里面脏乱差的环境，且存在 着不少安全隐患，是西安市政府城中村改造的重点区域之。项目拆 迁安置完成和后续建设将极大地提升莲湖区形象，促进周边产业的发 展，同时也将为周围居民提供了个休闲娱乐的场所。 发挥土地级差效益的需要 项目所在地距离市中心较近，毗邻古城墙，有着良好的地理优势。 本项目范围内目前主要是些小商铺及居民住宅，规划不合理，布局 混乱，没有发挥土地的级差效应。根据城市规划的要求，项目拆迁安 置完成和后续建设将建成集园林景观文化展示商业服务餐饮娱 乐古城保护城市防洪等系统为体的城市精品景观带，成为古城 西安处文化亮点和旅游观光胜地，对促进区域经济发展提升生态 环境促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。 可行性研究编制依据 国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的 通知计价格号 国家计委建设部建设项目经济评价办法与参数第三版， 年 国家发展计划委员会制定的建设项目前期工作咨询收费暂 行规定计价格号 国家计委办公厅投资项目可行性研究指南试用版， 年 陕西省建筑安装工程综合概预算定额 陕西省建设工程其他费用定额 西安市国土资源局莲湖分局关于西安环城西苑环境改造项目 三期用地函 西安市发展和改革委员会关于对环城西苑三期项目建议书的 批复市发改投发号 西安市发展和改革委员会关于调整环城西苑三期项目建议书 批复中部分内容的通知市发改投发号 类似工程估算概算指标 委托方提供的有关其他资料 有关建设项目经济评价的基本参数和指标。 技术经济指标 项目财务评价指标 投资回收期年税后年税前 财务净现值万元税后万元税前 内部收益率年税后税前 资本金财务评价指标 财务净现值万元 内部收益率年 国民经济评价 财务净现值万元 内部收益率年 可行性研究的主要结论 项目前期工作准备充分，拆迁条件良好 项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快 回笼资金 项目财务评价和国民经济评价的各项财务指标均较好，经 济上可行 项目具有较强的抗风险能力 项目拆迁安置完成和后续建设具有明显的社会效益，能够 得到社会和政府的大力支持。 第二章市场分析 西安市莲湖区概况 莲湖区是古城西安的中心城区之，是驰名中外的丝绸之路 的起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。 莲湖区经济实力概况 为加快实现区域经济的跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设经济 强区和谐莲湖的奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了线五 区四平台的经济发展思路，加快对莲湖区的改造步伐。 年莲湖区生产总值实现亿元，标志着莲湖区经济规 模再上个新台阶，其中第二产业实现增加值亿元，增长 ，其中工业增加值亿元，增长。年，莲湖区 财政收入达到亿元，较年净增近亿元，增幅为， 地方财政收入总量位居西安市区县之首规模以上工业总产值 固定资产投资额社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速 增长，主要经济指标位居西安市前列。截至年月底，莲湖区 重点建设项目共完成投资万元地方财政收入完成亿元， 总量位居全市第二社会消费品零售总额完成亿元，达到近年 来的最好水平规模以上工业增加值累计实现亿元，绝对量位 居全市第。 莲湖区科技文化概况 该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区，区内有大 中专院校科研院所多个。区内文物古迹众多，旅游资源丰 富。境内有个王朝遗留下的古建筑古墓葬古石刻等文物古迹 处件，其中属国家省市级重点保护古迹纪念地处。 随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略 财务净现值万元税后万元税前 内部收益率年税后税前 资本金财务评价指标 财务净现值万元 内部收益率年 国民经济评价 财务净现值价的各项财务指标均较好，经 济上可行 项目具有较强的抗风险能力 项目拆迁安置完成和后续建设具有明显的社会效益，能够 得到社会和政府的大力支持。 第二章市场分析 西安经济 强区和谐莲湖的奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了线五 区四平台的经济发展思路，加快对莲湖区的改造步伐。 年莲湖区生产总值实现亿元，标志着莲湖区经济规 模再上个新台阶，其中第社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速 增长，主要经济指标位居西安市前列。截至年月底，莲湖区 重点建设项目共完成投资万元地方财政收入完成亿元， 总量位居全市第二社会消费品零售总额完成亿院所多个。区内文物古迹众多，旅游资源丰 富。境内有个王朝遗留下的古建筑古墓葬古石刻等文物古迹 处件，其中属国家省市级重点保护古迹纪念地处。 随着中国加入世界贸易组织和西部大开发地市场分析 随着西部开发战略的深入实施，城市人口的增加，城市化工业 化进程的推进，西安市建设用地需求量的急剧扩张，西安作为西北地 区绝对的中心城市，深受建设用地短缺的困扰。 总体来看，西安土地价格上涨的预期。与此同时，城市 市政基础建设及城市环境的改善，交通干道辅助道路的拓宽改造和 修建，以及绿地珠江金地复地等越来越多实力雄厚的外来房地 产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍湖区的经济发展。 目前该区域可供开发的像环城西苑环境改造项目三期这样大片 的土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良 好，周边交通便利，拥有极佳的区位条件和文化氛围。本项目进行艺品清真副食特色餐饮店和回民小吃店 等品种丰富，如德懋恭水晶饼同盛祥泡馍贾三灌汤包子德 发长饺子等清真餐饮食品。辖区内商业娱乐极其繁荣，人流量造绿色文化生态综合社区。 开发商声誉和实力投资商西安莲湖基础设施建设投资有限公司 有深厚的政府背景，以及广泛的社会关系，同时拥有较强的资金优势， 有能力制定并实施长期发展战略，具备较强的土地成片拆迁基础设 施建设招商引资和运营能力。 商业氛围项目所在地域比邻市中心安定门等商业圈，随着项 目拆迁完成和后续建设将使项目周边生态文化氛围更加浓厚，从而能 更加凸显项目本身的商业优势。 劣势分析 区域形象周围环境与整体氛围不是很协调，但随着城市规划及 改造，该影响将逐渐消除 文化氛围城西教育文化氛围较为欠缺，但是随着城西进步发 展这点可以得到有效规避 拆迁安置涉及大量的拆迁安置和补偿，工作进展中将会遇到 定的阻力，由于该区域人口密度大，建筑密集，需要搬迁相当数量 的商户居民和租赁户，拆迁安置工作存在定的困难，但是投资商 在采取积极的措施来落实拆迁安置协议的签订。