特征是个人消费成 为市场主体。五年中个人购房占比逐年提高，年，苏州个人购房的比 重分别为和。商品房个人消费的提升，主 要是年以来，住房制度改革的推进以及居民住房需求的增加，特别是近年 来经济的增长，人均收入水平的提高，居民改善住宅的需求相当旺盛。 商品房价格飙升。近五年，是我市房价快速上涨时期，其价格上涨速度 之快，幅度之大，确实引人注目。房价的快速上涨既成为社会关注的焦点，也成 为百姓议论热点。至年底，苏州商品房预售平均价格达元平方米， 其中住宅预售均价元平方米年，商品房价涨幅分别为 和。见图。 图年苏州商品房预售单价走势图 商品房价格上涨的主要原因土地价格上涨，从年起，苏州推出的 土地使用权出让招标拍卖新政策以后，占商品房成本近的地价快速上涨，这 是当前房价上涨的重要因素。近年来建筑材料价格上涨，使商品房刚性成本 增加。新建住宅品质建筑材料品质户型及配套设施小区环境的优化等 提升导致房价上涨。房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下 降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬。投资和投机性购房拉 动。 苏州房地产发展的主要动因 经济的持续增长和政策因素的调整，加快了房地产的发展 苏州经济的持续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实的经济基础，苏州 自年起，人均超过美元，年全市地区生产总值突破 亿元，达亿元，总量居全国第五。同时，住房分配货币化放宽住房公 积金和商业贷款等政策的实施，以及多层次住房供应体系的建立，都有力地促进 了房地产开发流通消费，推进了房地产市场发展。 居民收入的不断提高，为房地产发展提供了条件 年，蓬勃发展的经济，使居民手中可支配的收入增长迅速，年均 增长近。年苏州市区居民人均可支配收入元，居民可支配收入 的增加使其住宅消费能力提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机，因此房地产 市场的火爆是苏州经济发展的个必然表现。 新的城市规划与建设为苏州房地产的发展创造了广阔的空间 近几年，苏州按照适度超前突出重点城乡体配套完善的要求，继续 加大基础设施建设力度，逐步建立起系统化网络化现代化基础设施的主体框 架。优先发展和完善城市基础设施，加快城市道路交通网络建设，完善城市路网， 沟通城市环路，增加古城与园区新区及其他新城区的连接通道。通过树立良好 的城市形象，苏州创造了越来越优越的投资环境和人居环境。 ④土地招拍挂政策对苏州房价的上涨起到了推波助澜的作用 为进步规范房地产市场，苏州市政府在年出台了土地使用权出让招标 挂牌拍卖的新政策，使苏州房地产业运作更加透明公开规范，同时也标志着 我市房地产业走向成熟。房地产开发投资额及房价在土地拍卖的推动下步步走 高，土地政策的改革促进了房地产的发展。 目前我市的房地产市场处于宏观调控后稳步发展阶段，随着苏州两个率先 进程推进，房地产市场将有个新的发速的通达使得石湖这块热土的区位价值不仅为 苏州人所认知，更将为外埠人士所知晓。分钟，即可从市区到达越湖路， 分钟即可由绕城高速出城，石湖再不是过去乘汽车路颠簸才能到达的探幽之 处，而成了苏州城的又处天然花园。 ④产品优势 目前，石湖越溪区域处于启动和待开发阶段的宗地块中，有宗地块容 积率不高于，也就是说，多层将成为今后石湖板块物业形态的绝对主体。在 该区域已开发的地块中，也以多层为主，另有些别墅项目，石湖之韵二期 项目定位为高档住宅，出于两方面考虑方面充分利用山水两大元素，方面 成为该区域优质别墅产品的领头羊。 户型设计优势 石湖之韵二期项目以叠加别墅和连排别墅为主，每户面积为平 方米，面积适中，而双拼别墅面积也不到平米，面积控制合理所有房屋的 房型动静分明，功能分区明显，私密性强，建筑外形简洁现代。 价格优势 石湖板块目前的价格为叠加别墅元平米联排别墅元平米 双拼别墅元平方米，与城区的别墅形成了鲜明的比照，较高的居住性价比 和升值潜力被多方看好。随着生活水平的提高，苏州人改变居住条件的愿望非常 强烈，而用在市区和园区中购买普通公寓住宅的钱，能够在石湖之韵二期项 目中购买别墅住宅，从中可见其价格优势。 项目竞争力分析 根据统计资料显示，目前石湖板块共有近十宗地块等待开发，预计总量达到 多万平米。其中，石湖之韵越湖嘉园等两大住宅目今年推出，定程度上 拉动该区住宅板块的快速形成。现将正在销售和即将销售的周边小区加以对比。 见表。 从项目对比中，我们可以发现，石湖之韵二期项目在目前该板块的别墅 中属于率先开发的产品，具有产品优势，另外，开发商的品牌优势也很明显。小 区的地理位置和人文环境将成为项目的巨大优势。