实施意见 陕西省发展和改革委员会陕西省老年服务业年发 展规划陕西省民政厅关于加快实现社会福利社会化的意见 养老院建设标准和项目承办单位提供的有关文件资料 可行性研究范围 遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家发改委投资项目 可行性研究指南的规定，对市老年公寓建设项目的建设规模建 设方案选址总平面布臵节能环保劳动安全卫生投资和经 济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。 本报告研究范围包括 论述项目建设的必要性和意义 通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与 方案 根据所选场址实际状况进行总体布臵，确定工程技术方案 对环境保护节能劳动安全卫生与消防提出方案 对投资估算资金筹措经济效益进行定量分析 提出可行性研究结论和建议。 项目概况 建设地点 市县城关镇村，距县城公里。 建设规模 本项目占地亩，总建筑面积平方米，项目竣工后可接收 位老年人入住。 建设内容 老年公寓栋建筑面积平方米。全寿命老年公寓长寿苑康乐苑各二栋，三层建筑，共套， 双人房间，可接收位老人颐养天年。 医护型老年公寓康复苑三栋，二层建筑，套双人房间，可 接收位身体较差的老人和残疾老人居住。 健康型老年公寓逍遥苑三栋，二层建筑，套单人房间， 可接收位老人短期居住年以上，年以下，年以上可转入康 乐苑长寿苑。 综合楼三层建筑，建筑面积平方米，底层为餐厅， 二三层为老年娱乐健身活动场所。 办公楼三层建筑，建筑面积平方米，底层二层为 医务室康复室，三层为办公室会议室。 同时建设锅炉房配电房污水处理站等附属设施。购臵安装康 复医疗设备。 项目总投资及资金来源 本项目总投资万元，其中主体建筑万元。资金 来源为申请国家补助资金万元，其余由地方配套单位自 筹解决。 主要技术经济指标 详见表。 表主要技术经济指标 序号名称单位数量或指标备注 建设规模 总投资万元 其中建设投资万元 建设期贷款利息万元 流动资金万元 建筑面积平方米 老年公寓床位总数个 其中医护型床位个患病老人和残疾人居住 全寿命型床位个供健康老人长期居住 健康型床位个供健康老人居住年 新增职工人数人 经济指标 投资利润率 投资利税率 成本利润率 内部收益率全部投资 净现值万元 盈亏平衡点 投资回收期年全部投资，含建设期 第二章需求分析 老龄人口及抚养情况 从至年，我国老年人口比重平均每十年增长个 百分点从至年，老年人口比重每十年平均增长个百 分点，年至年为我国老龄化最快的时期，每十年提高 个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题 将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构人口抚养比和老年人口 数量的变化详见表。 表中国人口年龄结构和抚养比变化趋势 年份 人数万人比例 总人口 岁 岁 岁 抚养比 抚 养比 总抚 养比 我国人口抚养比岁以下人口岁以上人口岁人口 在未来年中变化比较明显。少儿人口抚养比岁以下人口 岁人口从年的下降到年的，下降了 个百分点。老年人口抚养比岁以上人口岁人口则从 上升到，上升了个百分点。虽然少儿人口抚养比 下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从 提高到，上升了个百分点。人口高龄化或老年人 口老龄化是我国不能回避的个严重问题见表。 据年第五次全国人口普查，我省人口老龄化呈现未富先老， 老龄人口基数大增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思 想物质准备不足。 表两个年龄组老年人口比重的变化 年份 年龄组 合计 老龄服务业发展现状 我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少， 养老机构普遍存在着养老模式单，完全依赖民政部门，资金投入不 足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体 的需求。市现尚无所能提供老年人娱乐康复助残自费养老等项社为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人三栋为健康 型老年公寓，接收短期年以上，年以下入住的老人，经短期生 活习惯后可转入全寿命老年公寓。 第三章建设规模与内容 建设规模 本项目投资万元，建设市老年公寓及生活配套设施。 项目建成后可接收个老年人安度晚年，为老年人提供个休闲 娱乐健身康复等综合活动场所。 