目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重 大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。依据可行性研究的结论进行投资决 策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。 本报告主要是对汇嘉建设项目的市场周边情况产品定位项目建设及实施进度 项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。 房地产市场研究 宏观环境分析 宏观行业政策分析 房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。温家宝 总理说房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁建材及家电家居用品等 产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级改善民 生具有重要作用。 十七届五中全会月日闭幕，会议审议通过有关十二五规划的建议。十五 期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了保增长保民生保稳定 的方针，许多地方政府则把发展房地产作为保增长的主要途径，从而出现了房地产市 场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进步飙升。过高的房价不仅让民生不堪 重负，也给国家经济带来风险隐患。十二五期间房地产业应从保增长转向保民 生，在控制防范和释放风险的前提下，进入个平稳健康的发展期。 年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下 进步落实地方政府责任 二加大保障性安居工程建设力度 三调整完善相关税收政策，加强税收征管 四强化差别化住房信贷政策 五严格住房用地供应管理 六合理引导住房需求 七落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八坚持和强化舆论引导 其中在第条进步落实地方政府责任中，有提到各地要继续增加土地有效供 应，进步加大普通住房建设力度继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，从此 可以看出中央政府并不是要完全打压房地产市场，只是控制房地产楼价以保民生。在第五 条严格住房用地供应管理中提到各地要增加土地有效供应„„今年的商品住房用地 供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量。进步完善土地出让方式，大力推 广限房价竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。 综上所述可以看出，在中央打压楼市过热的当下情况中，并不是所有地产都会遭受重 大影响。专家指出，广汉市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以广汉市的 房地产开发商不必过多担心。 宏观行业经济分析 国务院总理温家宝日在接受中国政府网新华网联合专访时表示，十二五规划 中，我们确定的经济发展速度是。而专家预测，年中国经济有望继续保持较快发 展，增长左右。从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素， 消费品零售总额实际增速可能比年略有回落。年以来，基建投资处于个高峰 时期，作为十二五的开局之年，固定资产投资仍将保持左右的增速。 国家统计局公布的最新数据显示年月，我国固定资产投资总额万亿 元，同比增长，年月，中央投资同比增长，年月末，房地产 开发投资增速在持续维持了数月左右的增速。 区域环境分析 社会环境 人口 年年年年 年份 人 口 数 量 单位万 图广汉市人口变化趋图 数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘 图反映了年年广汉市区人口变化趋势。 由图可以看出，广汉市区人口在基本处于均匀增长。人口增长主要是由于广汉市 区出生人口率大于人口死亡率并且每年的迁入人口大于迁出人口，根据这增长趋势，估 计年广汉市区人口将超过万。人口的增加意味着住宅的市场需求加大，这情况 对本项目非常有利。 而根据年第五次人口普查，广汉市总人口人。 年全市人口低速增长。据公安统计年报，全年出生人口人，死亡人口 人，人口自然增长率年末户籍人口为人，比上年净增人，增长。 收入 根据广汉市住户调查资料显示年月城镇居民实现人居可支配收入 元，同比增加元，同比增长。其中，工资性收入实现元，增长， 年广汉市国内生产总值突破亿元。 消费 年年年年 年份 人 均 消 费 单位元 图广汉市人均消费性支出趋势图 数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘 图反映了年年广汉市人均消费性支出趋势。 