路北侧为毛条石堡坎，高约。朝千 路从用地南面通过，在用地范围内路面标高两端为，东端为 ，路面坡度为。 四周边配套情况 项目处于渝中区之朝天门商务区内。 交通该项目所处地理位置交通较为便捷。长运水路有朝天二码 头近在咫尺，环行城市交通道路与项目相接，多路公交车与的 士车穿行其中。近条公交线路在项目区边穿行。 水电燃气通讯已至项目外围。 商业大型超市家乐福地王广场近在咫尺步之遥。各类零售 商业遍布项目周围。棉花街农贸市场约分钟步行路程，出 门便到。重庆东和物业有限公司第页共页 学校中学实验小学大同路小学新华路小学八路小学 处在项目周围。 医疗重医附二院市中医院即在项目周围。 金融华夏证券浦发银行工商银行民生银行招商银行等金融 机构均分布在项目周围。 五土地方及来源 土地方 渝中区人民政府国土局。 土地来源 重庆市城市规划之朝天门市政规划景观住宅建设用地。 六技术经济指标 总用地面积期 总建筑面积期 住宅面积 车库及设备用房 架空层未计入总面积 商业网点建筑面积 建筑占地面积 建筑密度 容积率 覆盖率重庆东和物业有限公司第页共页 绿化率 停车泊位辆 总居住户数户 总居住人口每户按人计 七项目建设单位东和物业有限公司简介 重庆东和物业有限公司是专业从事房地产综合开发的企业。公司始终 坚持务实诚信卓越创新的企业理念，理性开发，稳步发展，先后 成功开发了西郊大厦绿苑新村皇冠东和 花园万等项目。目前正在开发的项目有皇冠东和花园已经成功销 售了。 经过全体东和员工近十年的努力奋斗，东和物业已逐步成为重庆地产行 业著名的物业品牌之。尤其是近年成功开发的皇冠东和花园高档住宅小区， 项目总投资达亿元人民币，获得年重庆市十佳住宅小区第二 名称号以及重庆市首届消费者满意楼盘•百花奖，同时也是重庆目前唯 家被中国质量检验协会授予中国美好家园称号的小区。公司在皇冠东 和花园投巨资与名校联办小区完全中学，被业内外所瞩目称道。 公司汇集了建筑设计建筑施工市场营销物业管理等各类人才， 在规划设计建筑质量工程监理销售管理物业管理等方面都连取得了 令人瞩目的成绩。 目前，公司已升格为集团公司，下辖个子公司和间四星级东和花园重庆东和物业有限公司第页共页 酒店所皇冠实验中学。 第三章市场分析与定位 市场前景 重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地， 有文字记载的历史已达多年。年重庆市作为全国第个城市综 合体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予 省级经济管理权限，年月日八届全国人大五次会议决定设立重 庆直辖市。 建国以来重庆的综合经济实力迅速增强，年全市国内生产总值 不足亿元，年上升到亿元，按可比价格计算，国内生产总 值年平均增长速度为，其中年高达，高于全国同 期水平。 重庆市近几年来房地产开发直呈持续走强的发展态势，尤其是 年月重庆市成为我国的四个直辖市后，表现得更为明显。年 至年年重庆市房地产开发投资的年均增长率超过，保持了较 高的增长速度，而同期国内生产总值的年均增幅约为左右。 重庆作为全国著名的山城，具有独特的山水立体景观优势。随着重庆重庆东和物业有限公司第页共页 经济的持续发展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒适性享受性已 经成为部分高收入人群购房的主要动机。自年初重庆掀起开发江景 住宅的热潮以来，江景房大受青睐，已经开发的江景房如御景江山华庭嘉 园江都怡园江山多娇等项目都取得了成功，证明江景住宅具有广阔的市 场空间。 重庆市房地产市场 投资增加。年月末，全市累计完成房地产投资 亿元，同比增长。同年月，全市累计完成土地开发面积 万平方米，同比下降累计发生土地购置费亿元，同比下降 商品房竣工万平方米，同比下降月商品房 销售面积万平方米，同比增长。 价格趋升。根据统计局最新数据显示，商品房销售表现出量增价 升的总体态势。去年同期全市商品房销售价格均价为元平方米，今 年均价为元平方米，上涨了元平方米其中住宅售价为 元平方米，写字楼为元平方米，商业营业用房售价为元平方 米。 消费增长。重庆市房地产市场出现日渐升温的市场趋势，这不仅与 重庆的地区整体经济表现的稳定增长城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧 密的关联。年月重庆市实现亿元，增长， 消费增长城市居民人均可支配收入元，增长。 人均居住面积增长。