谈协商之中，土地出让 金和期限以将来北京市土地管理部门与项目开发建设单位签定的土地出让合同 为准。 市政配套条件 本项目水电气热通讯道路等市政基础设施建设已由北京市各专业 部门作出供给和规划实施方案，市政管网线规划方案已经市规划局综合，随着项 目的开发建设，各种市政条件将同步落实。具体情况如下 市政污水 建设用地西侧三里河东路已建有雨污水分流系统，项目雨污水排放分 别排入三里河东路已建的雨污水管线。污水排入三里河东路现状直径毫 米市政污水干线号检查井，另在项目东侧道路修建污水支线至项目用地南侧 向西接入三里河污水管。雨水排入三里河东路现状直径毫米雨水市政管线 号检查井，另在项目用地东侧及南侧修建雨水支线米，分别向西排入干 管。项目建筑室外排水按雨污水分流设计，生活污水经化粪池含油污水经隔 油池排放空调废水排入雨水管地下室排水设水泵提升。 上水 项目北侧月坛北街现有直径毫米上水管线，西侧三里河路现有直径 毫米上水管线。项目上水需在项目东侧铺设条直径毫米上水管线，北 与月坛北街现有直径毫米上水管线西与三里河路直径毫米上水管线 沟通。 热力 本项目用热属于石景山热电厂供热范围，首汽集团公司为现状用户，项目供热由项目西侧三里河东路现有直径毫米供热管线接引。 电力 本项目外电源引自阜城门外千伏开闭站，开闭站电源为阜城门千伏 变电站，项目需铺设双路电缆线路公里至建设用地，另需在用地范围内设电缆 分界室座。 煤气 本项目煤气气源为月坛北小街现有直径毫米低压煤气管线，由该管线开 口，在项目建设用地东侧路新建直径毫米低压管线，顺路南沿至项目用地南 边线，由新建的低压管线开口向项目用地范围内引户线。 通讯 本项目所在地电信设施属于北京市市内电话局茂林居局界，由于项目建设 是首汽集团公司所在地的拆迁改建，外部电信管线齐备，可以不做通讯管线，但 项目用地范围内的通讯管道要由建设单位按实际需要重新铺设。 道路 本项目外部道路交通组织利用项目建设用地北侧的月坛北街，西侧的三里 河东路，并按规划铺设项目建设用地东侧的道路。内部交通通过内部环路组织， 按规定设置机动车地面地下停车场和自行车库。 通过上述分析，本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。完备 的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件。 第四章项目建设规模和内容 经过综合考虑市场需求规划条件项目投资等因素，初步计划本项目的 规划总建筑面积平方米，其中地上建筑即写字楼公寓和商务公寓建筑面 积平方米，地下建筑包括商业设施地下停车场自行车库物业管理中 心及其他附属配套设施建筑面积平方米。 规划原则 建筑物将突出现代化的特征，具有时代感，规划原则为符合国家有关设计 规范，建筑功能上除了满足办公居民日常工作居住购物需要外，还须照顾 到目前人们对社区环境绿化美化的强烈需求，加大绿化面积，创造优美的居住环 境。 二建筑面积和设施 项目开发建设方委托中国建筑技术发展研究中心设计院对项目制订了初步 规划方案，土地使用状况如下 项目规划各功能区占地建筑面积 单位平方米 内容占地 面积 所占比 重 建筑面积所占比重 人均占地面积 平方米人 写字楼 公寓 商务公寓 附属设施 合计 三使用功能配置和分区 整个项目为座地下层，地上层至层的综合大厦，具体规划见附图， 现将各功能区具体情况简要介绍如下 公寓 大厦座为公寓，位于项目用地南侧，拟建幢高层塔式结构住宅，建筑周 围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积平方米。 具体情况见规划图 商务公寓 大厦座为商务公寓，位于用地东侧，总建筑面积平方米。 写字楼 座为配备现代化管理通信设施的智能型写字楼，位于项目用地西北侧， 总建筑面积平方米。 写字楼和公寓实行全封闭式物业管理，沿月坛北街和三里河东路分别设出 入口。 配套商业设施 为满足项目内客户日常办公和生活需要，大厦将于地下层建设配套商业 设施，包括商业综合服务和商务服务区，提供购物洗衣银行商务中心 邮政等服务。配套商业设施总建筑面积平方米，具体分配情况见下表 配套商业设施表 单位平方米 内容数量单位建筑面积小计 商场 综合服务部 合计 物业管理中心 项目开发建设单位将遵循北京市政府关于房地产开发与物业管理相对 运作的规定，通过公开招标形式聘请管理规范有定实力的专业化高水平物业 管理公司负责建成后小区的物业管理。物业管理将按照国家有关规定，本着 核算自负盈亏的原则，由物业管理公司自主经营。