由图可以看出，从年到年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且 增长率维持在左右。年，由于大地震原因，作为重灾区，广汉市的经济 受到巨大的冲击，各类经济指标都有所下降。但这是特大灾难的缘故，不能反映彭州市经 济发展的真实情况。根据年消费额的发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很 大，市场需求能够有效地支撑城市发展。 经济环境 小区容积率仅为，占地面积为，在同类小区中占有绝对优势。 劣势分析 项目所处地地块处于工业区，生活氛围还没形成。 周边配套设施较少，有待完善。 离中心城区距离较远，公交线路较少。 周边新建楼盘较多，竞争激烈。 机会分析 项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。 近期内广汉经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。 成都第二绕城路缩短广汉与成都之间的距离，对广汉经济的拉动。 周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮 助作用。 区域内现售楼盘以中小户型为主流产品，可以有效利用大中型户型这市场真空。 威胁分析 政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影响较大， 许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。 项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失。 近期出台的物业税将会对投资者购房产生定的影响。 近段时间土地价格上涨较快，加大了开发的成本和财务风险。 可类比项目研究 根据上述研究结果及项目开发风险，制定了开发高层住宅的方案。为了深入研究，以 下选择周边的多层住宅小区及高层住宅小区。与项目宗地最近的高层住宅小区为雒城号 住宅小区。 雒城号住宅小区 表雒城号基本情况表 开发商万兴集团 地址广汉市中山大道南三段 物业形态电梯花园洋房 占地面积总建筑面积约万平方米 状况在售 均价 信息来源广汉房产网 上美年华住宅小区 表上美年华基本情况表 开发商四川万兴置业有限公司 地址广汉市中山大道南四段与台北路交界处 物业形态西班牙式电梯花园洋房 占地面积总建筑面积约万 状况在售已售 均价约元 信息来源广汉房产网 那维亚半岛住宅小区 表那维亚半岛基本情况表 开发商四川广汉恒丰实业房地产开发公司 地址广汉市深圳路福州路交界处马牧河畔 物业形态电梯花园洋房 占地面积总建筑面积约万平方米 状况三期在售 均价约元 信息来源广汉房产网 上述房产销售均价为元，平均绿化率为。其中雒城号上美年华这 两个社区都处于中山大道南段，与本项目位置相邻。本项目绿化率，容积率， 以上楼盘信息及广汉市房地产市场走势为参考，可以确定汇嘉住宅社区的均价为元 。 产品定位 结构定位 本项目的拟定方案中，全部为层高层住宅，运用框架和框剪结构，其建筑平面布 置灵活，可设置地下室，有利于户型多样性的设计。而广汉市在地震中属于重灾 区，在地震后人们对于住宅的质量要求有明显的上升。框架和框剪结构的高层建筑都具有 良好的抗震性能。故本项目拟将高层住宅根据地勘资料定位为框架结构或框剪结构。 户型定位 市场调查显示户型区间大多在，畅销户型集中在区间，少于 或大于就难销点，特别是市面上尾盘大多集中在以上，只有那铁城是 以以下的小户型设计的，市场反响较为不错。 市场调查显示，目前广汉市民普遍喜欢的户型为三室两厅两室两厅，见图。 图户型比例图 图片来源自绘 故本项目主打户型定位为三室两厅两卫两室两厅两卫两室两厅卫，大户小户同 时具有。两室两厅卫中还有两种不同户型可供购房者参考 依据调查数据，在考虑户型面积配比时，不仅要满足当前市场的主流需求，还要兼备 适当的超前性，因而本项目的户型配比定位见表。 表户型配比定位 户型二室二厅卫二室二厅二卫三室二厅二卫 比例 数据来源根据销售收入计算得出 价格定位 年年年年年 图广汉市近五年房地产价格走势元 数据来源新浪地产网 从图可以看出，年广汉市目前的中高档楼盘价位在元左右，这 价位得到相当分市民的认可，并被业内专家看好。 由于项目开发量较大，建议分两期开发。项目的开发期为年。计划分两期高层住宅。 随着项目期开发完成，项目品牌将得到提升，项目二期在形象和利润方面都会有较大的 提升空间。 本项目第期预计在年年中开始销售，第二期预计在年下半年开始销售。 根据本报告第二部分的结论得出的本项目期和二期的定价为 期年上半年均价元 二期年下半年均价元 该定价不仅针对周边工作人群，也同样适合外来人口。且考虑到未来经济的变化趋势， 该定价定程度上不会被市场所影响，对于消费者来说很有吸引力。 项目规划设计 户型设计 本部分是以前期对广汉市房地产开发市场细分及市场需求为依据，综合考虑汇嘉住宅 小区的开发理念周边商业及市政配套设施情况等等因素进行方案设计。考虑到大多数青 年追求高品质的居住质量，对多层住宅的需求