表项目比照表 项目名称开发商物业地址现推建筑类别 绿化率 容积率 均价 元 占地面积 万 建筑面积 万 现状 石湖之韵二期江苏吴中集团越湖路 叠加别墅联排别墅双 拼别墅 交房 石湖小镇苏州顺达房产越湖路普通住宅多层别墅未开盘 锦和加州江苏吴中集团溪翔路普通住宅商铺暂无未开盘 嘉业阳光水榭苏州嘉业房产东吴南路多层小高层已开盘销售 半岛上海晟地置业澄湖西路小高层 开盘 月交房 石湖华城江苏吴中集团越湖路别墅多层小高层高层未开盘 红庄公寓市政开发东吴南路多层交房 金枫美地苏州隆兴置业 金枫路与苏福 路交汇处 多层小高层元起开盘 山雨墅苏州木渎房产木渎金山路层双拼别墅开盘 苏园苏州海侨房产木渎向阳河路联体别墅元起开盘 三建设方案 建设条件 场地环境 越溪位于苏州西南部，距离苏州古城区约十公里，东邻吴中经济开发区，东 南近吴江市区松陵镇，西接吴中区西南片区横泾木渎浦庄等镇。越溪城市副 中心地理区位独特，受吴中城区吴中经济开发区沧浪新城辐射，又连接吴中 西南片区临近吴江市区。其北靠上方山石湖风景区南临东太湖，依山傍水， 十分适于居住。越溪城市副中心在规划上生活居住区工业区功能分区合理，尽 量避免工业区给生活区带来居住环境的影响。 石湖之韵项目位于苏州高新区和吴中区交汇西南部处，行政区域上属于吴中 经济开发区。环城市高架路与上方山隔湖相望，高架路友新段的石湖出入口与石 湖景区东大门相连。石湖景区已经成为连接古城区与太湖自然风景区的条纽 带，也已成为紧邻城区的座绿色城市花园。在地图上我们可以看到，石湖之韵 被城区吴中经济开发区越溪城市副中心小石湖风景区国际教育园石湖 风景区所包围环绕，友新高架越湖路绕城高速东太湖大道等优质高效的交 通动脉，使得石湖这块尚处于起步阶段的板块已经完全具备了作为与城区相连的 城市南部副中心的输纳功能。交通上看，友新高架环城高架绕城高速的通达 使得该地块的区位价值巨升。从石湖之韵出发，友新高架向北分钟车程快速 对接城区，向南连接吴江苏震桃级公路，绕城高速实现了板块与城市外的快速 交通，经由东太湖大道，向西连接太湖风景度假区。 场地自然条件 场地位于苏州吴中区越溪国际教育院塔影路东吴外国语学校东。地貌形态 单，在地貌上场地隶属长江三角洲太湖流域冲湖积平原，根据区域地质资料， 本区第四纪以来地壳运动以沉降为主，广泛接受堆积，形成广阔的冲击湖积平 原地貌，第四纪地层分布广厚度大。 规划方案 建筑面积和主要技术经济指标 根据省计委立项批复，石湖之韵二期项目建设为高档住宅区，共有 幢住宅，初步规划总占地面积平方米，规划建筑总面积平方米，其 中叠加别墅建筑面积平方米，联排别墅建筑面积平方米，双拼别墅 建筑面积平方米，公建配套区建筑面积平方米包括邻里中心，幼 儿园，门卫，配电间，物业管理用房。其规划技术经济列表如表 表石湖之韵二期项目建筑技术经济指标 序号项目名称单位指标 小区规划总用地平方米 居住户数户 叠加式户 联排式户 双拼式户 居住人数人 建筑总面积平方米 住宅建筑面积平方米 叠加式平方米 联排式平方米 双拼式平方米 公共建筑面积平方米 服务中心平方米 幼儿园平方米 门卫平方米 配电室平方米 物业管理用房平方米 停车位辆 容积率 建筑密度 绿地率 临时停车位辆 总体规划布局 片区规划 石湖之韵所在的这块新城核心被命名为越溪城市副中心，它将成为配套 教育园区服务石湖景区吴中城南工业带的个综合配套区，具有商业金融 文化娱乐行政办公和居住的功能，是景观和生态环境良好的城市形象标志性 区域。在苏州市新轮城市总体规划上，该组团可以与沧浪新城的规划相平。石 湖周边的越溪副中心规划中没有任何工业，所有工业都只在它的外围，而且相隔 百米的生态绿化带。未来，该区域将充分利用石湖景区及周边的景观，将优美的 自然环境有机地组织到城市空间中，石湖之韵根据这样的布局思路，充分融合已 有的千顷碧波万亩森林数千米私家湖岸线，在社区中营造出种城市绿洲的 意趣。 由于吴中区主要发展现代制造业第三产业，越溪卫星城也定位于服务 工业。目前副中心建设推进速度较快，已完成行政中心国际教育园大部分工程， 高标准的路网建设基本完成。 在石湖之韵左右，友新高架两侧将形成东西两大片区，两大片区中又规划了 五大居住区域。政府规划中该区域人口设定为万，规划居住用地公顷左 右，占整个规划用地的。除了配套国际教育园以及几大住宅区的商业区 域，该区块还规划有所小学，两所中学。 与石湖之韵墙之隔的苏州国际教育园，东傍石湖，总规划用地平方 公里，区内院校有苏州科技学院苏州大学文正学院苏州学院等所大专院 校，学生总人数超过万人。国际教育园与周边的石湖上方山自然景观相映成 辉，建成座教育文化旅游生活协调发展的山水绿城。 石湖之韵二期项目拥有大型的商业中心，其中包括图书馆阅览室大 型购物超市高级会员制会所小型商铺商务中心社区服务中心老年活动 中心幼儿园健身娱乐中心餐饮文化中心等应有尽有。 小区整体规划设计原则 高绿化低密度 综合服务配套设施齐全 户型设计适应升级换代居住要求