娱乐组团 坡头镇城市三类工业园组团 四项目开发宏观市场环境分析 市经济发展综述 能源重镇，国民经济持续快速增长。截止年年底，市实现生产总值 亿元，增长，增幅居全省第三位。财政总收入亿元，增长， 其中地方财政收入亿元，增长，增幅居全省第三位。规模以上工业 总产值亿元，增长，增幅居全省第三位。主要工业品产量原煤 万吨水泥万吨电解铝万吨，分别增长和，工 业综合效益指数，较上年提高个百分点。社会消费品零售总额亿 元，增长。 重点项目建设成效显著。截止年年底，市完成固定资产投资完成 亿元，增长，增幅居全省第四位。十五第批个重大项目完成 投资亿元。铝业节能技改照金煤矿改扩建声威万吨建秦万 吨水泥粉磨站东塬输变电工程柳照路等项目建成运营。华能电厂完 成投资亿元，主厂房已封顶玉华煤矿改扩建中星新材料研发基地期工程等 项目进展顺利。铝业节能技改续建西川煤矿秦岭万吨水泥粉磨站 万吨水煤浆生产线市中新区校区等项目开工建设。 节能减排力度加大。落实节能降耗责任，实行严格的环保制度，强化指标约束，单位生产总值能耗有所下降。关闭淘汰万吨以下小煤矿个小造纸厂 家，关闭拆除了家水泥企业的条机立窑和条中空窑生产线。整顿规范矿产资 源开发秩序取得阶段性成果。改造燃煤锅炉台，清理青岗岭黄堡柳湾等地 的煤场家，煤烟污染治理迈出新步伐。全市化学需氧量削减，市区空气质量 二级和好于二级的天数达到天。 创卫工作开局良好。制定了创卫规划和实施方案，加大宣传力度，强化城市 管理，创卫的良好氛围已经形成。投入亿元加强了城市道路排水公厕 垃圾和污水处理等基础设施建设，投入万元改善了环卫装备，新耀垃圾填埋场 投入试运行，新耀污水处理管网工程开工建设。编制了城市分区规划和绿化等专业 规划。新区长虹路Ⅱ标段咸丰路至景丰中学道路改造华原东道照亮等工程竣工， 南部工业园区排水工程开工建设。沮河橡胶坝建成蓄水。百盛国贸大厦正大商城 建成运营，漆水河景观改造完成工程量的，新建城市街头广场处。国道 环境整治取得阶段性成效，川口地区的环境状况有了显著改善。我市被省政府授予 城市环境综合整治先进市称号。 改革开放步伐加快。户国有企业近亿元的债务通过打捆回购等手段得到 化解。完成了户国有企业的改制任务，东风机械厂政策性破产程序终结。国有 粮食购销企业改革基本完成。新登记个体工商户户私营企业户。政府 预算收支分类改革顺利完成，市本级部门预算扩大到个试点单位，在个部门 进行了国库集中支付改革试点。消化政府到期债务万元。全年招商引资签订 合同项目个，实际到位资金亿元有个项目开工建设，个项目建 成投产。外贸进出口万美元，增长。接待国内外游客万人次，增长 实现旅游综合收入亿元，增长。 社会事业加快发展。全年转化科技成果项，宜君县被列为国家科技富民强县试点。所省属企业学校顺利移交地方管理。职业技术学院在校学生达到 人。各级财政用于新型农村合作医疗的支出万元，全市新型农村合作医 疗参保人数万人，参合率，万人次享受医疗补助万元。 市医院新区分院主体工程完工，王益区耀州区人民医院改造工程完工。成功举办 了市首届文化艺术节，耀州窑陶瓷烧制技艺被列入全国第批非物质文化遗产 保护名录。新增有线电视用户户数字电视用户户。新区体育馆主体工 程完工，在省第十三届运动会上取得了枚金牌枚银牌枚铜牌的好成 绩。稳定低生育水平工作继续推进，人口自然增长率。 人民生活水平普遍提高。各级财政用于再就业的资金达到万元，增长 倍，是历年来投入最多的年。全年新增城镇就业万人，劳务输出万 人，超额完成了任务。为万名企业离退休人员发放养老金亿元。工伤保 险生育保险参保人数新增人和人。全市开工住房万平方米，建 成万平方米，其中廉价廉租房万平方米，安置住房困难群众户。 城镇居民人均可支配收入元，增加近千元，农民人均纯收入元，增加超 过元，增幅居全省第位第二位。 五房地产市场分析 今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，市房地产市场显现出了前所未有的快 速发展态势，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有自身特 点的新轮快速增长期。 房地产业与国民经济协调发展，房地产业发展空间大。 年市预计完成国内生产总值的亿元，较上年增长，增幅 为历年来之最全社会固定资产投资预计完成亿元，较上年增长。全市 完成房地产开发投资亿元，完成房地产交易亿元，房地产占固定资产投资比重为。西安房地产投资占全社会固定资产投资总额的北京上海深圳等地的数值 基本上在之间 这说明市房地产投资占全社会固定资产投资的比重较小，国民经济发展对房地产 投资依赖较轻，房地产业的发展空间较大。 