五案名建议 六产品定位 原方案分析 二户型建议 七价格定位 项目定价方法 二项目定价 陸营销策略 产品策略 二价格策略 三渠道策略 四组合策略 柒建设方案选择 规划建议 建筑外立面建议 二总平面布置方案 三主要设备系统和配套设施 捌项目实施进度 建设工期 二销售进度计划 玖研究结论与建议 结论 二建议素质，改革内部机制，创新经营理 念，提高管理水平，通过改革创新，加强管理，增强发展实力，提高市场竞争力。其次，房 地产企业要根据市场需求的变化不断调整开发结构，切忌盲目追求高档豪华大户型住宅， 要向不同收入阶层提供不同层次商品房，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发 的理性回归。第三，房地产业的竞争就是客户满意度的树立与竞争，开发商要加强工程质量， 完善内部质量管理系统，为百姓提供放心房优质房。第四，要加强市场营销，树立理性的 营销观念，坚持诚信服务，进行阳光操作，重点是加强小区的物业管理以及环境设计 生态平衡等等，通过加强营销诚信服务积极创造市场。 金融机构应制度创新加大支持 目前中低收入者是房地产市场需求的主要群体，而这部分居民购房更加需要信贷支持。 金融机构应向这主要群体敞开大门，加大信贷支持力度。要进步改革公积金制度，放 松现行公积金贷款的些具体规定，将些有信贷需求又有还贷能力的人纳入管理体系。 二是要增加银行住房贷款品种，如押旧买新贷款等等，以适应居民改善住房条件的梯次 需求。要加强对房地产开发贷款的监管，对开发商要严格执行房地产企业资本金制度，加强对申贷企业信誉度和还贷能力的审核对购买者贷款要严格履行贷款的各种手续，以防金融 风险。 四年房地产市场展望 年，在经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，将是我市房地产市场的调整期。 月份数据显示房地产市场仍不容乐观 从月份数据来看，房屋施工面积同比增长，而新开工面积和房屋竣工面积 同比分别下降和，商品房销售面积和商品房销售额同比分别下降和， 空置面积同比却上升了。 需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来轮洗牌 在供需双方作用下，短期内房价面临进步回调。年将延续年房市的低迷， 从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，首次购房的自住 性需求将更为谨慎从需求结构的角度，购房需求仍将向实用性的中小户型集中从产品需 求特点的角度，留存在市场当中的真正的住房刚性需求者将会对房地产产品提出更高要求， 比如价格因素，因此未来市场竞争会更加激烈。在需求难以启动供给方资金链紧张的情况 下，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开 发企业会迎来轮洗牌，包括房地产中介公司策划代理公司经纪公司评估公司 担保公司等在内的从业机构也将随之迎来轮行业整合。随着企业间的优胜劣汰开发企业 自身发展目标和开发战略也将放在这个大局中加以调整，开发企业将更加注重开发产品的品 质，提供差异化的产品，以期在市场竞争中占据优势地位。在供需双方的作用下，开发企业 或许会采取些优惠措施，以期回笼资金。 中小套型住房保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进步 解决 随着年推出的保障住房政策的实施，年将会迎来中小套型房上市的高峰。另 外，随着住房保障政策的落实，廉租住房经济适用住房等的供应量也会适当增加，中低收 入家庭住房困难问题将有望得到进步解决。 五房地产市场发展小结 年房地产市场处于低迷状态，房地产企业对房地产投资信心不足，持徘徊观 望的态度。年我市商品销售处于低迷状态，据房管局对中心城区的调查分析，商品住房 累计销售面积万，同比下降，基本回落到年销售旺势启动前的水平， 略低于近年商品住房万的年平均销售量。 年中心城区商品住房均价为元，增速放缓。 