宅建设投资 力度和建设规模将是我国拉动经济增长的重要手段之。 根据国务院关于把房地产业培植成为新的经济增长点和深化住 房制度改革等文件精神，我国已明确把城镇住宅建设作为我国经济发 展的新的增长点，并作为国民经济可持续发展战略的个重要部分来 实施。随着房改的深入住房公积金制度的建立和完善以及群众住房 观念的改变，住房个人消费的主体地位已基本确立。引导加快房地产 行业的健康发展，可以拉动城市居民的住房消费，带动相关行业的发 展。本项目的建设符合国家的产业政策，对促进镇江市房地产业的健 康发展并带动相关产业的发展具有积极的意义。 项目的实施可为今后合理利用镇江市城市建设用地资源，优 化城市结构，促进城市住宅成片化的建设，有效发挥当地基础设施的 效用 良好的城市形象对内可增加凝聚力，外可增加竞争力，能够创造 巨大的对外开放优势，因此，利用存量土地资源于基础设施和房地产 建设，美化彩化亮化绿化城市以创造良好的城市形象直是镇 江市历届政府所追求的目标。 人多地少，市区建设用地资源不足是镇江市的基本行情，方面 经济和城市建设不得不继续占用有限的土地资源，另方面，由于城 市人口的增加，对住房的需求也不断增加，对城市建设用地也提出了 新的要求。城市建设用地的不足不仅制约了经济建设城市建设和房 地产业的发展，也形成用地的结构性矛盾。为改变目前市区用地指标 较低人均建设用地较少城市用地紧张的现状，从提高城市土地利 用效率和紧凑度的角度出发，镇江市政府进步扩大城市规模，逐步 拉开现代化城市框架的发展构想。但要把这构想付诸实施，就必须 按产业化的思路，形成投入开发建设产出的良性循环。 本项目的实施有利于镇江兴达房地产开发有限公司进步实现 土地的潜在效益，为企业的发展提供必要的资金有利于实现土地和 基础设施的综合开发和高效利用有利于该地区形成布局合理设施 配套功能齐全环境优美的现代化住宅小区。对优化项目所在地的 区域环境提高当地居民的起居生活质量以及改善城市的形象都具有 积极的意义。 第三章市场分析 房地产市场总体分析 年全球房地产行业现状与特点 全球房地产业成为支撑不太景气的全球经济的支柱之全球房 地产价格快速上涨，不少国家的房地产市场呈现局部过热现象，面临 泡沫的威胁各国央行先后加息以抑制通货膨胀和房地产过热，全球 房地产市场的泡沫稍有平息全球房地产新兴市场在些发展中国家 涌现，资金加大涌入。亚太地区投资前景看好，市场景气，潜力巨大。 年全国房地产市场分析 现状和特点 年中国房地产业在国民经济中的地位大力提升，已成为国民 经济的重要支柱产业。今年下半年国家对房地产市场进行更加有效的 宏观调控，出台了系列新政，对政府规范房地产市场管理力度进 步增强。 年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增 幅回落。国家统计局四季度发布的报告显示，我国房地产投资资金 来源土地开发面积房屋施工面积等分类指数均比去年同期回落 商品房空臵面积有所增长，统计显示，截至三季度全国商品房空臵面 积亿，同比增长，其中商品住宅空臵面积万，增 长 土地供应减少，土地价格上涨，其中住宅用地上升迅速，导致房 价上涨较快。国家统计局发布信息显示，商品房平均销售价格上涨较 快，由于宏观调控新政作用，使涨幅处于稳步回落状态商品房 平均销售价格季度涨幅为，二季度为，而三季度为 。除了房屋销售价格涨幅回落以外，房屋租赁土地交易的价 格涨幅也都有不同程度的回落。虽然过热迹象依然存在，但并非整体 过热，地区之间房价涨幅差异较大。中东西部地区的房地产状况 存在显著差异，区域发展不平衡，北京和珠江长江三角洲地区房地 产市场发展较成熟，中西部地区的房地产市场发展较快，潜力巨大。 年全国房地产市场预测 经济全球化给中国房地产市场带来新的发展机遇。十五期 间中国宏观经济正处在新轮的周期上升期。宏观经济的持续增长将 激发中国房地产供求的上升。区域经济热点将带动房地产各区域市场 的发展。人口增长速度呈下降趋势，但在年内住房购买人数依 然会增加。居民可支配收入增长，支付能力提升。普通商品住宅依然 占据主流地位，二手房市场将继续蓬勃发展，商铺的发展视城市经济 发展速度而呈现较大差异。居民消费结构的升级将带动房地产业需求 的增长。 房地产投资增长率和销售增长率的增速将放缓，全国房价走势稳 中趋降，但房价上扬动力仍然存在，段时间内仍会在较高位运行。 地产金融出现新形式，企业融资渠道趋向多元化。优势企业群体知名 度扩大外资进入加速。 区域性的垄断竞争状态，区域性企业竞争激烈缺乏公认的高知 名度行业龙头。