由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改 造。 项目建设的必要性 项目建设是加快旧城改造步伐的需要 项目场址现有建筑大部分为业前景看好。 石家庄市做为省会，是全省政治经济文化教育中心。近年 来，市委市政府非常重视改善市民的居住条件和旧城改造工作，为 此出台了系列相互配套的优惠政策，极大地促进了我市房地产业发。旧城改造方面，加大了工作力度，相继 打通和拓宽了市区内多条丁字路和卡脖路，搬迁了有关居民住宅，使 市区交通拥护状况得到定程度的缓解城市主要道路节点附近建筑 和城市主干道沿街建筑得到拆除重建展比相对迟缓边是布局 错落有致具有时代个性外观亮丽的高楼大厦和宽阔平坦环境 优美的城市主干道边是布局零乱道路狭窄不平市政配套条 件差房屋低矮破旧的老居民区。两者形成鲜明对比，能 适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危 房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其 进行改造已迫在眉捷。 为合理利用城市土地优化城市空间布局落实城市发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议， 由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改 造。 项目建设的必要性 项目建设是加快旧城改造步伐的需要 项目场址现有建筑大部此急需进行相应的改 造。 土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。在 寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。 项目拟选场址占地面积约公顷，根据摸底调查，目前，地上的大型商务中心，这样使土地资源得到合理配置，土地的利用率也大大提高。 项目建设是改善当地居民的需要 项目建成后，将使当地居民走出低矮破旧阴暗潮湿的危旧住 宅楼房，搬进环境优美洁净居住期 工作极为重视。近年来，多次组织有关人员对外地各类不同建筑 风格的居民小区进行实地考察和比较，博采众长，以期该项目建成 与场址地段相称的我市流的住宅区和商务区对场址原民宅情况 进行了全着居民经济收入的进步提高以及各种启动房地产 市场的配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押贷款规模 逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二三级市场 的启动等的实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需求转为现 实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另方面，近年来我市 房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由 短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化管理水平高的小区项目均受到 购房者青睐，有的甚至出现热销。 随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房二 三级市场的启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款的实 施等，因对原有住房地段户型环境面积配套条件等不满，需 置换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形成， 进而促进商品房级市场的活跃随着我市城市化步伐的加快，户 籍制度的改革，进市人口也将逐步增长。上述两大住房消费群体构 成我市房地产市场的主体。 今年我市商品房价格与去年同期上涨约，亦说明我市 房地产市场较为活跃。 市场 其中地上建筑面积，地下 总居住户数户 总居住人口人研究结论 经计算，本项目 估算总投资亿元人民币 总收入亿元人民币 投资利润率为税后 投资利税率为税后 财务内部收益率税后 财务净现值，税后万元 投资回收期税后年含建设期年 盈亏平衡点 以上指标表明，本项目具有较强的盈利能力和定的抗风险能 力 结论本项目符合石家庄市城市总体规划，建筑设计满足使用 者对居住办公和商务活动的要求。本项目的建设对于加快我市旧 城改造步伐树立省会优美整洁的都市形象提高土地的有效利用 率等具有十分良好的经济意义和重要的社会效益。综上所述，本项 目是可行的。 第二章项目建设的背景与必要性 项目背景 近年来，随着国家陆续出台了系列旨在启动房地产业发展的优惠鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃 起来，进入相对理性稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个 国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需扩 大消费安排就业保持国民经济健康稳定快速发展起到了不 可替代的重要作用，已成为重要的支柱产业。 任何产业的高速发展均是由其市场需求所致，房地产业的快速 发展适应了我国住房制度改革的要求和城镇居民巨大的住房需求。 据国家国民经济景气指数监测中心调查分析，近年来，我国房地产 业景气指数直处在较高水平。 