购房需求强烈，商品房供应结构单 从需求方面讲，市商品房需求呈两极化发展，方面，以坐等房价上涨，适时推出高品质房源，获得最大收益。 其中铁诺小区的中心广场位置，预计将推出栋板式高层，带入户花园飘窗 度阳光房的优质房源。枫林号中心广场位置及社区北面，也有部分土地存量，预计也将 于年底或明年年初推出高层。秦岭小区四期的板式小高层将于年底推出华源名府樱花园， 两栋层板式高层已开始接受咨询和排号。可以预计明年新区将是高层住宅集中放量 的年，市场竞争将日趋激烈。新区房价也会由于高层住宅的集中放量进步拔高。 六新区主要商品房项目分析 枫林号指标状况 项目总占地余亩， 总建筑面积万平米， 容积率， 绿化率， 其中住宅面积万平米， 商业面积万平米。 项目地址新区市政府西侧 开发商陕西大德置业有限公司 策划代理商北京诚必达 广告商西安美道广告公司 销售进度前两期已经入住，其中约有栋被政府机关团购。目前正在销售第三期均 为板式小高层。销售率约为。 销售价格小高层起价元平米均价元平米，最高价元平米 综合点评 该项目是目前市场上规模大高绿化配套齐全的住宅社区，其项目销售和配套 在新区已成为典范。项目凭借前期已入住现房优势，进步拨高平均售价。 重视营销推广，在户外及广告的推广力度较大。 营销手法灵活，在近期销售中采用高开低走高报价，大优惠的手段提升项 目的品质感和档次感。 售楼团队训练有素，现场管理较为严格。 秦岭小区 指标状况项目占地亩，总建筑面积万余平方米。容积率项目规模规划有栋多层和栋小高层 销售进度项目期已入住，二期三期期房已经销售空，四期将于年底推出。 销售价格三期板式小高层于上个月售罄，均价元平米 开发商陕西佳居房地产开发有限公司 综合点评 早期进入新区开发的房产项目，凭借期团购的现房优势，展开销售。 期项目采用欧陆古典风格，白色的玉石白色外立面高度契合新区明丽开阔 的地块气质，为项目赢得人气。 世纪花园 指标状况项目占地约多亩 开发商国际贸易中心有限公司 工程进度共栋多层，现预售栋多层，工程进度正处于打地基阶段。明年年底 统交房。 销售价格起价，均价，最高价突破两千。 销售现状预售率以上。 华源名府樱花园 项目规模共两栋高层，其中栋个单元，栋个单元，均为梯两户板式 结构。共计套住宅。 工程进度未开工 销售进度户型及价格尚未最终确定，目前处于排号认购阶段，交元排号。已 排到号左右。 开发商陕西华源置业 代理商深圳神美唯高行铁诺上地新家园 项目规模共栋建筑，其中栋商业，栋未建小高层，其余均为多层住宅。 工程进度期已经入住，二期部分多层及商业在建。 销售状况仅余套多层住宅。 开发商北京实创集团 策划代理陕西海纳逸诚智业机构 七项目定位及财务核算 定为方向低密度城市别墅社区花园洋房联排别墅 ㈠规划指标 总占地面积亩平米 总建筑面积容积率做到，建筑面积约平方米 其中联排别墅套，户型区间之间总面积控制在平米 花园洋房总面积控制在平米户型区间控制在平 米 会所平米 社区幼儿园平米 ㈡成本分析 建安费联排别墅按元平米计算元平米平米万 花园洋房按元平米计算元平米平米万 总计万前期工程费。单位万元 序号项目计算依据金额 规划设计费建安工程费 水文地质勘探费建安工程费 通水通电通路费建安工程费 合计 基础设施建设费 本项目基础设施建设费估算 单位万元 序号项目计算依据金额 供电工程 建安工程费 供水工程 供气工程 道路工程 绿化工程 通讯工程 照明工程 排污工程 环卫工程 合计 社区配套费用单位万元 序号项目单价计价数量金额 会所 元平方米 幼儿园 其他及不可预见费用 本项目的不可预见费用按项目建安费估算，预计为万 销售管理成本按销售总额的计算 万元万元 土地成本按每亩万计算万元亩万 总成本合计约为 万元万元万万万万万元 销售收入 别墅部分预计别墅均价做到元平米，平米元平米万 花园洋房预计均价做到元平米，平米元平米万 总销售总收入合计万元万元万元 ㈣总收益分析 总销售收入总成本 总收益万元万元万元 税后利润万元╳万元㈤投资收益分析 成本回报率总收益总成本╳╳ 由于按定向开发考虑，总投资额主要为取得销售许可证之前的土地补偿，前期配套 费及部分建安成本等，取得销售许可证后，用销售回款进行后期建设。 ㈥方案简评 机会市场目前无同类产品，领先市场 市及周边区县财富阶层形成，有提升居住品位的需求 该方案的成功运营，可积累大量的金字塔顶富裕阶层客群，对树立公司 形象塑造公司品牌占领最高端市场有重大战略意义。 风险整体总价偏高，客户群体范围小，