作用增强，城乡就业有所增加 外汇储备增长减缓，人民币汇率基本稳定 消费需求明显回升，消费结构继续升级 投资增速高位回落，市场导向型企业投资依然活跃 进出口恢复平稳增长，贸易顺差减少 税制调整稳步推进，积极财政政策功能转型 货币政策强化微调预调，货币信贷适度增长坚持全面协调可持续发展观，各项改革向纵深发 展 年全国房地产市场前瞻 经济繁荣带动房市平稳增长 国家统计局统计，年我国国内生产总值为亿 元，按可比价格计算，比上年增长，是年以来增 长最快的年份。按季度统计，去年季度增长，二 季度增长，三季度由原先发布的修订为增长 ，四季度增长。这表明连续年的扩张性宏观 经济政策对经济增长起了很大的促进作用，年亚洲金融危机爆 发后，直困扰我国的通货紧缩压力的问题将进步缓解，我国连 续年的扩张性财政政策取得了良好成效，居民消费价格指数变动 在年即转负为正，年居民消费价格指数和社会零售价格 指数都将转入上涨趋势。 中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行 正处于新轮周期的上升期，政策环境有利经济发展，同时外部环境 改善，世界经济将走出低谷等因素都将促进年国民经济的进 步繁荣。年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高 速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条 件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力 量，年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点，作为我国 近年来消费主要增长点的住房消费，年将继续升温。 房产投资增长速度将趋于平稳 年是我国房地产业自年以来投资增幅最快的年，在 连续年年均增长近的基础上，年前个月，我国房地 产开发投资额达到亿元，同比增长了。据国家发改委和 国家统局公布的数据，年，中国房屋销售价格比上年上涨。 年上海房价涨幅超过，成为全国增长速度最快的城市， 对于年上海房地产市场的发展，市场出现各种预测。上海市已 在土地供应房地产交易制度和交易方式供应结构等方面采取等措 施，抑制房地产价格过快增长。 导致我国房地产投资增速过快的原因主要包括扩张性的财政政 策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市场居民住房需 求的上升以及地方政府对土地供给的放宽房地产业的高利润率吸引 大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求 增长的个重要组成部分。改革开放以来，我国出现过三次经济过热，即年年 年年和年年的经济过热，这三次经济过热 都是由于投资过高增长造成的。如果现在这种投资趋势进步上升的 话，可能会再次引发经济过热。 针对这种危险，年政府出台了系列针对房地产市场的政 策，年经济政策环境将保持平稳，政府将逐步加快土地市场， 房地产金融市场以及房地产市场的制度建设，以适应经济发展的需 要。国家统计局预测年第季度房地产业企业景气将略有回调， 不过仍会高于上年同期水平或与上年同期基本持平。 年政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时，将继续 采取系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加快 和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投 资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展，防止泡沫 经济产生危害国民经济和社会安定。 房地产市场结构发生变化 中低价房将逐步成为市场主体 目前，中国的房地产市场出现了部分高档大户型住宅空置， 而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。年，建设部将通过 房地产项目规划土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产的 市场化程度，发展中低价位中小户型的商品住宅，以满足更多普通 百姓的购房需求。 年，建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和 管理，满足更多普通百姓的购房需求。建设部住宅与房地产业司副司 长沈建中说我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的 主体。所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中低收入家 庭住房的需求。也就是说我们要更多的来提供些中低价位中小户 型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。 房地产二级市场进步发展 随着人民收入水平的提高，改善生活质量提高住房品质成为消 费者新的置业观念。二手房的大量入市为消费者提供了极大的选择空 间，年房地产二手市场将得到将受到更多消费者的推崇。置业 升级不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产二三级住 宅市场的联动起到了极好的作用。