其他季节，则可充分 发挥水景的景观功能，为小区景观增添份亮丽的色彩。 三项目环境分析 总体环境分析 绿城上岛位于城市至高点缙云山脚下，东面可远眺东山，俯瞰金剑温泉度假村西面可俯瞰全城北面远眺可将城市绿荫及北面山景 净收眼底南面是基地山脉的延续，可享受远处自然美景。地块位于 璧山县主要城市交通大动脉璧青路右侧处，随着璧城镇商圈的不 断繁荣壮大和现代商务区的规划，使得该区域已经形成了个以商 业贸易工业旅游服务等行业为主的城市中心，聚集着大量的 有购买能力的目标消费者，同时，随着东边旅游度假村的形成，该项 目的地理位置愈加突现出优越性。 交通状况 项目正前方即时城市主干道，道路条件较为良好，且临近璧山隧 道米，驾车分钟 即可到璧山隧道口，分钟到大学城，分钟到沙坪坝，真正实现融 入主城。 生活及教育配套 项目地块周边有重百新世纪永辉大型超市等零售配套 餐饮方面，有档次齐备的中高端餐馆 金融服务有多家金融服务网点，往红宇大道步行分钟内， 即有重庆农村商业银行重庆银行分钟内则有农业银行建设 银行邮政储蓄等 医疗卫生步行分钟即到牛角湾医院分钟即可到 县人民医院。 休闲娱乐 在项目正对红宇大道，临近璧南河地段，汇聚众多高档会所茶 楼餐饮店等，是璧山中高消费人群的休闲娱乐场所的集中地。 行政配套 璧山县街道办公处璧山税务局公安局检察院等都与本项目临近， 分钟即可到达。 教育配套 在教育方面，有金剑小学璧泉小学东关小学璧泉中学 正则中学等多所学校分布周围，距本项目均不足分钟车程。 三项目开发建设计划 工程开发建设计划 年月 完成项目立项报告及控制性祥规工作 年月 完成建设设计工作 年月 办理工程报件。招投标等施工准备工作 年月年月 开展项目建设施工工作，并分期交付使用 年月年月 开展项目销售工作，完善物业管理 四项目开发组织机构 由于该项目地理位置成熟，规划设计要求标准高起点高涉及 项目投资较大，开发商必须具有较强的实力方能确保项目的成功开发 及按期建成。 开发单位简介如下 重庆东泉房地产开发有限公司秉承创想宜居生活的核心价 值理念，坚持以人为本诚实守信的原则，精耕数余年，建立起 套完善的企业管理体系，形成了独具特色充满创新和生命力的企 业文化。公司自成立以来，直遵循惟才是用人尽其才人品优先的人 才观念，造就了支综合素质高，专业能力强，勤勉敬业，务实高效 的素质团队，公司在发展过程中注重经济效益的同时，更加注重社会 生态效益，时刻牢记构建品质社区创想宜居生活的使命，注重 社会的可持续性发展。 目前公司致力于开发建设的绿城上岛项目，是璧山首座自然 生态社区，将向业主提供个优雅舒适的宜居居所，创造种宜居生 活新享受。 五财务分析 销售收入估算 依据 国家计委颁布的建设项目经济评价办法与参数 财政部制定的房地产开发企业会计制度 土地增值税。营业税等相关税收法规 原则 遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相 结合的原则 遵循效益与费用计算口径致的原则。 估算结果 序号内容高层住宅 开发成本元 报建成本元其中 土地成本元 容积率 城市配套人防等元 建安成本清水房元 其中 平基环境元 土建安装元 含基础主体内墙抹灰外墙屋面水电电梯 消防 绿化元 税费按均价元计元 综合成本元 预期销售价格元 预期单方毛利润元 总预期毛利润 万 可售房 元 投资分析 在开发直接成本控制在元，盈亏平衡点，销售价 元。 在销售价保持在元情况下，可获取元利润，投资回报率可达 项目风险定性分析 不利的因素 由于未来年内重庆大规模项目均处于开发周期及建设周 期，同质竞争异常激烈，只有良好的产品品质和优秀的营销 推广策略，才能在激烈的竞争中获得优势地位，这也是项目 成败的关键。 有利开发有限公司秉承创想宜居生活的核心价 值理念，坚持以人为本诚实守信的原则，精耕数余年，建立起 套完善的企业管理体系，形成了独具特色充满创新和生命力的企 业文化。公司自成立以来，直区创想宜居生活的使命，注重 社会的可持续性发展。 目前公司致力于开发建设的绿城上岛项目，是璧山首座自然 生态社区，将向业主提供个优雅舒适的宜居居所，创造种宜居生 活新享受。 五财遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相 结合的原则 遵循效益与费用计算口径致的原则。 估算结果 序号内容高层住宅 开发成本元 报建成本元抹灰外墙屋面水电电梯 消防 绿化元 税费按均价元计元 综合成本元 预期销售价格元 预期单方毛利润元 总预期毛利润 万 可售房不利的因素 由于未来年内重庆大规模项目均处于开发周期及建设周 期，同质竞争异常激烈，只有良好的产品品质和优秀的营销 推广策略，才能在激烈的竞争中获得优势地位，这也是项目 成败的关键。 入计，实际运作中往往会 延迟支付。且显然还有建设及材料供应方的垫支情况，而且 税费支付主要也是在项目建成后支付。 本项目开发单位具有相当雄厚的资金实力和融资能力，为项 目的开发提供了最为坚强区较近地处璧山城区高点，可俯瞰全城 景观打造，不但具有较好的景观物理属性，而且为项目增添文化 内涵。 二项目机会 璧山住宅市场处于高速发展期，具有较好的发展前景 市场中出项目在景观资源配套地段方面的优势 通过技术手段使其地块地理条件得以更全面而完美的利用 通过景观在物理条件的打造，以及文化内涵的升华实现项目景观 在璧山市场的超越，并成为本项目前期主 个收藏幸福的地方，使居住功能得以延展，并且社会化，与其 它业态形成良好的聚合作用，成为代表重庆新城市文化和新生活方 式符合国际潮流和国际水准的城市样板和精英人群生活圈。 三市场定位 绿城上岛市场定位为有定经济能力定社会阅历定 文化沉淀的中高端客户。主力客户群为泛中产阶层，他们她们是 活跃在各行各业的财智达人，他们她们讲究品味格调偏爱都市 生活追求生活品质，年龄通常在岁之间，家庭年收入在 万元以上的企业中高层管理人员高级白领中小私营业主与事业机 构济发展迅速，对外辐射力与影响力不断增强，正朝 着国际化大都市方向发展前进，城市定位为房地产的发展指引 了方向，考虑到绿城上岛自身所具备的优势条件，同时结合设 计大师的创意思想，我们将提出个全新的项目市场定位和开发理念 个收藏幸福的地方，使居住功能得以延展，并且社会化，与其 它业态形成良好的聚合作用，成为代表重庆新城市文化和新生活方 式符合国际潮流和国际水准的城市样板和精英人群生活圈。 三市场定位 绿城上岛市场定位为有