础条件均已具备，项目的节能环保安全消防措施得力，财务效益较 好，建议尽快立项实施。 建议 建议在项目实施过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会需求 意见，按照用户需求随时调整和完善建设工程方案做到社会效益和企业 效益双丰收。 建设过程中，建议采用限额设计的方法，对造价实施严格的控制。 应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺 利完工，创建个优质工程。 对项目建设的设备材料购臵，应有超前意识，做到高起点高标 准管理信息化，操作自动化。主要技术经济指标览表 表 序 号项目名称单位数量备注 规划总用地面积约合亩 建筑物基底面积 项目区绿地面积包括集中绿地与宅间绿化面积 道路与场地硬化面积 规划总建筑面积 地上建筑面积 其 中 住宅用房建筑面积 商业及会所等附属用 房建筑面积 地下建筑面积均为住宅楼地下室 可提供住宅单元房户套 以上户型套占住宅房建筑总面积的 以下户型套占住宅房建筑总面积的 居住人口数人户均人 主要技术指标 容积率 建筑密度 绿化率 估算总投资万元 建安工程费万元 其他费用万元 基本预备费万元第二章发展规划产业政策和行业准入分析 发展规划分析 国家十二五规划 展望十二五，中国经济总量将稳居世界第二位，人均将超过 美元。十二五时期，我国城镇化率将突破，加快城镇化进程是 转变经济发展方式的主要动力。城镇化将向着增长方式集约化公共服 务均等化城乡发展体化方向发展。根据世界银行研究表明，住宅需 求与人均有着密切的联系，当个国家人均在美元 时，房地产进入高速发展期当人均进入美元时，房地 产进入稳定快速增长期，当个国家人均居住面积在达到之前 我国年底城镇人均居住面积为，城镇居民将保持旺盛的 居住需求。 运城市城市规划 运城市区位于全市的政治经济文化中心。运城市城市总体规划 系运城撤地设市后于年月正式编制，年月日经省人民 政府批准。城市规划区范围包括市区个办事处和永济市蒲州境内 ，总面积约为。规划期限年。城市性质为晋 南和晋秦豫黄河金三角地区重要的中心城市，具有河东文化特色的 工贸旅游城市。城市市区远期用地规模，人口规模万人。城市 用地发展方向规划以向东向北发展为主，远景适度向西发展。近期 建设重点为东城区，中期建设重点为北城区，远期重点是东北工业区， 逐步改造老城区。运城市城市总体布局形成主两副三个城市中心 和三个工业片区的城市组团。 主指以市委市政府为中心的老城区 两副指高专东路以东以安邑八水库为中心的城东区和铁路以北的城北区。 三大工业片区东北工业片区西北工业片区西南工业片区。 道路系统布局结构为两环九横九纵。两环内环为国粮街学 苑路红旗街圣惠路外环为西外环南二环东外环北外环九 横由北向南分别为岳北街国粮街条山街棉北街工农街禹 都街河东街红旗街银湖街九纵由西至东分别为大渠路圣 惠路解放路人民路建设路中银大道槐东路学苑路安中路 邑东路。 该项目的建设符合运城市国民经济和社会发展总体规划，既能为运 城市产业发展起到促进作用，又能为运城市人民提供个高标准高品 位的居住环境，对改善人民生活，促进经济发展等方面都起着巨大的作 用。 产业政策分析 中国房地产业是市场化比较成功的个行业，但是受民生问题影 响，又是受政府调控较多的行业。在市场与民生的两难中，中国楼市 在政策趋严的调控下，反而愈调愈涨，呈现出市场走势与政策意愿相背 离的发展态势，年表现尤甚。 在年以前，楼市调控政策多冠之以稳定理性等字眼，但在 政策的温柔乡里，楼市愈调愈涨，不停地蚕食购房者的住房梦。然而 年全球金融危机，曾经让部分购房者成功臵业，却因救市刺激楼市 大肆反弹，也最终招致年史上最强调控的出台，并首次冠之以遏制 之严厉字眼。年国务院曾三度发文调控楼市，频率之高，力度之大， 前所未有。在三大政策的统领下，土地税收金融保障房等方面的 政策全面出击，不仅如此，部委之间的联合也不仅体现在发文这动作 中，而开始体现在政策落实的检查中，并且开始约谈地方政府。然而市 场仅在政策出台后有短暂回落，又分别于实现反弹，年底楼市又现反弹迹象。若以国务院针对楼市前后发文的时间间隔为个调控 周期，无疑楼市调控的周期越来越短。之所以如此的原因在年以 前楼市愈调愈涨的参照下，及年楼市大反弹的背景下，政府及其 政策在购房者心目中的公信力被大幅贬低，并且已形成种强烈的预期。 在这种预期的支撑下，年楼市三落三起，并且全年成交量继续放 大，销售均价再次攀升。