，据个人状况从低到高的梯级消费 模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供 了安居的最佳选择。 被称为级半市场的空置房市场将因政策及市场等因素而大 幅放量，空置房因其具备价格便宜无期房风险投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，有人没房住，有房没人住的 空置房现象将得到有效改善。空置房的大量上，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓 在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。随着几年来 手商品房投资回报率的下降，二手房将因其价格低地段好物业配 套成熟而成为重点投资对象。 商铺成为新的投资热点 年全国各地普遍出现商铺的投资热潮。多家外地外籍大 型商家已经或计划入驻北京天津商铺投资市场也开始启动，外来 投资者逐步增加上海市月初的投资型房产展示交易会上，黄金 地段的商业用房再次成为关注的焦点杭州商铺投资市场走势依然活 跃深圳也有更多的中小投资者开始密切关注商铺市场的投资。随着 年开发量的增长，商铺的供求关系正趋于缓和，商铺资源的稀 缺性开始弱化，但专未来几年，商铺市场的总体状况将是铺源充足， 但仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续段时间，主要来自三个方面的需求是国内商业企业的需求二是外资进入 中国的需求三是国内其他投资者的需求。 目前上海商铺的平均回报率则达到到。由于平均回报 率仍维持在较高水平，因此商铺的供应量持续增长。相关统计显示， 未来年中上海新增商铺面积将达万平方米。从整个房地产市 场来看，已经形成梯级型消费市场。商铺是种好的投资工具，大部 分的商铺会越用越升值，而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，商 铺的投资趋势将加强。 另方面，对于商铺结构不同的业态现在提出了越来越多的特殊 要求。这在很大程度上要求发展商在总体布局上进行详细论证，在规 划阶段就趋于理性。 然而商业地产发展的速度应与城市区域商业发展相协调。目前中 国中小城市商业发展有失衡的趋势，由于普遍缺乏消费能力，商铺市 场的快速发展将带来较大的市场风险，因此对于中小城市的商业地产 开发应持谨慎态度。 房地产金融市场进步多元化改革 年出台的系列政策使房地产金融途径单的弊端受到了 广泛质疑，房地产金融市场中银行所占比例过大对于银行自身房地 产业以及国民经济，都存在极大的不安全隐患。房地产开发属资金密集型产业，在成熟的房地产业中开发商的主 要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要通过债券 不动产基金和互助会等形式来自行筹资，国内地产业的个软肋就是 资金途径单化。 年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓 展融资渠道，由于受当前各种因素的影响，各地主要采用了信托产品 的形式，年年末，全国出现了房地产信托热，但由于信托产品 先天有定的局限性，又受到严格的政策限制，并不能完全满足房地 产金融市场的创新需要。 在今年股市转暖利率市场化改革不断推进的金融大背景下，出 于比价效应，投资人在参照其它金融产品的收益率时，对信托产品的 收益预期必然会大大提高，进而拉升了房地产项目投资的财务成本。 部分资金将会在股市投资收益预期提高的情况下，进入证券市场， 从而分散对房地产的投资。 年，我国房地产金融市场将进步进行多元化改革，我 国近个月以来房地产信托基金数量增幅达，房地产上市公司 普遍提出或是正在进行大规模融资另方面，央行存款准备金上调 社会资金收紧建立现代金融企业，发展多样化的金融机构，发展机 构投资者和债券市场，尤其是资产证券化利率市场化等等手段和措施，改变现在刀切式的金融监管制度，同样也是房地产对金融 行业提出的时代要求。 深圳市投资宏观背景 宏观面持续向好 年，亿元，比上年增长了 固定资产投资亿元，比上年增长 规模以上工业总产值亿元，比上年增长。 年，深圳经济继续保持快速增长，本市生产总值达到 亿元，比上年增长了，完成固定资产投资亿元， 比上年增长，规模以上工业总产值达到亿元，比上年 增长。 在经济持续快速增长的影响下，年深圳房地产业继续保持 健康发展，房地产投资经过年的高速增长后，已开始呈现增速 回落房地产市场总体呈现供求总量基本均衡供求结构基本合理 房地产价格基本平稳的运行特征各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。总体来看，年深圳房地产市场呈现健康平稳 理性的发展局面。 深圳市房地产市场状况 年，深圳房地产市场经历了非常不平凡的年，年初 的风潮二十四小时通关，年中的的签署国务院 号文下发，年末的宝安龙岗城市化提速加快国际化城市 建设等等利好或不利因素，均在定程度上对年度房地产市场 有定的影响。 但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不 显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着快速 平稳理性的发展，供求总量基本均衡，供求结构基本合理， 房地产价格基本平稳