中心道里道外南 岗群力哈西哈东平房前进松浦利民 呼兰九大组团打造阿城双城宾县五常尚志 肇东六个卫星城将形成主五副个城市公共 中心。 根据市规划局制定的哈尔滨大都市圈城镇体系规 划，预计到年，哈尔滨大都市圈人口将达到 万人。按照核心圈网络化城市圈 拓展圈三个不同的空间结构层次，哈尔滨大都市 圈体系包括大都市圈中心城市次级城市地方性中 心城镇重点城镇和般的城镇级。大都市圈中心城市即大哈尔滨，是由主城二级聚集区卫星城和 小城镇组成的网络城市。 三地产品牌系列开发 期项目位于通达街号 用地面积为， 总建筑面积为 其中住宅建筑面积为 商服建筑面积为， 平方米艺术主题会所 平方米运动主题会所 近平方米的开敞式室内大型泊车位。 项目共计住宅套，商服套，地上车库个， 室内车位个。含两栋高层五栋多层，其中两 栋高层住宅层局部层，两栋多层住宅层 两栋住宅层带阁楼，栋多层层。户型面积从 平方米。 期总计销售额亿元人民币，年月 日开盘，历经个月销售周期，住宅销售率达到 ，实现成交均价使用面积元，商服销 售率达到，实现成交均价使用面积元， 现已完成销售额亿元，销售率达到。本项目已于年月日进户。 地产在期规划开发建设中，引入先进的规 划设计理念和品牌化运作机制，立志把期项目 建成哈市流的精品楼盘，创造了哈市地产开发的多 项领先成果，创新表现如下 建筑规划设计 依据地势巧妙规划出围合式布局，空间感强，庭院方正 别具格。 层小高层板式与多层建筑搭配，错落有致，南北通 透，楼栋最大间距达到米。 红色外墙高级面砖配高档金色铝塑窗，裙楼高档干挂红 钻理石镶嵌钛金条，小区主入口挑高米纯金箔贴面拱 顶造型配金色玻璃马赛克长廊，整体锻造紫铜欧式大门， 尊贵优雅气派，创出哈市独有的经典美学设计。 引入建筑风水设计，楼顶飘板以双龙戏珠飞龙在天 造型将中国古典文化底蕴与新古典主义建筑立面有机结 合，夜晚楼顶灯饰璀璨，形成城市景观风景线，庭院采 用了环境场优化设计，达到人与自然的和谐共处。 哈市独具特色的动静双会所的设计，彰显世家风范。 的艺术主题会所集琴棋书画于身，充 分体现了社区的文化品味。的运动主题会所，给业主的生活增添更多情趣，带来更健康的轻松的生活 感受。 建筑结构户型设计 框剪结构预应力技术隐梁隐柱，超大弧形落地暖阳 台，客厅大开间大明厅大落地窗，两腔三玻将繁 华与宁静分离。 层板式小高层，梯二至三户，依方位人性化尺 度精心设计多款精彩户型，明厅明卫明厨的全明 设计屡见不鲜。无论平层错层跃层的户型设计都 充分满足了高层次居住者的需求。 层高，占居哈市至高点。 外墙采用公分剪力墙公分陶粒公分苯 板，集中供热地热采暖居室温度自由调节。 园林景观 庭院采用硬地图案铺装，从南方引进绿色观赏植物盆 栽摆放立体造型，冬季将其移入室内会所。 依据建筑规划利用坡地高差设臵假山流水瀑布，错落 瀑布如飞虹倒挂，夏日水花漫溅，鱼儿畅游，嬉乐无 尽。 多层及会所做屋面绿化，小区形成立体绿化景观。 物业管理 地产特聘中国物业管理行业的佼佼者甲级企业 开元国际物业管理有限公司为物业管理顾问。该 公司率先通过了国际质量管理体系和国际环境管理体系的双重认证，开元国际 管理项目遍及全国各地的大中城市，管理项目建筑面 积逾万平方米。 小区实行全封闭式管理，人车分流，电子监控， 小时保安巡逻，国际标准管家式服务。 智能化系统 光纤入户，瞬间联通世界，网速小区接入，进户 万事通卡 为给社区业主提供更加方便周到细微的服务，充分显 现业主们的尊贵身份，地产向业主推出万事通卡 的服务，通过征集万事通卡优惠加盟商家，共同为业主提 供优质便利优惠的涵盖购物餐饮娱乐康体休闲 文化教育装修家居装饰美容美发等生活配套服务。 高尚人文社区世家生活典范的市场定位个性鲜明，世 家文化主题贯穿其中，切合项目的高档品质和业主对高层 次生活品味的追求。 通过地产人精益求精的品牌开发运作，不但创造了良好 的经营业绩，同时也得到了业主和社会各界的高度评价，在 哈市第四届优秀住宅评选活动中荣获优秀住宅奖优秀 规划设计奖优秀户型奖庭院绿化奖住宅科技奖 优秀物业管理奖全部六项大奖全市仅十家，于哈市第十九届商品房展销会荣获最佳户型设计金奖全市仅 三家，成为名副其实的高档明星楼盘，高尚人文社区 世家生活典范的主题定位深入人心，很多因种种原因未买 到期的客户表示将关注品牌系列开发，并作为臵 业首选。以消化，中高档楼盘由于地理位臵好，有鲜明主题定位文化品位 高综合质素好的项目受到城市富裕阶层的青睐。