1、“.....我国铁路运网负荷长期居世界第，铁路基础设施整体负荷 严重。航空所占比例进步逐年加大，但仍处于发展初期。水运发展参差不齐，我国已成为 港口大国，而内河港口的落后面貌还没有太大起色。 而随着社会从粗放型向集约型发展，定的社会经济总量所产生的货运需求表现为先升 后降的发展趋势，我国货运强度符合这种变化规律，目前货运强度已处于下降阶段。而在我 国，经济发达地区都是资源相对短缺地区，随着市场经济驱动商品流通和范围的扩大，强大 的货运需求也随之产生。 深圳物流业发展概况及发展趋势 近年来，深圳物流业发展迅猛，物流量以的年增长率递增。年深圳市生产 总值首次突破亿元大关，达亿元，比上年增长，经济总量居全国大中 城市第四位。从产业结构看，去年第次产业增加值亿元，下降第二次产业 增加值亿元，增长第三次产业增加值亿元，增长......”。

2、“.....物流业总产值 达到亿元，与上年同期相比增长了亿元。据年深圳市物流业统计报 告显示，深圳市现代物流业呈现持续发展势头随着重点物流项目建设速度加快，物流企业 基础设施和技术水平不断升级，物流信息技术应用广泛，传统物流向现代物流转变的步伐大 大加快，全行业发展态势良好。作为我市支柱产业，现代物流业对改善我市经济发展的质量 发挥了积极的促进作用，去年全市社会物流总费用占比重同比去年下降，接近 中等发达国家平均水平现代物流业在全市经济中的地位日益重要，基本确立了支柱产业地 位，年全年实现物流业增加值亿元，全市社会物流总额为亿元，比 年增长，有力带动了物流业的发展。 专业市场崛起迅速 现代物流业的发展，由单纯的仓储运输变为综合化的物流服务，包括货运代理商业 配送多式联运社会化储运服务流通加工信息咨询等，是物流服务综合化的过程，处 于优化整合的初级阶段......”。

3、“.....随着国外大型知名物流企业进入中国市场，专门 从事类产品物流服务的专业物流企业将迅速成长，成为现代物流业发展的主要趋势。 自身网络体系的构建 物流企业，尤其是大型的综合物流企业，越来越重视自身物流经营网络体系的构建，网 络体系中的节点分别设置，不同级别的节点，服务范围不同，对占地域建设规模的要求也不 同。般来讲，城市在节点的确定上，也会充分考虑城市区位等条件。 企业的经营服务模式 物流企业，特别是综合型物流企业和专业物流企业的发展，将会在定程度上影响和改 变物流的空间格局，会对以满足空间需求为主的物流园区发展及规划带来定的冲击。 第三方物流发展迅速 些专业运输企业通过与外商的合作或自身的改造完善，提供成品及从厂家到销售的整 套物流服务，成为第三方物流企业。第三方物流企业是独于物流供应方和需求放的专门物流 服务商，是现代物流业发展的重要组成部分......”。

4、“..... 物流量变化 航空物流增速最快，铁路物流绝对弱化，公路物流占主体，水运比重上升，本地消费物 流仍占绝对优势，国际物流比重上升。 笋岗清水河物流园区发展概况及发展趋势 笋岗清水河物流园区位于深圳经济特区中心城区北部，南起笋岗东路，北至布吉特区 边防关口东至布吉路和洪湖西路，西至红岭北路和红岗路。规划土地面积为平方公 里。园区作为个大型仓库区域，于年依托广九铁路深圳北站开始兴建，经过二十多 年的开发建设，已成为深圳开发最早规模最大的公共仓库群区域。笋岗清水河在物流园 区中由于各自先天条件的因素，形成分工明确互为补充的物流园区，笋岗片区主要承担采 购交易展示金融信息的功能，而清水河片区则承担仓储运输配送分拨简单 加工等补充功能，两者相互补充，缺不可，保证笋岗清水河物流园的健康可持续发展......”。