近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均住房 建筑面积已达。但和经济发达国家的住房善以及人民群众日益 增长的住房要求比较，仍有较大关中。目前，甸人民生活水平正在 向小康阶段过渡，随着福利分房寿终正寝人民经济收入不断提高， 在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为。根据专 家预测，随着甸城市化进程的加快城镇居民改善居住条件需求不 断增长，未来十年我国房地产业仍将保持稳定健康快速的发展 势头，产业前景看好。 石家庄市做为省会，是全省政治经济文化教育中心。近年 来，市委市政府非常重视改善市民的居住条件和旧城改造工作，为 此出台了系列相互配套的优惠政策，极大地促进了我市房地产业发 展和旧城改造工作。自年以来逐年加大住宅建设的投资规模。改革开发以来，全市新建住宅多万，使全市住宅面积达多万，户 均住房使用面积从年的提高到，住房成套率也相应提高， 全市人民的住房善明显改善。旧城改造方面，加大了工作力度，相继 打通和拓宽了市区内多条丁字路和卡脖路，搬迁了有关居民住宅，使 市区交通拥护状况得到定程度的缓解城市主要道路节点附近建筑 和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或装修，改善了城市形象，成为 市区景观的新亮点市政管网改造加快，改善了市政公用工程供应配 套条件。 但是，由于我市建市时间短，历史欠账多，加之人口增长和城 市发展的因素，旧城改造步伐与城市发展比相对迟缓边是布局 错落有致具有时代个性外观亮丽的高楼大厦和宽阔平坦环境 优美的城市主干道边是布局零乱道路狭窄不平市政配套条 件差房屋低矮破旧的老居民区。两者形成鲜明对比，极不协调， 与老城区在市区所外的区位极不相称。项目场址区域是其中较典型 的例子。 棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区 布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能 适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危 房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其 进行改造已迫在眉捷。 为合理利用城市土地优化城市空间布局落实城市规划改善人民群众的生活环境和居住条件提升城市项技术的科研 单位和企业很多，纷纷寻求合作伙伴 必将成为即将形成的多糖产业中的领导者，并获取丰厚利润。 枸杞多糖及其制品 目前枸杞多糖发展较快，宁夏今年五月份开始兴建家年处理吨枸杞干果，年 产吨枸杞多糖的工厂，是当地利用西部大开发糖提取技术和生产方法今年在上海产生，并已申请专利，它是种新型免疫 性药物，预计明年即可有产品问市。 灵芝多糖 目前市面上的灵芝多糖主要是灵芝孢子粉，它是细胞壁破碎后的产物。未经提取 纯省罗田英山等大别山的特产板栗枝叶，极具开发价值。 其他多糖 其他多糖中，茯苓黄芪海带，茶，蘑芋等植物性多糖的开发也已比较成熟，其 中茶多糖的系列产品已经面市，并呈增长趋势。 对于螺旋二代保健食品之间的种产 品。但其已有定品牌影响力，并也在往深层次开发。如果麦可贝斯做多糖饮料，它将 是个强有力的竞争对手。 以甲壳多糖为代表的动物多糖，主要用于生物农药，保健食品，化妆品等用，不会像药物样有副作用，符合国内外消费者崇尚天然，回归天然的心态。因此， 植物多糖应该是最具发展潜力的保健食品。 复合多糖市场 由于已知植物多糖有多种，它们都具有些共同的功效，如抗疲海带多糖抗辐射，枸杞多糖降血脂等。 在产品开发战略上，我们既可以博采众多糖之长，推出复合多糖，使其功效更全面， 更强大，也可以集中深加工种在方面功效，特别明显的多糖，针对细分市 场，发复合多糖。但这种技术领先不会持 续太久，我们应及早进行开发。 三多糖市场容量 国内市场需求与供给对比 我国目前癌症病人万人左右，肝炎病人约亿人左右，按的使用率每年 需各种真菌多糖约吨。近年我国适合于此类病人的多糖的总产量还不足吨，市场 缺口很大。 市场缺口 我国城市人口亿多，城市中中老年人约有亿人，使用率按计算，每人每 年计算，年需要量为吨而各种多糖保健食品总产量还不足吨。 市场缺口 我国城市青少年约有亿，使用率按计，每人每年计算年需要量为 吨多糖，具有增强与调节机体的免疫功能，促进智力发育，预防疾病。而目前针对青少 年的多糖产品，年产量不足吨。 癌症和肝炎病人市场 中老年人市场 除去重合部分及替代产品因素，多糖年需求量约为吨左右，而供给左右。 国际市场容量 无论从欧美发达国家的经济水平，人民生活水平，还是从多糖产品出口的高速增长 势头，都可以断言，多糖产品在国际市场的容量要远大于国内。而且由于人们认识程度 的不同，多糖产品以出口为导向比开拓国内市场还要相对容易些。 ，以及市场优胜劣汰，市场秩序逐步好转，市场趋于 规范，蕴藏无限商机，否则也不会吸引跨国公司的抢滩。 要迅速切入市场，除了足够的资金投入，好的营销策划外，必须有高科技含量作后 盾，才有可能稳扎稳打，长远发展，永远立于不败之地。 二问题点 切入保健品市场势在必行，那么从哪里切入，如何切入是摆在我们面前的个重要 课题。首先我们可以开拓单系列的多糖，在此基础上开发系列复合多糖。 单系列多糖市场 单多糖及其制品 香菇多糖及其制品 有关香菇多糖的应用始于年日本博士，他从香菇中浸提出种多 糖，其中种有明显的抗肿瘤作用，定商品名为。到现有香菇多糖的产品有