建设标准 本项目老年公寓建筑按二星级标准建设。 建设内容 老年公寓楼十栋建筑面积平方米 办公楼栋建筑面积平方米 综合服务楼栋建筑面积平方米 门卫值班室建筑面积平方米 车库建筑面积平方米 厕所建筑平面平方米 配电房建筑平面平方米 锅炉房建筑平面平方米 污水处理房建筑平面平方米 污水处理池 围墙 道路停车场 网球场 运动场 绿化 消防 购臵安装台套康复医疗设备。 表工程项目表 序号项目名称项目内容面积备注 老年公寓星级标准双人间单人间十栋 办公楼行政办公接待档案室医务室康复室会议室 综合楼餐厅开水间洗衣房活动室棋牌室 门卫门卫警卫值班室 车库小车库 厕所公共卫生间洗手间 配电房 锅炉房锅炉及配套设施 污水处理房污水处理水池清水池 围墙长米高米 停车场 道路 羽毛球场 运动场安装各类健身器械 绿化花坛花池绿池假山喷水池等消防消防给水管网 合计 第四章场址选择 场址选择 经县人民政府同意，市老年公寓选址在县城关镇村， 占地亩，该地为山间盆地，坐北朝南，依山傍水背山向阳，视野 开阔。项目建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱的山林， 向南极目远望，公里外可见，视野内为大片农田茶园，俨然世 外桃园。周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。距 县城区公里，交通便捷。工程地质和水文地质条件优越。 地理位置及气候条件 地处秦岭东段南麓，属长江流域汉江水系丹江中游地区，处于 北亚热带与暖温带的过度地带，属北亚热带湿润气候区。坐标介于东 经之间，北纬之间。年平均气温 ，最低气温最高气温年降水量毫米年 平均日照小时无霜期天最大积雪厚度最大冻 土厚度全年主导风向为东南风，最大风速米秒。总体气候 特征是雨量充沛，日照充足，冬无严寒，夏无酷暑，空气清新，气 候温和。据此安排项目实施方案，避免因气候条件影响工程质量和进 度。交通供电供水条件 县位于陕西省东南门，东与河南省的西峡县南与湖北省的郧 西县相接。境内西南铁路沪陕高速公路全线开通，以国道为轴 线，县乡村公路纵横交错，四通八达，实现了乡乡村村通公路， 通往外省和周边地区的公路余条，全县公路通车里程公里， 交通十分便捷。 县城关镇村位于县城东公里处的城乡结合部，位于沪 陕高速引线旁，地势广阔，位臵环境气候良好，周围也无污染源， 适宜建设老年公寓。 县已基本实现高压农网改造，电力供应有保障。县城乡通讯 条件优越。 县县河经过，四季常流，源头和流经地均无污染，完全能够 满足本项目建设和生活的需要。 建设市政条件 县城市政条件优越，现已延伸到村，县城物资市场供应丰 富，完全能够满足本项目所需工程物资，如砂石木材水泥钢材 等的供应，或到西安南阳采供，工程物资有可靠保证。 第五章建筑方案 指导思想与原则 老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。但应离主干公路近些，以 方便入住老人外出旅游和就医 公寓最好是电梯公寓，占地要少。房间分为公共间室两到 四人，提供给由社保供养的孤寡老人，单间二室间和豪华间几类， 但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调 公寓应配备各种安全设施，包括适合老年人行走的地面，防 跌滑设计电气的安全设计，防盗和应急呼叫装臵 ④有室内公共活动场所娱乐设施老年健身设备，在室外有园 林式的宽阔休闲活动场所和运动场所 保证公寓的水电气电话电视宽带网常年小时的不 中断 设有各种服务设施，如公寓厨房公寓洗衣房医务室餐厅 洗理按摩房保安室及管理用房 设臵残疾人设施 老年人住房的特殊要求般应突出环境清净，采光好，进出方 便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面防跌扶手坐式便器紧急呼救装臵等，公寓楼内还应有各种生活服务娱乐医 疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员 公寓建造房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单 元式带卫生间和阳台平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以 上设计安排电梯。同时应有定的室内室外活动空间，花草绿地， 营造个舒适温馨的养老环境 ⑩公寓服务模式，按照养老康复休闲娱乐服务体化 的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模 式，量力而行，统规划，合理确定老年公寓的规模和布