 第部分城市经济环境 城市概况 人口结构宜昌，古称夷陵，因水至此而夷山至此而陵得名，是三国 古战场，是楚文化发祥地之，是伟大的爱国诗人屈原民族和睦使 者王昭君的故乡。 宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有川鄂咽喉三 峡门户之称。宜昌市内辖个城区夷陵区西陵区伍家岗区 点军区猇亭区个县级市宜都市当阳市枝江市和个 县秭归县远安县兴山县长阳自治县五峰自治县，市域面 积平方公里，人口万，其中城区面积平方公里， 建成区面积平方公里，城区人口万。市域内水电矿产 林特旅游资源富集，自然风光人文景观中外闻名。 便捷的交通环境 中国成立多年来，宜昌交通事业飞速发展，先后共建了批 对国民经济和社会发展具有重大影响的重点交通工程，即以公路铁 路水运和航空四大运输方式为主体，水陆空协调发展，全方位对外 开放的交通运输格局初步形成。 交通基础设施。全市综合交通里程已达公里，其中公路 公里，航道公里，铁路公里。长江黄金水道北通宜昌， 西进万州重庆东达武汉上海。火车幅射北北京等东南 京等南广州深圳湛江等。夷陵长江大桥西陵长江大桥 宜昌公路长江大桥枝城长江大桥和已经建成的葛州坝三峡水利枢纽大坝，把宜昌的江南江北融为体，公路四通八达，其中国 道穿境而过，东进上海，西达西藏。航空运输已开通国内北京上海 深圳香港等个大中城市和国际临时飞机。 宜昌交通运输业将进入个重要的变革时期，宜昌交通运输业的 运输结构正加速向综合性物流型集约化信息化和高速快捷的方 向发展。 公路运输的主体地位更加突出。 铁路运输和水路运输中的相当部分中短途客货运量和部分小批 量长距离运输量将被公路运输所取代，公路运输仍是宜昌市综合运 输体系中。 水路运输将产生重大的结构性调整。 长江旅客运输的调整。三峡工程三期施工蓄水和沪蓉高速公 路和宜万铁路建设工程全面启动后，宜昌三峡坝区以下到上海段 长江旅客运输发生历史性调整和变化。在公路铁路运输分流部分运 量的同时，三峡库区回水将给长江黄金旅游线增添许多的旅游景点， 而宜昌包括三峡工程坝区正处在长江三峡黄金旅游线重要的节点 上，将成为川江旅客运输旅游运输重要的集散地，三峡大坝库首将 形成长江航运水陆中转的个新的发旅游为主要特征的枢纽港。二长江货物运输的结构调整。三峡工程蓄水后，将彻底改善长 江航道通行条件，吨级船舶将直达重庆，随着长江口深水航道 以及长江下游航道疏竣工程的建设，整个长江流域江海联运干支直 达的局面将全面形成，以浦东为龙头，重庆为龙尾，长江为龙身的长 江经济带才真正具备了腾飞的活力，川江以至整个长江的大吨位长 距离货物运输将迎来崭新的发展时期。 三滚装船运输市场发展。由于渝东鄂西地区群山林立，山势 险竣，受地区布局限制，万州湖北宜昌公路迂回线长达近公 里，且途中收费高，车辆弃陆走水具有较大的市场需求，川江的滚装 船运输市场迅速形成。川江汽车滚装船运输作为新的经济增长点，将 拉动川江水运业的发展，成为继长江旅游船热高速船热后又新的 运输热点。 铁路运输竞争力逐步增强。 随着焦柳铁路复线工程建设和规划中的沿江铁路宜昌经万州至 重庆的干线铁路建设的付诸实施，我市的铁路对外运输环境将得到进 步改善。但由于襄樊至宜昌高速公路和沪蓉高速公路的开通，也将 对铁路的客货运输带来定影响，形成激烈的竞争态势。为实现铁路 运输中的中途运输和部分长距离的客货运量的稳定与增长，必须通过 区间提速，改进技术状况，改进服务才能与公路和航空运输竞争，并 稳定中长距离的旅客和大宗物资外贸进口运输。航空运输将得到迅猛发展。 宜昌市得天独厚的资源，地理区位优势今还没有家五星级酒店，更没有国宾馆。 党中央国年院和省委省政府十分重视和关心宜昌的建设和发 展。毛泽东邓小平江泽民李鹏朱容基等历届党和国家领导 人均多次视察宜昌城市建设，并作过许多重要指示。把宜昌建成环 境优美的现代化大城市，建成世界级城市，既是中央三代领导人的殷 切期望，也是服务三峡工程促进西部开发和宜昌自身发展的需要。 