但楼市反弹的根本原因通胀，广义货币供 应量远高于，及负利率的存在，导致物价的持续上涨，从而带来通 货膨胀，居加大保障房用地供给力度，为保 障房建设的有效开展保驾护航二是加大违法违规行为清理查德处力度， 在全国范围内开展闲臵土地的清查与问责三是行政干预土地成交的价 格上涨，建立上报制度。 该项目的建设符合国家住房产业政策的要求，符合相关法律法规 宏观调控政策，项目的工程技术方案设计合理，技术指标控制在产业政 策范围内。本项目建设单位有自己的名称和组织机构有固定的经营场 所又符合国务院规定的注册资本有足够的专业技术人员，符合中华 人民共和国城市房地产管理法。 行业准入分析 行业准入标准 房地产业属于第三产业，它不仅涉及土地与建筑产品的经营，而且 还从事部分土地的开发和房屋建设，甚至包括住宅厂房库房以及商 业旅游服务文化教育卫生体育办公等各种房屋的建造改建装饰维修经营等活动。 所以，房地产业具有生产经营服务三重属性，主要执行流通和 服务的职能。房地产业在我国已成为个的行业，可将房地产业列 为第三产业的第二层次，其产值是国民生产总值的重要组成部分。 房地产业具有以下明显的特点 房产地产的交易是不可分割的。 不同地域的房地产价格差异很大。 房地产业风险小，获利大，但经营房地产的投资大，建设周期长。 加入后，我国的房地产企业不仅要面临国内企业的竞争，还要 接受来自全球企业的直接压力。面对全球化形势，各国政府和企业都已 经注意到，要想提高产品在市场上的占有率和取得领先地位，必须使自 己的产品或服务质量达到并保持先进水平。 房地产行业准入标准推行和标准，要达到质量目 标，供方应建立个预防系统，而非测量系统，并监察是否正确地完成 有关工作。 质量问题往往是不能控制些活动的结果，要解决质量问题，公司 必须建立套质量管理的方法个优良的质量管理系统应是个适合 机构本身的系统，而发展及执行此系统则需要时间及努力。个优良的 质量管理系统，可使机构有信心展示其效率。 拟建项目建设单位和拟建项目符合相关规定 拟建项目建设单位是山西锦佳房地产开发有限公司，该公司经山西 省运城市工商行政管理局，成立于年，注册资本万元，是以 房地产开发为主营业务的新型现代化开发企业，经营范围有房地产开发 及经营等。拟建项目单位的领导层领导有方，责任心强，素质高，管理 层技术力量雄厚，质量管理意识强，他们视质量为企业的生命，有套 适合自己公司的质量管理体系，又具有多年的房地产开发经验，有信心将该项目建设成个高标准高质量的住宅小区。 拟建项目符合国家相关政策和法规，无论从土地使用，建设规模 建设方案组织管理节能安全，还是环境保护，都符合相关政策和 法规的要求。因此该项目建设单位和建设目标符合行业准入标准。第三章工程建设方案 建设条件 项目区位臵现状 该项目区东临安邑水库，西临禹西路，南侧为铺安街，北侧为供水 公司。沿禹西路向北，是已经建成通车的学苑北路立交桥，由此可快捷 到达运城机场大运高速运城长途汽车站等向南米为红旗东街， 直向东可达运三高速项目区距离河东广场南风广场等运城市中心 不足公里。周边市政配套设施齐全，区域内地势平坦，交通方便，经 有关单位初步勘查，未发现需要保护的文物和古建筑，无大的工业污染。 周边市政基础配套设施完善，有很好的发展前景和经济人文发展潜力。 气象条件 温度 最冷月平均气温 最热月平均气温 极端最低气温 极端最高气温 最高日较差 最高年较差 湿度 月平均相对湿度 最大值 最小值 平均日照年 风向及风速 全年主采风向为东南风夏季风速 冰冻深度 降水量 年平均降雨量 最大降雨量 最小降雨量 水文地质条件 地基土主要为第四系全新统人工堆积杂填土及上更新统冲洪积 湿陷性粉土粉土组成，无断层破碎带等。 场地内无不良地质现象，地基稳定，适宜建筑。 该场地地基土为均匀地基土。 场地土属中软场地土，场地类别为类，无震陷。 场地内没有对工程不利的埋藏物。 场地土对混凝土结构具有微腐蚀性，对钢筋混凝土中的钢筋具有 微腐蚀性，对钢结构具有微腐蚀性。 该区标准冻深。 该区抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为，地 震分组为第二组。建筑场地对建筑抗震介于有利于不利之间，可视为可 进行建筑的般场地。 建议 根据拟建建筑物的荷载及场地地基土层的地质条件，综合考虑对 两层商业及会所用房采用换土法进行地基处理，对高层建筑物选用水泥 粉煤灰碎石桩进行地基处理。地基处理施工时，应必须按规范要求进行， 对地基处理后的承载力特征值进行静载荷试验检测，检测合格后方可进 行基础施工。 对复合地基，建议在桩和基础之间