以下的小户型与的中等户型降幅较小，且价格处于户型结构中的 高价位区间，尤其户型占套型的比例同比上升，说明这两种户型具有良好的抗 跌性，并在销售过程中持续走强。 叁项目周边环境与市场研究 项目区域环境分析 因为本案地处城北，因此认真细致的分析城北区域的环境市场等情况将有助于我们找 出优势，认识劣势，从而寻找出市场的机会点。 周边区域基本情况 基地周边环境现况 本案东倚都市春天，西临宜春北路，北靠昌黎路，南望居民小区。距离新市政府仅 米，距袁山公园米。于休闲生活之间尽占城市发展之先机，有利于提升本案的地段价值。 基地周边交通状况 宜春北路南连市区，北通沪昆高速，昌黎路东接市政府，袁州区政府。交通非常的便利。 基地周边生活配套设施 宜春中学，袁山公园近在咫尺，特别是本案北面即将兴建五星级大酒店，且建设中的市 政府也距离本案不远，因此可以说人文教育基础设施很完善。但因为距离市区有定距离， 因此超市菜场等日常生活必须设施的缺乏时本案的劣势。 二周边区域环境小结 交通方便市政基础设施完善为现在及未来市场发展的重点，但缺乏人气。二项目区域市场分析 区域楼盘综述 该区域是近几年开发的热点区域，为高档楼盘的聚居地，而且多为大盘，以区域中楼盘 看，本案目前处于区域边缘，以袁山公园为中心的话，越靠近袁山公园的项目越好，因此在 位置上与周边楼盘比优势不明显。 主要楼盘列举 铂铭瀚 目前铂铭瀚在售幢高层，分别是楼楼以及楼。 铂铭瀚销售状况 附附附附 附附附附 附附附附 附附 附附附 附附附附 附附附附 附附 地下室 销售统计 室室室室合计 套内面积 公摊 建筑面积 套数 销售套数 销售比例 最低价 最高价 铂铭瀚楼销售状况 附附附附附附 附附附附附附 附附 附附附附附 附附附附附附 附附 地下室 销售统计 室室室室室室合计 套内 面积 公摊建筑 面积 套数 销售 套数 最低 最高 铂铭瀚楼销售状况 销售统计 室室室室合计 套内面积 公摊 建筑面积 套数 销售套数 房型房房房房 最低价 最高价 层价差 商业统计 每层套内面积 每层公摊 每层建筑面积 层数 每层价格 套数 已销售套数 从铂铭瀚以上销售数据可以看出 销售不理想，至今销售补足。 价格定位过高，基本在元平米之间。 面积过于单，三房基本在平米之间，房基本在平米左右。平米 以下较少。 面积偏大，造成总价偏高。 从销售上来看，房销售好于房二房面积小的销售好于面积大的。 金鼎小镇 楼销售状况 销售统计 室室室室室室室室合计 建筑面 积 套数 销售套 数 房型房房房房房房房房 最高价最低价 楼销售状况 销售统计 室室室室室室合计 建筑面 积 套数 销售套 数 房型房房房房房房 最高价 最低价 楼销售状况 销售统计 室室室室室室合计 建筑面 积 套数 销售套 数 房型房房房房房房 最高价 最低价 从上列三表可以分析，得出以下结论 本案面积丰富，涵盖了平米左右的户型。 本案规划面积比较适中，因为其综合优势不大，因此面积规划时考虑到消费者的层 次，因此面积上没有规划太大，这点值得肯定。目录 壹总论 项目背景 项目名称 二可行性研究报告编制理由 三资料来源 二项目概况 拟建地点 二建设规模和目标 三编制报告目的 貳项目宏观投资环境与市场研究 市场背景及经济发展动态 宜春市总体社会及经济发展状况 二房地产总体市场现状及走势分析 房地产指标分析 二年房地产市场运行分析 三对房地产业稳定发展的思考 四年房地产市场展望 五房地产市场发展小结 參项目周边环境与市场研究 项目区域环境分析 周边区域基本情况 二周边区域环境小结 二项目区域市场分析 区域楼盘综述 三市场需求分析 宜春市住宅消费市场调查 二交叉分析 四客户分析 客户群体的构成与特征的描述 二客户群细分及其客户心理因素分析 三目标客户需求分析 四本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析 五项目分析 优势分析 二劣势分析 三机会点分析 四威胁点分析 肆项目综合评价及项目发展战略 综合评价 市场条件 二未来规划 三消费者价值取向 二项目发展战略 树立项目形象 二把握楼盘推出时机 三整合项目资源，全面树立项目差异化形象 四高品质服务策略，发