民营股份制房地产企业将在竞争中不断壮大。 整体房地产市场运行良好 房地产业快速发展，房地产开发企业迅速崛起。但随着国家各项 宏观调控政策的出台，对开发企买卖成交下滑，但租赁成交未受影响。 由此可见，新政的实施对市场的影响应该是非常明显的，并不 亚于去年国八条造成的冲击，它对市场各方的影响是深刻而深 远。 二镇江市房地产市场的走势分析 镇江市房地产市场总体回顾 年镇江市立项投资额亿元，与年相比增长 ，立项总面积万平方米，与年相比下降。 可见，年房地产开发立项面积较年略有下降的情况下，开 发投资额增长很快，说明影响房地产价格的成本因素有了较大上涨。 年镇江市市区商品房销售合计万平方米，占竣工面积 的，和施工面积的，其中住宅房销售合计万平方 米，占竣工面积的和施工面积的，空臵年以上的商 品房占商品房竣工面积的。空臵年以上的商品住宅房占商品 住宅房竣工面积的。说明年商品房级市场较健康。 年上半年房地产开发立项投资总额度持续下滑，三季度开 始在低水平上略有回转，四季度冲到亿元，与年相比同 比增长。说明在国家房地产开发投资宏观调控政策的影响下， 到年四季度开发商适应了市场的些变化，市场也逐步回暖。 年市区商品房销售合计万平方米，占竣工面积的 和施工面积的。其中住宅房销售合计万平方米， 占竣工面积的和施工面积的，空臵年以上的商品房 占商品房竣工面积的。空臵年以上的商品住宅房占商品住宅 房竣工面积的。年商品房销售市场逐步由期房销售型转向 现房销售型。年四季度城西北片均价为元每平方米。 镇江市房地产市场现状 年月，镇江市房地产市场相对稳定。从供应量来看，本 月商品房批准预售套数比上月明显下降。从销售量来看，本月商品房 备案套数与上月相比有所上升。年月至今，商品房销售价格稳 步上涨。房地产市场供销前景良好。相对于全国部分城市房地产市场 中仍然存在着价格上涨过快现象，我市政府及有关部门采取多项措 施，有效的保证了房地产市场健康稳定的发展。 镇江市年月般性商品住房供销情况 不含政策性住房及联排叠加别墅 区域户数套面积万平方米均价元平方米可售备案可售备案挂牌成交 市区算术均价加权均价 主城 区 算术均价 加权均价 城中 中心区 次中心区 东片 东南片 西南片 西片 城东北片南片 城南东片西片 城西 北片 中片 南片 丹徒片区 大港片区 谏壁片区 年月镇江市商品房供销情况简析 房地产供销总量不含政策性用房 供应情况 月份，市区商品房累计批准预售万平方米，较上年 同期增长。其中，商品住宅累计批准预售万平方米， 同比增长。 月份，市区商品房批准预售万平方米，比上月下降。 其中商品住宅批准预售万平方米，与上月环比下降。 截止月末，市区商品房月末累计可售面积为万平方米， 较上年同期增长。其中，商品住宅月末累计可售面积为 万平方米，同比增长。 销售情况 月份，市区实现商品房累计合同销售万平方米，较 上年同期增长。其中，实现商品住宅累计合同销售套， 合同销售面积万平方米，销售套数与上年同比增长， 销售面积同比增长。 月份，市区实现商品房合同销售万平方米，与上月环比 增长。其中，实现商品住宅合同销售套，合同销售面积 万平方米，销售面积与上月环比增长。 商品住宅成交量月度走势情况如下图分析 月份，我市商品住宅实现合同销售面积排名前五位的项目，分 别为大港片区常州伟业房地产开发有限公司镇江新区分公司开发的 港南花苑，城中东片无锡红豆臵业有限公司镇江分公司开发的香 江花城，城中西南片镇江常发臵业有限公司开发的华都名城，城 中东片镇江维科臵业有限公司开发的江山名洲，城东南片江苏沃 得房地产开发有限公司开发的沃得雅苑。 供销对比情况 月份，市区商品住宅面积的供销增量比为，较今年 月份各月的算术平均值有所下降今年月份的平均 值为。年月年月市区商品住宅面积累计供 销比为，与去年年月份的的供销比相对 有所上升。月份，商品住宅去化周期为个月。注去化周期 期末累计可售套数近年月均登记销售套数 下图为今年各月的商品住宅供销增量比的走势情况 商品住宅供销结构不含政策性用房 不同面积段商品住宅供销情况 月份，从不同面积段的户型结构来看 平方米以下的商品住宅，按面积分，其批准预售量月末累 计可售量实际登记销售量所占的份额分别为 面积比较去年同期分别上升个百分点，上升个百分点，上 升个百分点。 平方米以下的商品住宅，按面积分，其批准预售量月末累 计可售量实际登记销售量所占的份额分别为 面积比较去年同期分别上升个百分点，上升个百分点，下 降个百分点。 平方米的商品住宅，按面积分，其