竞争局面。要在竞争中赢得优势，占有更多份额， 就必须进行多元化发展，寻找新的利润增长点。作为第三利润源的医药物流， 正是医药行业利润的新源泉。湖南三和医药物流中心的应运而生，既是医药行业 发展的需要，也是国内外医药行业发展趋势的使然。 项目建设是湖南医药市场的需要 湖南省历史上是全国药品的传统销区。上世纪八十年代，湖南药品销售 处在全国的上中游水平，但到上世纪九十年代末至本世纪初，药品销售总 额逐渐跌落至全国平均水平之下。究其原因，关键是分散采购自营配送， 药品经营长期俳徊在高费低效的圈子内。本世纪初，经济发达省份的北京 上海浙江广东等省市，相继建成医药物流中心，采取集约经营，统 配送方式，充分发挥物流中心中转中心的作用，连接多种运输方式，实行 多式联运，降低了营销物流成本，药品销售总额举走到了全国各省的前 面。湖南人口众多，药品销售额大幅度提升具有广阔的前景。但药品价格的 居高不下，又限制了药品销量的增长。只有通过医药物流平台，实现各类资 源的优化整合，降低费用，药品价格才能实行符合经济规律的降低，销量才 会扩大。 因此，三和医药物流项目的建设，是湖南医药市场发展的需要。 二该项目建设是湘潭市委市政府把湘潭打造成湘中南现代物流中心 决策的需要。 该项目的建设符合国家物流产业政策，符合湘潭市市委市政府将湘潭 打造成湘中南现代物流中心的战略方针，得到了各级政府各相关部门 的支持。同时，该项目的建设加快了城市东移的进程，扩大了内需，将 促进湘潭市乃至湖南经济的发展。 三是恢复湘潭药都地位的基础 湘潭具有丰富的人文资源，湘潭在我国历史上曾是四大药都之。 上世纪四十年代，作为我国中药材交易的重要集散地，交易量达到历史鼎盛 时期。上世纪九十年，湘潭市政府试图恢复湘潭药都地位，着力打造了 湘潭国药城，也曾盛极时，影响周边。但由于未形成统的经营格局，物流设施落后，系统管理滞后，在全国性医药市场整顿时被封杀。 年湘潭市委物流工作调研组根据湘潭医药在全省的地位湘潭人 文背景地理条件资源状况依据全国中药普查所显示的湖南中药品种数 处全国第二的地位，多方论证后提出打造湖南三和医药物流中心，以此为契 机，重振药都雄风。 二项目建设条件 区位条件 湖南三和医药物流中心选址在湘潭市新城区的芙蓉东路与茶园路交叉 的西北角地块。东临湘潭市双马工业园，南傍高新区万博国际物流园。湘潭 处于长株潭金三角地区，也是长江以南四大中心城市上海广州重庆 武汉的唯地理中心。区位地理优势明显。三和医药物流中心项目区位确定， 符合医药物流配送中心的选址条件。 二用地条件 湖南三和医药物流中心建设用地分属湘潭市高新区茶园村岳塘区板塘 乡西塘村。共占地亩。用地为典型丘陵地貌，地形高差较大。用地 以山地为主，兼有少量水塘和农田。且山地多为荒山，林木较少。场址范围 内无永久性建筑物。无古树古墓古迹遗址或其它人文景观遗址。无电力 高压走廊城市主要管线排污主管道等，便于建筑布局。用地工程地质 水文地质条件较好。场址上层土为第四纪洪积层，大部分为红色塑粘土和黄 色亚粉土，深层为沙砾岩和第三纪红色砂岩，无溶洞等不良土质，不会发生 山崩滑坡等地质灾害。根据中国地震动参数区划图 湘潭为少震区和无震区。用地区域水文地质条件简单地下水类型主要为松 散岩类孔隙水红层裂隙水，地下水较低，富水性为中等。工程水文地质 条件较好，不会对项目造成灾害性影响。 三市政条件 湖南三和医药物流中心项目建设市政配套外部环境良好。项目地米 处是湘潭市变电中心站，物流中心生产配送生活用电供电线路短， 且能满足用电需求。项目周边已形成环状城市供水主管，且用地范围内可供 井水和池塘水，能满足项目施工及营运要求。四规划条件 该项目自年筹建以来，湘潭市委市政府主要领导同志曾多次召 集相关部门负责人对三和医药物流中心建设协调部署。年月日， 就三和建设用地征地拆迁税收等问题，市政府召开专门会议，形 成了会议纪要，确定了系列的优惠政策。市国土局市规划局物流办公 室等职能部门多次现场办公。目前，项目推进顺利。 五交通条件 湘潭处于长株潭金三角地区，为湖南省的经济文化中心，也是长江以南 中心城市上海重庆武汉广州的唯地理中心。三和医药物流中心座落 在长株潭核心圆点之内，交通极为便利。 公路项目场址与京珠上瑞高速直接相通，与国道和国道相 连。 铁路项目旁即为湘黔线，直接贯通京广线。铁路货运条件成熟。 水运与长江直接相通的千吨级泊位港口距项目地公里，航运便利。 航空项目地距黄花国际机场仅需分钟车程。 因此，湖南三和医药物流中心是个既能贯穿东南西北，又可以进行海 陆空运输的医药物流优势项目。 