上海市居民购买能力分析 图 上海房价与人均可支配收入比较 房价收入比左轴 房价增长率收入增长率右轴 房价收入比是放映个地区购买能力的重要指标，在全国收集的数据表 明，在国内房价收入在的水平是比较合理的，我们从图看，上海 年和年的房价收入比分别为和，远高于国内的合理水 平，再看房价相对于收入的增长情况，近三年的平均值为，也是 个较高的状况。但年相对于年都有所降低，指标向好的方向 发展。 上海市人口状况分析 表人口状况 指标年份 外来人口万 人 城市人口万 人 外来人口增 长率 城市人口增长率 图 上海外来人口和城市人口情况 单位万人 外来人口左轴城市人口左轴 外来人口增长率右轴城市人口增长率右轴 外来人口和城市人口是影响个地区住房潜在需求的主要因素。城市化将 是中国未来的项大的工程，城市化必将形成极大的住房需求，所以我们 有必要来分析上海的城市化情况，从图，可看出从年开始，城市 人口保持高速地增长，年更是达到了的增幅，我们保守估计 年有的增幅，将达到万人的城市人口，城市化率达到 。外来人口也大量的涌年的外来人口为万人，增长 。 外来人口和城市化进程将造成上海未来年内将潜在的住房需求转为 现实需求。 房价 表房价与增长的关系 指标年份 房价增长率 增长率 房价增长率 增长率 图上海房价增长率增长率 房价增长率左轴增长率左轴房价增长率增长率右轴 房价增长率增长率这指标通常被用来当作衡量房地产相对国家 经济扩张的速度，首先该比率低于被认为是合理的，在之间则需 要高度警觉，而超过说明存在泡沫问题。 从图看，上海近两年的这指标属于较为合理的范围。 需求分析 表住宅销售面积及其增长率单位万平方米 指标年份 住宅销售 面积 增长率 图 上海住宅销售面积及其增长率 单位万平方米 销售面积左轴增长率右轴 从年至年住宅的销售速度增长极快，年的增长速度达到 了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策的 调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。 表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人 指标年份 城镇人均住宅使用 面积 从年开始，城市 人口保持高速地增长，年更是达到了的增幅，我们保守估计 年有的增幅，将达到万人的城市人口，城市化率达到 。外来人口也大量的涌年的外来人口为万人，增长 。 外来人口和城 增长率 房价增长率右轴 房价增长率增长率这指标通常被用来当作衡量房地产相对国家 经济扩张的速度，首先该比率低于被认为是合理的，在之间则需 要高度警觉，而超过说明存在泡沫问题。 从图看，上 增长率 图 上海住宅销售面积及其增长率 销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。 表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人 指标年份 城镇人均住宅使用 面积 单位平方米人 住宅使用面积左轴增长率右轴 从图看上海的人均住宅使用面积的增长，年是个转折点，又达 到了个高峰，增长率为，但年销 售面积 销售面积竣 工面积 图上海住宅市场供求关系 的数据表明，这指标在以下是比较健 康的。从表看近年上海的这指标的平均值为左右，远低于。但是 年这指标有上升的趋势，需警惕。 销售面积竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾板块北外滩延伸板块滨江规划未来供应量预计万平 方米 徐汇内环板块离市区近配套优势未来供应量预计万平方米 徐汇区供求情况分析 需求情况 徐汇区是原上海最大的居住区，区域内刚性需求大 根据徐汇的人口结构分布，年轻婚房置业构成定需求 徐汇区为了配合市政工程，大量的拆迁换房构成大量的需求量 虽受整体宏观政策影响，但徐汇区销售情况整体稳定 图徐汇手房成交情况 杨浦区手房成交情况 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年