的有，分别贯穿县境北部中部南部。境内年平 均气温，最冷的元月平均气温度，最热的月，平均气温度， 全年无霜期天，日照小时，年平均降雨量毫米。良好的自然 环境有利于项目建设 区域地形地貌条件 位于带上，地貌轮廓大体是北阔南窄，以山 地为主的倒葫芦状地形，整个地势西北高峻东南平缓。地貌形态以山地为 主，高原山地丘陵岗地平原水面等类型齐全，地势相对高差 米，地势比降为。县城北部和西部均为山地地形，东南部沿澧水两岸形 成冲积平原，县县城规划区属平原岗地类型，为河流冲积平原，平原区是 构成县县城规划区的最主要的地貌类型。全县地层发育较全，从远古界冷 家溪群到新生界第四系均有出露，构造形迹以燕山期褶皱为主，武陵喜山期 褶皱次之，断裂不太发育。从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但 均能反映地史上地壳运动的性质程度形成。地基承载力平均为吨平方 米。虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。区内除地下水位较高外， 其他地质条件均好，有利建设。 区域公共设施条件 随着县行政中心向该区迁移，现已有县武装部广电局教育局林 业局环保局等行政单位搬迁到该区，个科局单位的行政办公大楼已开始 动工建设，县政府办公大楼建设将在近期启动。教育设施已经完善，已建成 所中学多所小学和幼儿院，其中有占地面积亩办学规模为个班 能容纳学生就读的全省重点中学中。火车北站东侧正在建 设具有现代化水平的物流中心，将为广大购销商家客户提供低成本高效 率多功能体化的综合服务。完备的公共设施条件对对项目建设有利。 区域市政设施条件 区基础设施已趋于完善。电力通讯有线电视等线路已全线贯通。 管道燃气自来水，雨污排水系统等基础设施已基本完成。桥和 扩建的省道线即将建成通车。区主干道永兴大道黄金路和 大道均已建成。大道连接着广场和大道，与站前路天门北路形 成了环形路网。市政设施的完善为项目建设奠定了基础。 区域规划条件 县城市总体规划确定城市性质为西北地区主要的能源基地和 铁路交通枢纽，物流配送中心及工业重镇常德市域的次级中心城市，县 的政治经济文化中心，具有山水特色的生态旅游城市。总规确定城市规划 区发展方向要向西与东北两个方向进行扩展，使规划区面积增大到约平方 公里，将县城规划区分为八个组团，其中的组团范围是由澧水将其与宝 峰电厂组团宝峰二都组团隔离开来由铁路防护绿地保护农田以及山林地 构成的生态开敞空间将其与楚江组团隔离开来。组团的城市功能是侧重以 物流为主体的综合性组团，是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心， 主要职能有行政办公物流服务商业服务高档居住。区域规划的发展方向 为项目建设明确了目标。 项目区位条件 县区作为县城东大门，基础设施与公共设施已基本完善，全 县的行政次中心物流配送中心和商贸次中心已初具规模，周边有长途汽车站 教育设施医疗卫生设施，可以为广大客户解决交通就学就医等生产生活 上的难题。随着火车北站建成，对外交通的枢纽将更加便利，势必吸引跟 多的人流物流，形成个新的人流物流集散中心。该项目身处如此繁华商 业中心，且与主要政治经济机关相邻，各种服务配套设施应俱全。占尽天 时地利人和的区位优势，是难得的投资和臵业所在。我们将在拍卖过程 中也尽量突出该项目所处地段的优越性，突出标的卖点，把最有利的价值呈现 给客户，突出产品的优势与与众不同，最终为客户所接受。 第二节项目建设的必要性分析 县城总体规划实施的需要 按照县城镇总体规划，组团是全县行政次中心物流配送中心和 商贸次中心。总规明确为确保本规划能按照发展需要有步骤地得以实施，实现 县城可持续发展目标，城市开发建设应坚持全面统规划，分期开发，分批 建设，开发片配套片建成片收益片的原则。各单位和个人必 须遵守总体规划，各项建设必须在总体规划指导下进行，不得违背总体规划的 规定。该项目区域不仅属于组团范围，而且符合区经济发展和整体规 划的要求，满足政府的社会目标，能实现土地合理利用，优化和整合土地资源， 节约土地使用，提升周边土地价值，为火车北站启用与澧水二桥和扩 建的省道线通车提供完善的配套功能保障。 促进区域经济发展的需要 近些年，全县每年接待国内外游客高达万人次，火车北站启用后， 作为西北重要的铁路枢纽工程，将会吸引更多的国内外游客，各种类型的需 求也会随之增加，能带动地方消费水平，拉动地方经济的增长，促进区域的社 会发展，而当前该区域范围内正缺乏这类型的项目。拟建项目是功能齐全 设施配套的商业性项目，是商旅文合的整体定位，它是城市商业发展 市容风貌和综合竞争力的代表，具有较强辐射能力和带动能力，不仅能带动火 车北站附近经济发展，还能积极推动整个区域的商务中心商贸中心和社会活 动中心等中心得发展，因此在人流如潮的火车北站附近建设该项目是完全 有必要的。 