六环境保护 项目建在湘潭市高新区茶园村岳塘区西塘村，用地范围以丘林为主， 用地范围及周边无工厂，环境状况良好。项目已被湘潭市环境保护局批筑物及辅 助设施。 道路车位布置 院内设大于米宽的主干道，米宽的次干道。主干道作为院内交通通道 及消防通道。 为满足中心物流运输交易商务活动的需求，院区内设车泊位个，可 停放各型货车及小车。 管线敷设 中心内拟敷设各种管线雨水管污水管给水管消防水管热力管电 力管照明管供配电管电信管线等。各种管线除热力管线采用地沟敷设外， 主要采用地下直埋式敷设。充分考虑园区管线与市政管线的连接。 中心内排水方式为分流制。地面采取有组织排除雨水，院区内埋设地下雨水 管道，集中后排入市政雨水管网。 绿化布置 中心绿化布置强调以人为本舒适优雅美观大方，与整个院内环境相协调 的设计思想。 具体实施是利用建筑物周边空地布置绿化带，并在建筑物之间及其它部位分 别形成大片绿地，结合屋顶花园及内庭院，形成立体的绿化空间。中心采用草坪将露土全部覆盖，沿路边围墙边种植对大气含尘含菌浓度 不产生有害影响并有定吸尘能力的乔木灌木，在大片绿地上种植或搭配种植 树形优美的树种，并在适当的位置设置花坛。中心建成后，绿色的大地托起造型 优美的建筑，在蓝天白云的映衬下，展现的将是座设施完备功能齐全的现代 医药物流中心。 二规划设计方案描述 本项目分两期建设，第期建设医药商业广场三和大厦物流仓库及附属 设施。第二期建设中药深加工设施药品自选商场商务公寓楼及配套设施。 三规划平面图选定主要参数 主要参数为占地面积平方米合亩，建筑面积万 平方米，建筑物占地面积平方米，建筑密度，绿化率。 三建筑方案 建筑方案描述 医药商业广场交易大楼为层建筑物，建筑物面积平方米。 三和大厦四星级酒店为层建筑物，建筑面积平方米。 物流仓库为层建筑物，共三栋，每栋平方米，三栋共平方 米。 中药饮片加工中心批零超市为层建筑物，建筑面积平方米。 商务公寓为层建筑物，共三栋，三栋建筑面积平方米。共计栋 建筑物。 二结构方案 工程概况 本项目包括医药物流中心形成功能的所有建构筑物及配套辅助设施，建筑 物分别为层。 结构选型 结构主体部分选用现浇钢筋混凝土框架结构或砖泥结构。 基础采用桩基础。 各层楼采用预制混凝土板结构或现浇板。 主要材料混凝土 均采用暂定 钢筋 主筋级按计算配筋时 级按构造与筋时 箍筋级级 板钢筋级级 砌体采用红砖。 四节能节水措施 节能措施 本项目在施工及运营过程将高度重视节能，拟选用节能型卫生洁具及配件， 选用节能型燃料及设备，选用节能型变压器。装设低压电力容器补偿无功功率。 采用安全高效低耗节能灯具。以保证项目减少能源的消耗量。 二节水措施 本项目建设或运营过程将严格按水法的规定节约用水，选用节水型卫生 洁具及配件，在给水入口设水表计量，选用节水型生产及生活设备以节约水资源。 五环境保护措施 本项目在规划设计和建设以及运营过程中，坚持环境保护与项目建设 同时建设同时设计同时施工同时高效使用的原则。坚持评价后再建设的程序， 以保护当地的生态平衡。 二废水处理。施工过程中，产生的废水将排入沉淀池，然后排入城市下 水道。项目建成投入运营后，所产生的生产生活污水，将采取水污分流集中 处理方式。集中排放，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道，物流废水经 处理合格后排入市政污水管道，所有污水排放达到国家污水综合排放 标准中的级标准。 三废渣垃圾处理。施工时废渣运出工地时，车辆经过特设的洗轮池， 不将泥土带出工地。运营后，物流生活垃圾经分类清拣后由市政部门处理。 六工程招标工程设计招标 工程设计采取邀请招标的形式进行，邀请三家符合资质要求的设计单位 参加投标。 二建筑工程招标 施工企业的确定采取公开招标的方式进行。采取二轮招标的办法，首轮 在招标单位中确定了家进入第二轮投标。第二轮投标确定本项目的施 工单位。 三设备安装工程招标 采取公开招标的形式，二轮制确定安装施工单位。 四设备采购招标 采取公开招标的形式，确定各类设备供应商。 五施工监理招标 按工程设计招标形式确定施工监理单位。 第四章投资估算与融资方案 投资估算 本估算以湖南省湘潭市规划设计院编制的湖南三和医药物流中心建筑工程 基本概算及天地纵横广东专业机构编制的湖南三和医药物流中心项目可行性研究报告作参数依据，对本项目作投资估算。 评估依据 中国人民银行发布的现行贷款利率 湘潭市规划设计院湖南三和医药物流中心建筑工程基本概算 专业银行固定资产