资源分析 宜昌市江河纵横，密布成网，水量丰富，并且地形地质条件好， 河流落差大，因而蕴藏着丰富的水能资源。这是宜昌市经济发展的最 大优势之。长江流经市域公里，清江流经市域公里。此外， 还有公里以上的河流条。宜昌市内河流总长公里，河流 密度计每平方公里公里。水能蕴藏量达万千瓦以上，可开 发利用量达万千瓦。集中分布在长江的三峡葛洲坝清江的 隔河岩高坝洲，相距仅几十公里，是我国水能资源最富集的地区之 。已建成的葛洲坝水利枢纽，装机台，总容量万千瓦，年 均发电量亿千瓦小时即将竣工的清江隔河岩水利枢纽，装机 台，总容量万千瓦正在兴建的三峡水利枢纽工程位于本市三斗 坪，东距宜昌市城区公里设计装机容量万千瓦，年发电量 为亿千瓦时还有高坝洲电站水布垭电站等五个大中型水电站 和已建成的座小水电站，装机总容量将达万千瓦，年发电量亿千瓦时，从而使宜昌成为我国甚至世界最大的水电建设 基地，并将成为全国的能源中心。 矿产资源数不胜数。宜昌市矿产资源十分丰富，现已探明的矿物 有种，占全国已知矿的，占湖北省的。 旅游资源驰名中外。宜昌市是全国个重点旅游城市之。全市 已开放的旅游点多处，享有盛誉的有多处，长江三峡画 廊及三峡水利工程坝址中堡岛葛洲坝水利枢纽为全国旅游热线， 世界著名。 林特资源珍贵奇异。宜昌市适宜的气候，优质的土壤，为各种动 植物生长提供了良好的环境。林业特产是宜昌的大优势资源。 全市林果药品种类有个。 三区域经济环境分析 经济发展总体形势 国民经济保持健康快速发展。在国家加强宏观调控的背景下， 全市经济承继近几年来的良好发展态势，发展速度增长较快， 经济效益同步提高，经济运行的稳定性协调性和可持续性得 到巩固和加强。全市生产总值连续年高于全国全省增长水平， 综合经济实力仅次于武汉市，位居全省第二位。 工业经济保持高速度高效益。全市工业克服煤电油运紧张原 材料价格上涨资源约束加剧等不利因素影响，大力推进新型工业化，加强技术改造和产业优化升级，工业经济呈现速度 效益双增长的良好局面。 农民收入大幅增加。在年初雨雪冻害年中干旱空梅秋 收阴雨寡照等灾害性天气的不利影响下，农村经济保持稳步发 展的良好势头，除粮食油料因灾小幅减产外，其他主要农产 品大多实现了增产增收。 区域经济协调发展。全市坚持手抓城区经济不动摇，手抓 县域经济不放松，呈现出城乡协调发展的良好势头。城区经济 发展较快。 市建设和管理再上新台阶。完成了城市总体规划修编和批专 项规划，全市狠抓交通环保城建等基础设施建设，沿江大 道延伸段两路段综合改造发展大道扩建工程沙河 污水处理厂等工程顺利完工，临江溪污水处理厂黄家湾垃圾 处理厂商业步行街拆迁工程等项目进展顺利。 固定资产投资持续快速增长。在三峡工程投资逐年下降和国家 控制投资规模的双重影响下，宜昌市从实际出发，坚定不移地 抓招商引资和项目建设，促进了市县属投资持续快速增长。 服务业稳中有升。旅游业呈现出快速增长的好势头，夷陵秭 归三峡大坝全市旅行社接待游客分别突破百万人次。消费 需求稳中趋旺，银行信贷资产质量进步提高，不良资产余额 和占比实现双降。社会事业取得新突破。就业再就业工作继续加强，全市城镇新 增就业万人。，比计划目标多增万人，同比增长。 城镇登记失业率控制在以内，实现计划目标各类社会保 险覆盖面进步扩大。 宜昌市年经济数据 国民生产总值及三大产业的比例 宜昌市国民生产总值 宜昌市国内生产总值增长图 单位亿元 国民生产总值是国际上用来反映宏观经济的另重要指标， 从图表反映出宜昌市近年来的国民生产总值年比年攀升，这 得益于近年来城市的建设及政府的正确引导。 全市三产业投资高速增长。产业投资亿元，同 比增长了三产业投资亿元，同比增长了二 产业投资亿元，同比仅增长，增速低主要是受三峡工 程投资下降的影响。宜昌市三大产业构成 第产业 第二产业 第三产业 财政收入 宜昌市财政收入 单位亿元