推动城市建设提税耕地开垦费 防洪保安基金社会保障资金。 新增建设用地土地使用费万元。 根据财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿 使用费政策等问题的通知财综号文件规定，县新增建设用 地土地使用费征收等别为十二等，征收标准为元平方米，该地块新增建设 用地土地使用费为元平方米。 耕地占用税万元。 根据年月日，省人民政府令第号省实施中 华人民共和国耕地占用税暂行条例办法，县人民政府耕地占用税适用 税额元。该地块耕地占用税为元平方米。 耕地开垦费万元。 根据省人民政府办公厅关于印发省耕地开垦费征收使用管理 办法的通知政办发号文件规定，县属于省耕地开 垦费征收区域等级的三等，耕地开垦费征收标准为水田万元亩旱地 万元亩。由于该地块征地地类为水田，耕地开垦费征收标准适用万元亩， 该地块耕地开垦费为万元亩。 ④防洪保安基金万元。 根据省人民政府政发号省人民政府关于批转省财 政厅省防洪保安资金征收管理办法的通知非农业建设新征占地按 元亩征集。该地块防洪保安基金为元亩。 社会保障资金万元。 根据常德市人民政府关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的实 施意见常政发号，规定征地时，征收每平方米元的被征 地农民社会保障费。该地块社会保障资金为元平方米。 土地前期开发费万元。 该区域地势较平整，供水排水供电通讯通路等基础设施已基本完 成，该地块场地仅需稍作平整，根据现场初步踏勘估算，场地平整费约元 平方米，土地前期开发费约需万元。 其他费用 根据本项目的开发程度和开发规模，整个过程中包含的其他费税主要有管 理费用财务费用销售推广费开发期税费不可预见费等。本项目其他相 关费用总额为万元。 管理费用 管理费用是土地级开发单位为组织和管理土地级开发项目而发生的 各项费用。按土地成本的计算，即为万元。 财务费用 财务费用是占用土地级开发主体的资金成本所产生的利息，在项目完成 后以销售收入还本付息。设定征拆工作个月，土地前期开发期为个月，投 资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款六个月至年利息率 计，则财务费用 万元。 销售推广费 销售推广费是土地级开发完工后公开交易工程中发生的各种费用。按土 地成本的计算，即为万元。 开发期税费 由于土地级开发项目属于非盈利行为，因此不发生有关税费。 不可预见费 不可预见费按土地成本的计算，即为万元。 第四节资金筹措及实施 前期开发费及土地取得费由县土地储备中心支付，现资金已准备，资 金来源主要是政府土地储备资金和银行贷款以及社会融资开发建设资金由开 发商负责。待土地征用手续报省政府批准后，县土地储备中心将着手征地 拆迁和前期开发。前期开发完成后，县土地储备中心将委托县地产交 易中心进行公开挂牌交易，所得土地收益主要用于小区的基础设施建设和土地 开发整理。届时，凡是有资质的投资开发商都将获得平等的竞争机会，取得土 地使用权的经营投资者将在县国土资源局和规划局建设局等有关职能部门的 管理与监督下，严格按照规划设计要求进行开发建设，并督促开发商早日建成 高标准的小区，使之早日受益，惠及被征地拆迁农民。 第五章经济效益与社会效益评价 第节评价依据与原则 评价依据 建设项目经济评价方法与参数 房地产开发企业会计制度 新征商业性房地产项目规划控制性指标 其它有关政策法规。 评价原则 基于本报告为整体效益的简单评估，故只进行静态分析 遵循效益与费用口径致的原则 评价方法本报告以该项目土地开发作为研究对象，项目的土地成本假 定为次性投入。 第二节经济效益评价 土地市场单价预测 根据县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告 中县城区土地级别范围表及县城区基准地价图，确定该地 块所在区域商业路段级别为级住宅区域级别为级。 通过对周边类似的项目用地的现场调查，选取收集相关样点资料并整理 分析，计算得出，该地块所在区域商业门面平均楼面地价约元建筑平方 米，住房用地平均楼面地价约元建筑平方米。 土地出让总收入 商业门面地价平方米元平方米万元 住房用地地价平方米元平方米万元 预计土地出让成交总额万元万元万元 土地总投资 土地总投资构成是土地征地费用与有关报批税费万元，土地 前期开发费用万元，其他相关费用万元。总共万元。 投资利润与利润率 该项目开发完成后，投资总利润为万元万元 万元。 成本利润率 投资利润率 总收入利润率 由此可见，本项目是能够盈利的，说明该项目是可行的。 动态