物业管理中心位于建筑物地 下层，总建筑面积平方米，具体安排情况见下表 物业管理中心配置和设备。 本项目所需进口的原材料设备的品种与数量待扩初方案审定后再定。根据 目前国内外市场供应情况分析，本项目物料及设备供应不存在问题。 四城市基础设施配套 根据项目规划，初步测算出市政基础设施配套条件如下 用电容量 按每建筑平方米用电瓦测算，本项目用电量为千瓦。如同时利用系 数采用，则该项目最大电负荷能力为千瓦，如按容载比选用变 压器，需要功率为千伏安。 给水量 按公建用水综合定额每日升测算，该项目日平均用水量为立方米。 用气量 项目用气量初步测算为每日立方米。 热负荷 按每建筑平方米每小时供暖量为千卡测算，该项目每小时需供暖万 千卡。 以上所需水电热等日用量需在正式规划方案完成并与有关部门协调后确 定。 五环境保护 由于该项目建设内容为写字楼住宅楼地下停车场配套商业设施，对环 境的污染较小，环境保护问题主要是生活污水生活垃圾噪音汽车尾气的消 纳和处理，无其他污染源。从环境质量来看，该项目建设是比较合适的，项目建 设过程中和建成后的使用中将采取严格的环境保护措施。具体环境保护措施如 下 雨污水 项目排出的污水主要来源为生活污水和雨水，为保证该项目排入城市下水道 的水中污染物达到北京市水污染物排放标准，项目排水采用分流制排放 生活污水和雨水，生活污水经过处理后再行排放。 生活垃圾 项目办公楼公寓产生的生活垃圾纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，将生活 垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利 用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统清运至垃圾处理厂和垃圾消纳场处理。 噪声噪声污染源主要是建筑物的空调系统和电气设备产生的噪音，拟采用隔声 隔震销声措施，并优先选用低噪音设备。 汽车尾气 汽车尾气污染源主要来自地下停车场和露天停车场的汽车尾气排放，在车库 设计时将注意保证车库有定的容积，进出汽车的车道尽量直短，以缩短汽车 进出库时间，采取强制通风手段，车库排风口设置在空气流通的地点。 只要在全面设计时注意环境保护的各个环节，如通风方式通风量通风 口的设计以及废气的净化分离等方面采取合理有效的措施，汽车尾气排放完全 可以达到国家规定的废气排放标准。 露天停车场的汽车尾气排放可通过建筑物周围绿化来减弱汽车尾气污染。 六绿化消防和人防 绿化 项目建设将使现有的地面更多的用于绿化，建筑物四周及建筑中央空地将 开辟绿化区，形成中心花园和多个绿化带，为办公和居住提供优美的环境。 消防 项目整体建筑消防设计及放火分区按国家建筑设计防火规范考虑，主体建筑 四周有消防通道，建筑物内部各部分分别设置警报自动喷水系统。各防火分区之 间将安装防火墙防火门防火卷帘密闭喷头或防火水幕作为分隔设施。地下 停车场按汽车车库设计防火规范考虑消防设施，建筑物在不同方向设置疏散 出口和紧急通道。人防 按照国家人防设计要求，项目主体建筑将设置与地层平面相同的地下室， 地下室按人防工程设计要求，结合平时的停放自行车等其他功能的要求，本着平 战结合的方针进行设计建设。 第六章市场分析 本项目的开发涉及到房地产的开发和经营，现结合近期北京市房地产发展 状况和本项目建设优势及市场前景分析如下 目前北京市房地产市场情况分析 北京的房地产市场经过过去近十年的发展，特别是受近两年来国家住房制 度改革北京城市建设发展以及人民生活水至平日益提高的推动，无论从规模或 是水平上都迈上了个新台阶。年月至月，北京市房地产开发累计完 成投资亿元，增长，较上月的增长率提高个百分点， 连续三个月呈增长态势。房地产开发投资占全市投资的比重为，较上年 同期提高了个百分点，对全市投资的拉动作用进步加强。今年月， 我市房地产开发投资仍保持较高的增长速度，累计完成投资亿元，增长 ，其中月完成亿元商品房开复工面积万平方米，与上年 同期持平竣工各类商品房万平方米，其中住宅万平方米，比上年同 期分别增长和 进入年代以来，尤其是九五期间，我市住房制度改革各项政策相继 实施并取得了显著成效。今年随着实物分房停止期限的临近，全市住宅建设主体 由单位自建逐步转向以开发商建设为主，促进了住宅建设的发展。在商品住宅投 资方面，年前三个季度，北京市商品住宅累计完成投资亿元，同比 增长，占全市住宅投资比重为，提高了个百分点占全市房 地产开发项目投资比重为，提高了个百分点。其中前个月累计完 成商品住宅投资亿元