升城市整体形象和品位，更有利于北城搭建综合型 商务平台，加速北城城市内核力的形成，强化北城影响力与辐射力。 ④金融机构集中，利于催生经济乘数效应。 长沙作为长株潭的中心城市和湖南改革开放的前沿，金融服务业占有 非常重要的地位，集中了大量的银行和其它金融机构。截至年底， 长沙市有银行金融机构家营业网点个，证券公司家，证券 咨询公司家，期货公司家营业部个，证券服务部个，保险机 构家。银行机构存款余额达到，亿元，贷款余额达到， 亿元，分别占全省存贷余额的和。家股上市公司总股 本亿元，证券化率为，比全省平均水平高出多个百分点。 保险机构全年保费收入达亿元，同比增长赔付支出达 亿元，同比增长。 从分布形态看，在芙蓉中路开福区段短短的两公里范围内，云集了中 行农行工行建行交行招行浦发银行民生银行长沙市商业 银行的总部或省分行，国信证券光大证券以及平安保险新华人寿友 谊咨询喜来登酒店等金融咨询中介国际知名酒店等现代金融服务 业机构也纷纷在沿线布局落子。随着长沙城市经济的发展，将会有越来越 多的金融机构进驻长沙。在芙蓉路向北的延伸线上，规划建设好芙蓉北路 金融商务中心，作为金融业发展的新区域，更有利于增强长沙对金融机构 的吸聚力，便于形成金融机构集中金融市场发达，金融设施先进，金融 服务高效，金融辐射强劲的格局，实现经济资源的优化和高效配置。 诚然，与发达地区相比，长沙经济规模还不能与个成熟的金融中心 相匹配，但必须看到，长沙的经济正在快速健康地成长，有着巨大的增 长空间，另外，个金融中心的正式建成，需要二十年时间，有理由 预期，二十年后的长沙经济总量将达到万亿，到那时拥有座活力 四射的芙蓉北路金融商务中心将会受到普遍认同。未雨绸缪，先期启动长 沙市火车北站棚房区改造期土地整理工程，是当前项目建设的务实 之举和首要任务。 项目概况 拟建地点 长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东东风路以 西伍家岭以南长沙银行以北合围范围，规划面积亩。长沙市 火车北站棚户区改造二期土地整理工程范围为省体委以北，工商巷以 南，火车北站以东两块棚户区，面积约为亩。 建设规模与建设内容 规模 可改造土地面积约亩 共需拆迁房屋建筑面积为平方米。 建设内容 对建设范围内现有建筑物拆迁，并进行补偿 对拆迁后的地块进行整理，比如给排水电力天然气等进行重新规 划，使之达到六通平可用地标准。 主要建设条件 ◇火车北站已迁移至捞霞，所涉及土地与房屋拆迁补偿已达成协议。 ◇已与业主沟通落实，棚户区初步拆迁方案已完成。 ◇项目建设所需道路供电供水等条件具备。 总投资 经投资估算，该项目总投资若综合容积率按计算，总投资 ，万元，其中拆迁补偿，万元装修装饰设施及相关补 偿，万元其他费用，万元土地出让金及税费， 万元基础设施投资，万元项目建设管理费，万元建设 期融资费用，万元若综合容积按率计算，总投资需 ，万元，其中拆迁补偿，万元装修装饰设施及相关补 偿，万元其他费用，万元土地出让金及税费， 万元基础设施投资，万元项目建设管理费，万元建设 期融资费用，万元。 项目建设所需资金将通过各种方式融资解决。 建设进度 项目总工期规划为两年年月年月。 主要技术经济指标 序号项目单位指标 总改造用地面积亩 总拆迁面积 其中住宅用房 办公用房 经营性用房 建筑密度 容积率 绿化率 建设工期年 项目总投资万元 备注项目建设容积率为时，总投资，万元建设容积率为时，总投资，万元。 分析结论及建议 结论 项目具有长期发展战略性特性，其建设与使用具有很好的社会效益。 有利于激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展有利于合 理高效利用土地，提高土地长期产出效益有利于提升城市综合竞争力， 增加城市品牌与形象。虽然项目投资大协调难度大，但是土地运作是着 眼于长期发展战略为目的。因此，未来无论是土地的合理利用，或是土地 效用与增值空间以及宏观经济效益，均有着不可估量的广阔前景。 建议 积极做好各项项目前期准备工作以人为本，加强各利益主体的沟通 完善法律文件抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前的设计招标 等工作。项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监 理单位等，以保证工程项目质量进度。促使投资按预期计划得进行与控 制，满足预期目标的要求。 制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性 详规等技术性法律文件的形成。如有可能，在满足城市总体规划的前提下， 尽可能使建筑容积率达到以上，以确保整个项目的良性运转，降低投资 风险。 