商业步行街作为种全新的商业模 式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为 世界商业发展的个新趋势，直接提高了消费的品位和档次， 带动了商业的繁荣。 高端消费方式 天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施 落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购 物场所少。 商业形态分析商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物 中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街 商铺社区小卖店成主流业态和消费模式。 缺乏真正的购物中心 天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义 上的现代化多功能的大型购物中心。 结论商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业 模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能 不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城 市的整体形象不相称，急需构建具有购物休闲和文化性消 费娱乐旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的 现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升 城市形象。 市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定 该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺 类型需求的面积需求单价及总价期望的配套设施等问题 调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面 谈调查相配合的形式，进行抽样调查。 通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺 商场内席位商 铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营 者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺 和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项目的规划设计中方 面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商 场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的另方面通过功能分区的形式将不同的产品类 型进行区分。 商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型， 其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到和 ，可见部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销 售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生 活和业务洽谈的需要。 希望商铺具有的功能 产品展示及销 售 仓储 办公及商务洽 谈 居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品 展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。 商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有 定差异，其中，需求面积在平方米的被调查者最多， 占到了其次是平方米，占到了总数的， 因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主 力户型面积确定在。 商铺的最高单价和总价 单价 元 元 元 元以 上 总价 万元 以下 万元 万元 万元 万元 万元 以上 商铺可承受的最高单价集中在元，比例达 到可承受的总价在万元以下的比例高达。 这种调查结果出现的原因包括两个方面方面，接受调研的 商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识， 因此对商铺价格心理承受价位不高另方面，项目周边目前 商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持 怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格 的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及商业氛 围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。付款方式 按揭贷款次性付款 多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿 意以分期付款的方式购 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型， 其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到和 ，可见部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销 售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生 活和业务洽谈的需要。 希望商铺具有的功能 产品展示及销 售 仓储 办公及商务洽 谈 居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品 展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。 商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有 定差异，其中，需求面积在平方米的被调查者最多， 占到了其次是平方米，占到了总数的， 因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主 力户型面积确定在。 商铺的最高单价和总价 单价 元 元 元 元以 上 总价 万元 以下 万元 万元 万元 万元 万元 以上 商铺可承受的最高单价集中在元，比例达 到可承受的总价在万元以下的比例高达。 这种调查结果出现的原因包括两个方面方面，接受调研的 商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识， 因此对商铺价格心理承受价位不高另方面，项目周边目前 商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持 怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格 的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及商业氛 围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。付款方式 按揭贷款次性付款 多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿 意以分期付款的方式购买商铺。因此，开发商应积极为商户提 供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售 和资金回流。 商铺周边的配套设施 金融 机构 酒店餐饮 休闲 娱 乐场 所 超市 便利 店 物流 中心 服饰 广场 其 他 其中对酒店的具体需求 快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店 对餐饮的具体需求 快餐特色小吃中档饭店高档饭店 对休闲娱乐场所的具体需求 洗浴中心康乐中心美容美发健身中心 数据显示，商户对餐饮金融机构休闲娱乐场所超市 物流中心和酒店需求较大，达到以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐特色小吃和中档饭店酒店则偏向于快捷式和 三星级酒店休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能 够满足日常生活需求的配套。因此，本项目的配套设施，不仅 要求能够满足商户的日常生活工作的需要，同时要利用本项 目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目的商业 氛围，提高项目的增值潜力。 购买车位 是否 选择会购买车位的比例为，因此在规划设计中应考 虑业主对车位的需求。 市场供给分析 全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业 产值万元，乡镇企业产值万元。随着西部大开发，区域发展迅速。目前的商业县周边聚集了银行，数码专业店和餐 饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。以后的发展空间相当大，经 开区的发展前景好。 项目分析 优势 道路交通 青藏铁路和国道横穿县境南部，铁路在县境内全长 公里，设有江河天棚天竣南山二郎洞五个火车站， 国道在境内全长公里，交通十分便利。 消费人群 按照惯例，个商业中心的构建需要强大的居住人群量作 为基础，才能保证正常的客流量。在本项目的辐射区域内，包 括了发展成熟的商业经济技术开发区这些都构成了定的 消费人群。 原有市场本项目的建设是为了构建具有购物休闲和文化性消 费娱乐旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的 现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升 城市形象。 劣势 商业氛围不浓 天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施 落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购 物场所少。该区域的商业氛围还没有营造起来，些原有的业 主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将 大大的影响项目的正常运营。 资金用量大 本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造， 根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开 发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。 离城区较远 本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。 机遇 国民经济迅速发展 全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业产 值万元，乡镇企业产值万元。天俊县经济持续快速增长 的趋势和国民经济总量规模的进步扩大，为发展本项目奠定 了坚实的基础。 现代物流业互补作用增强 现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛 应用，起到了良好的互补作用，扩大了交易额，加快了商品流 通，减少了仓储面积，降低了运营成本，经济效益明显提高。 大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使 第章总论 项目概况 项目名称海西州天俊县藏式商业条街建设项目 项目主管部门天俊经济和发展改革局 项目性质新建 项目地点青海省海北州祁连县 项目负责人 编制依据 法律法规 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国消防法 国家节能技术大纲 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,中华人民共和国招标投标法 建设项目环境保护管理办法 建设项目环境保护设计规定 二其他 青海省藏区商业街建设规划 投资项目可行性研究指南 建设项目选址意见书 建设工程规划