5、“.....在年月出台的深 圳市十五及年现代物流业发展规划，正式将笋岗清水河物流园区确定为深圳 市重点建设的六大物流园区之。近年来，园区市政基础设施改造和建设取得了积极的成果。 综合开发研究院深圳完成了笋岗清水河物流园区发展策略报告，将园区功能定位 为发挥仓储专业市场采购配送等综合性功能，形成个终端消费品的市域配送型都市物 流园区。 笋岗清水河物流园区尤其是笋岗片区经过多年的发展，已形成个以物资流动为核 心，并配之以相关管理经营和服务活动于体的现代物流园区。园区以家居建材汽车等专 业市为主，工艺品文化用品药品五金工具等类型专业市场为辅，形成深圳市较具特色 较成熟的笋岗专业市场商圈。目前，笋岗片区的发展已经进入个即将量变到质变的阶 段，在新轮产业升级的前提下，单纯面向城市消费的物流业态或者般意义的传统专业市 场已经不能满足笋岗片区的发展需要......”。

6、“..... 更高能级的物流平台表现为在辐射范围上，不仅立足现有城市终端消费品的配送，更 重要珠宝 亿美元 根据评价结果，筛选综合评价较高的行业为电子汽车后市场体育用品品牌服装四 大行业。 第三步项目层面评判 基于第二步选择筛选出的电子汽车后市场体育用品品牌服装四大行业，我们进行 进步的深化分析，最终物色出相对更适合本项目发展的行业。 产业前景判断产业总体的发展前景深圳市的产业基础 由上文的数据比较可以看出，总体上四个产业的成长性都比较高 但四个产业之中电子产业是深圳市的产业基础最好，优势最明显的产业，在全国乃至全 球都有非常大的影响力其他三大产业深圳都有定的基础和前景，但不如电子产业突出 从产业前景看，四大产业的排序大致为电子品牌服装体育用品汽车后市场......”。

7、“.....体育产业作为文化产业的组成部分，同时深圳市刚刚获得国家体育 产业基地的认定，年深圳将建成为区域性体育中心城市，因此，体育用品行业在获 得政府政策的认可应该比较容易电子行业作为深圳市的重点发展产业，也比较符合政府的 政策导向汽车产业是笋岗片区的主导产业之，汽车后市场在笋岗已有定的基础，在政 策上也比较符合片区的发展方向服装产业与片区的产业发展协调程度较低 从政策支持度看，四大产业的排序大致为体育用品电子汽车后市场品牌服装。 竞争环境判断市场是否已经饱和竞争是否激烈 从市场的饱和度看，四大产业都尚未达到饱和，都存在定市场空间从竞争的激烈程 度看，假如本项目发展上述四大产业，面临竞争最激烈的应该是电子华强北和服装东 门等其次是汽车后市场竞争程度最低的应该是体育用品目前在深圳还没有。 从竞争环境的宽松程度看......”。

8、“..... 项目条件从规模交通环境要求等判断与本项目的契合度 从与本项目条件契合程度看，四大产业的排序大致为电子体育用品汽车后市场 品牌服装。 客户反馈目标客户对项目的反映入驻意向 根据对上述四大产业相关客户的调查，目标客户对四大产业的排序大致为体育用品 电子品牌服装汽车后市场。 体现国际采购中心定位 深圳市具有做电子行业的城市品牌，在吸引国际国内采购商而言具有明显优势汽车 后市场零配件以广州北京为主服装主要在东莞广州为主。 根据对上述四大产业相关客户的调查，目标客户对四大产业的排序大致为电子体育 用品汽车后市场品牌服装......”。

9、“.....以上四大行业都可以作为本项目备选的经营类别，但四大产业中综合评价最 高的是电子其次为体育用品与汽车后市场最后为品牌服装。 因此，为最大限度降低项目后期运营风险，建议选取其中综合评价较高的电子行业 作为本项目的目标行业。 电子行业综合分析预测 行业前景分析 从目前电子市场经营的产品门类看，电子产品可包括电子元器件仪器仪表电子工 具电脑整机电脑配件电脑外设计算机网络通讯设备数码产品安防产品视听 产品耗材等类别上万个品种。 根据深圳市电子商会电子专业市场委员会对电子市场经营类型的划分，电子产品可 分为两类类是面向消费者的消费电子，另类是以电子元器件为主的生产性电子。 据调查，以消费电子电子元器件等为主的深圳市电子产业在全国均占有重要地位，并 始终保持高效增长势头，年均增长率以上，电子信息产业规模及出口连续多年保持全 国第......”。