第章需求分析 需求分析 长沙市简况 总体概况 长沙是湖南省省会，全省政治经济文化科教信息中心，是国 务院首批公布的历史文化名城和第 批对外开放的旅游城市。辖芙蓉 天心岳麓开福雨进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监 理单位等，以保证工程项目质量进度。促使投资按预期计划得进行与控 制，满足预期目标的要求。 制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性 详规等技术性法律文件的形成。如有可能，在满足城市总体规划的前提下， 尽可能使建筑容积率达到以上，以确保整个项目的良性运转，降低投资 风险。 第章需求分析 需求分析 长沙市简况 总体概况 长沙是湖南省省会，全省政治经济文化科教信息中心，是国 务院首批公布的历史文化名城和第 批对外开放的旅游城市。辖芙蓉 天心岳麓开福雨花五区，长沙 望城宁乡三县和浏阳市，全市土地 总面积万平方公里，市区面积 平方公里，建成区面积平方 公里总人口万人，城镇人 口万人，其中，长沙市市区城镇人口万人。 年全年实现地区生产总值，亿元，比上年增长 。分产业看，第产业实现增加值亿元，增长第二 产业实现增加值，亿元，增长，其中工业实现增加值 ，亿元，增长第三产业实现增加值，亿元，增长 。按常住人口计算，人均达，元，同比增长。 全年地方财政收入亿元，比上年增长，其中财政般 预算收入亿元，增长。财政般预算支出亿元，增 长。 全年城市居民人均可支配收入，元，比上年增加，元，增 长，剔除物价因素，城市居民收入实际增长。城市居民恩格尔 系数为，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升个 百分点。全年实现社会消费品零售总额，亿元，比上年增长， 增速提高个百分点剔除物价因素实际增长。全年限额以上批 发零售企业零售额比上年增长。 全年完成全社会固定资产投资，亿元，比上年增长。 全年金融机构现金收入，亿元，比上年下降金融机构现金 支出，亿元，下降货币回笼亿元。存贷款余额稳 定增加，年末金融机构各项存款余额本外币合计，下同，亿元， 比年初增加亿元，其中城乡居民储蓄余额，亿元，比年初 增加亿元年末金融机构各项贷款余额，亿元，比年初增 加亿元，其中短期贷款余额，亿元，比年初增加 亿元，中长期贷款，亿元，比年初增加亿元。全年保险机 构原保险保费收入亿元，比上年增长。 城市发展目标 在两型社会的推力作用下，至年，长沙市重点打造城市大 都市圈，推动长株潭融城，构筑城市群城。至年，长沙市城 市建成区面积将由现在的平方公里发展至平方公里，户籍人口达 到万人，常住人口达到万左右。人均达到万元，城镇居民 人均可支配收入达到万元。 市场需求 城市发展与经济发展的需求 随着城市的快速扩张与城市经济的高速发展，在现行城市用地相关法 律法规约束下，未来城市发展用地将日趋紧张。尤其是市中心城市用地， 供需矛盾彰显。 城市结构多核化，功能专业细分化的需求 现代城市发展路径表明，随着城市日益膨胀，经济快速发展。城市将 由单的同心圆式的环状城市发展模式，向多核心城市发展。其城市功能 结构呈现多样化与专业化。 以前瞻性视野，应对未来金融机构的需求 年月，中国便遵循的承诺，加快金融业的开放进程。标 志着中国金融业全开放时刻来临。基于中国金融市场开放的进程，外资金 融机构将以多种模式，未来将陆续进军中国金融业，进入中国各个主要城 市。 未来年将是外资金融机构进入中国城市的活跃期，也是中国金融 业的快速发展期。目前，长沙市主要金融机构呈带型沿芙蓉中路分布， 向北项目区域延伸发展。意味着未来随着更多金融机构的涌入，对其 符合要求的城市空间与城市用地需求， 将日趋迫切。为此，城市有必要以前瞻 性视野，应对未来金融机构的需求，进 而促进城市经济的发展。 ④人口日趋膨胀的需求 长沙市至年规划户籍人口达 到万人，净增万人人均住房 面积规划达到平方米，均增平方米。由此带来的刚性住房需求至少 达到万平方米，进而对城市用地，产生万亩的需求。 搭建领袖型商务平台，是大北城发展战略的需要 大北城开福区，以主次三组团为引力，实现撑杆跳。 大力发展仓储加工配送包装信息服务等现代物流业及房地产业， 未来城市建成区达平方公里，常住人口达到万人。因此，大北城战 略迫切需要构建北城的与城市会客厅，搭建领袖型商务平台， 形成大北城延伸发展的后花园。 建设规模与建设内容 规模 可改造土地面积约亩 地块位于省体委北面，由中汽长电的部分土地和开福区花城小学 及周边棚户组成，约亩，涉及中汽长电花城小学开福区城建投 等单位及零星棚户区。 地块二位于工商巷以南，火车