产品时代开发商在转变观念 九十年代开发热形成初期，更多投资商注重利润空间，而忽略社 区环境配套，忽略企业品牌的树立。时至今日，板式高层已经取代 塔式结构，物业管理落到实处，开发商的服务意识品牌意识正得到 市场的逐步认可。提高住宅性价比，把实惠让给消费者。 开发商的综合经营管理水平和品牌建设仍处于较低水平 缺乏系统的企业发展战略规划 缺乏适应现代商业发展的现代企业管理制度 缺乏专业化的人力资源建设 缺乏创新意识和物业附加植创造力 品牌建设只是为了时的销售需要，往往是虎头蛇尾 开发难度加大，江南新盘供应减少 今年哈市正式实行经营性土地公开挂牌，而且需次性交清地 价，银行控制房地产贷款规模，国家提高房地产开发自有建设资金比 例和房地产预售门槛，加大了开发难度，无实力的开发商逐步退出开 发市场，江南新盘供应量减少。 江北投资过热，泡沫初现 随着市政府移址江北，规划的利好消息，引来大连上海的大牌 开发商注资松北，进行规模化开发，随着地产商越来越多的聚集江北， 房价路看涨，目前江北的房价已经初现虚高态势，其中档住宅价位 与江南城市中心二手房价格所差无几。 购房者的维权意识空前高涨，进入投诉时代 第二方面 违规操作依然严重 随着房地产市场逐步走向成熟，消费者由狂热逐渐理智，法律意 识观念进步加强，对房地产投诉案件直是各类投诉案件的重中之 重，其违规行为主要表现在经济适用房按商品房定位和出售 广告宣传名不符实 面积缺斤少两。 物业管理不规范 开发商素质参差不齐 由于哈市房地产业起步较晚，本地开发企业普遍缺乏专业化地产 运作经验和品牌意识，持续运作和创新能力较弱，抗风险能力差，随 着市场的规范和外埠知名品牌开发企业的进入，差距日趋明显。 第三方面趋势 开发呈板块状发展 开发由点状分布向板块状方向发展，道里新阳路片区顾乡片区， 南岗学府路片区保健路片区，道外危房改造成为市场热点开发区域， 开发项目集中拉动臵业消费热潮。 随着城市化进程加快，开发向城市边缘地区扩张，走进大盘时代， 中低档康居型住宅成为市场主流，需求量大，市场空间大。中高 档楼盘由于处于城市中心区域地理位臵好，供应量相对较小，有鲜明主题定位文化品位高综合质素好的项目受到城市富裕阶层的青睐。 随着经济的持续发展，居民收入提高，个性化消费和投资需求加 大，消费市场面临细分， 二环内可供开发土地日趋减少，土地费用上涨较快，新盘供应量 下降 开发市场面临洗牌 自年起，国家加大了土地出让开发预售和金融政策的监 管和调控力度，开发准入门槛加大，规模实力弱运营水平低的开发 企业将被市场淘汰，开发市场面临洗牌，预计三年内哈市家开 发企业将缩减到家左右。 第四方面机会开发企业 开发市场面临洗牌，规模实力弱运营水平低的开发企业将被市 场淘汰，市场逐步规范，资源将向规模实力强专业化运营水平高的 开发企业集中。 目前市场供应的地产产品开发理念仍停留在产品的物理属性层 面，缺乏鲜明主题定位和创新，忽略细分市场人文和人性化的规划 设计建设，市场竞争力有限，难以满足社会经济发展带来的人们对住 宅产品更高的使用和精神追求。 本地大多数开发商粗放经营，品牌和服务意识较差，谁先引入品 牌经营，将在未来市场竞争把握先机。 二区域市场分析及预测 区域范围 南至西大直街西至康安路北到友谊路东到经纬街 区域供给需求状况 本项目位于新阳路片区，中高档项目开发的集中区，包括早期的 宏光大厦项目，区域经过五年的发展呈现出带状发展形态，被定义为 中高档楼盘居住领地。 年，哈尔滨市房地产呈现良好的销售态势，道里区由于城 市建设经济的发展加之江北开发启动后战略地位的提高以及历史文 化人文的深厚积淀，住宅项目普遍取得良好的销售业绩，尤其是中高 档住宅表现突出，位居哈市第。 欧洲新城项目位于新阳路号，原址是哈尔滨松拖厂，开发 商为东方地产，二期共栋住宅，套，年月日进户。 项目位于新阳路号，原址是哈尔滨松拖厂，开发商为东方地产。 占地二十万平方米，总建筑面积六十五万平方米，均价元平 方米，期和二期已经销售大半，分别达到和，销售面积 万平方米，销售额亿元 恒祥家园年月份开盘至今，占地万平方米，建筑 面积万平方米，栋楼组成，户型从平方米，总计四 层群房。住宅均价元平方米，。住宅销售率。销售面积万平方米，销售额亿元。 新天地家园占地万平方米，建筑面积万平方米，多层 栋，套，于年月进户，单价元平方米高 层栋，单价元平方米，套，层，于年月进 户商服套。销售率近。销售面积万平方米，销售额 亿元。 海富康城此项目属中低价位居住社区，分两期工程，期建筑面 积万平