据年重庆市国土房管局在房交会期间 次调查，年末，重庆市人均居住面积为，年末本市人 口万人的家庭 高收入的机关工作人员 在解放碑和朝天门的经商者。 ►具体为 渝中情结的老城居民 居住在渝中区旧城住宅区的居民，这类群体在该区域内占有定比例， 但从他们现有的居住现状来看，大多数的居住功能都已老化，居住环境重庆东和物业有限公司第页共页 不佳，他们当中大多数为老城区居民，经济积蓄已较为丰厚，随着居住 形态的变化，对新的住宅需求有热切的向往，对老朝天门解放碑以及 渝中区的怀恋渝中情结。这些居民般来说都不会墨守成规，只要推 出适合他们内在的心理需求和价位的新式居所如江景住宅，往往能激 发他们潜在的换房愿望。既了却住在渝中的渝中情结，又能享受现代 景观江景生活。 中小企业主商人 由于渝中区的解放碑和朝天门是多功能的综合性商业文化区，吸引了 不少重庆市内外包括酒楼商场商铺贸易等经营为主的个体户朝 天门服装批发商和中小企业主，这阶层的人员结构虽然复杂，但财 力较为丰盈。由于重庆市内道路交通问题较多，故为便于工作和商业往 来，他们会选择在此居住。 机关公务员 渝中区又是过去和现在的政治中心，政府机关公务员和医疗文化单位 较为集中。此部分人士年龄跨度较大，收入较为稳定及可观另外， 部分隐性收入会增强其整体经济实力。这类人士基本上都有单位的福利 分房，但因所分房屋缺乏档次及环境的舒适性，因而他们往往不满足于 现有居住条件，具有换房欲望，又不愿离开渝中区。 白领人士 白领人士阶层是新的社会阶层。解放碑区域是白领阶层较为集中的区 域。从目前渝中区的社会经济地位和企业档次及规模来看，都会使白领 人数进步扩大，从而为项目带来更多的潜在客户。对于这类群体， 他们的收入相对较高，而且般都有购买居所安家的愿望。随着工作节 奏与强度的加快和增加，这阶层的无房户将会选择离办公地点较近的重庆东和物业有限公司第页共页 位置作为居所。特别是景观江景楼房是他们最优的选择。 投资群体 由于本项目所处区域及周边都是市区内难得的商业旺铺地带，如朝天门 的服装批发市场，解放碑的零售商圈，是重庆流动人口的主要集散地， 住宅租赁市场的前景非常看好，由此将可能吸引部分有投资意向的投资 人士作为住宅投资的选择。 来渝人士 由于经商和工作的需要，朝天门就会成为外来人士的重要聚居地。方 面，部分来渝经商和办事人员为了方便经商和工作，他们有可能会选择 城市的商业经济中心作为办公加居所的办事机构。另方面，重庆直辖 后，部分有商业往来的外来人员和其他县区的外来置业者会在重庆置 业，渝中区朝天门带会是他们的首选。 户型价格定位 ►项目定位中档高尚江景楼盘 ►规划形式蝶形塔式建筑 住宅期 座均为层。 座户型配置 层为住宅标准层，每层户，均为室厅卫厨 面积为户 每套价格万元 层层为跃层，面积为户 每套价格万元 均价元重庆东和物业有限公司第页共页 第四章规划设计 设计思路 指导思想 东和江景工程的规划指导思想是充分利用基地的地形和嘉陵江江景 资源，在保证定的容积率的基础上力求创造更优美舒适的环境。 设计原则 充分挖掘江景资源，最大限度的体现江景的景观优势 避免项目的雷同性，在体现现代建筑风格的同时，展现巴渝文化的 特色 人性化的户型设计指导思想，以人为本注重满足舒适安全 方便私密等方面的户型要求 寻找适合江景景观形态的规划设计方法，解决好住宅单元面江的景 观要求。树立建筑风格的个性化，又同时要求和谐融合于城市现代 建筑 解决好地块与滨江高架桥之过境车道带来的系列不利因素 在规划及建筑设计中贯穿市场观念和品牌战略，以实现社会 效益，环境效益和经济效益的有机结合。重庆东和物业有限公司第页共页 设计依据 见中煤国际工程集团重庆设计研究院的东和江景工程座初步 设计说明书中之设计依据。 二规划布局 总体布局 重庆东和江景工程项目分两期完成，期工程项目由座塔式 建筑依嘉陵江蝶形展开，呈双塔建筑。 工程裙房为字形，沿朝千路纵向展开，于屋面与朝千路持平，作 为架空景观房。其上面的双塔楼平行置于用地两端，蝶形平面面向嘉陵 江，以获得最佳景观朝向。层为架空景观层，设计标高 ，在两塔之间由朝千路通过大台阶进入，此为住宅 与景观人流之主入口。另外，沿朝千路在不同的路面标高处，用栈桥连 接方式，自西向东设有残疾人入口商场入口架空景观层入口。在东 端标高处，设有地下车库出入口，其右侧为进入二码头的 梯道，保持原状。人流车流完全分开，互不干扰。 总平面布局 基地沿东西向呈狭长地形，南北宽仅余米，东西长余米，长面 向嘉陵江畅开，这为布置江景房提供了得天独厚的条件。依据地形，塔 楼分两座平行排列，面向嘉陵江