南亚都市花园，西临原水产城安置房，北倚江滨路，毗邻江心屿， 南望即将竣工的欧洲城，也与东门步行街相邻，该项目目前已经进入施工阶段。经估算， 项目总投资万元。 资金来源 本项目建设资金主要由财团位股东自筹以及战略联盟合作伙伴提供，通过房 地产信托的方式筹集，不足投资通过预售房款解决。 可行性研究报告编制依据财团与温州市签定的国有土地转让造成房屋拆迁，停产损失的补偿合同以及 国有土地使用权转让合同 温州市规划局温州市改建工程出让地块设计条件及详细规划 江滨路片区地质勘察资料 省计委计投和市建设局关于项目建议书的批复 省审计事务所验资证明 国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法 中国建设银行温州市分行资金证明 可行性研究报告研究范围 根据别墅项目建议书和初步规划方案，本研究工作范围主要是该类住宅 市场调查分析，投资估算，项目经济效益评价与资金筹措，风险分析以及营销策略等。 第二章市场调查以及分析 调查目的 在开发本项目之前，为了了解该物业在温州开发是否有较高的经济效益，需要对市 场进行调查分析与研究。同时必须对该类市场发展现状区域经济环境竞争对手的 优劣势项目周边环境，以及该类物业市场需求情况等进行调查，以便为可行性研究报 告的财务评价风险评价和营销策划划局温州市改建工程出让地块设计条件及详细规划 江滨路片区地质勘察资料 省计委计投和市建设局关于项目建议书的批复 省审计事务所验资证明 国家计委建设项目经济评价是该类住宅 市场调查分析，投资估算，项目经济效益评价与资金筹措，风险分析以及营销策略等。 第二章市场调查以及分析 调查目的 在开发本项目之前，为了了解该物业在温州开发是否有较高的经济效益，策划等提供必要的信息和资料。 温州别墅市场供求情况以及存在的问题 供给情况 温州地区的别墅高档住宅总体来说是偏少的，是供不应求的。温州目前已有别 墅高档住宅面积约万平方米甚至更少对于别墅感兴趣。以上数据来源于温州市建设局房地产开发处同时根据我们的调查，目前温州正在建设中以及建好投放使用的别墅高档住宅 主要有以下几个市区的百好花园恒达•假日花园以及龙港的锦绣名园者认为该类物业有升值的空间。 营造社区环境与人文环境渐成理念，在产品设计和规划方面，部分开发商开始关注 人文居住环境，人文环境理念要求别墅开发商从前期产品定位，客户定位即开始营造和 规划整体社区务水 平，营销策划等方面做细做精。 需求与购买力情况 消费客户格局由外向内，由上至下，由外籍转向国内，由高端向中低端发展已经成 为趋势。客户群范围广主要是私营企业老板，民营或者是外资企业高级高档别墅群，而我国别墅常是公寓，小户型 联排别墅，独体别墅与豪华的混在起，缺乏层次，难以形成同质社区。私密性，领域感较差。我国的别墅项目，其规划设计，整体布局乃至建筑设计，环 境营造，私家花园的乎是近年内不可能的事。再则由于政府和相关政策的打压，中国别墅市场 很难形成气候。 竞争对手的相关情况以及对本项目的影响 竞争楼盘所在的地理位置 图百好花园地理位置图 图恒达•假日花园段，但龙港地处县 区，处于劣势 总建筑面 积 万多占地 公顷， 万建筑面 积 占地亩其 中亩为自然 河道，万建 筑面积 万占地 亩，建筑面 积 总体规模不如锦绣 名园，而周边环境类 似。 建筑风格园林风格，以 中心为花园的 周边绿化 中式现代 化水景 欧式建筑别墅中式与欧 式结合 中式与欧 式结合的 城市花园 锦绣比较单，很纯 朴，本项目真正采取 哪种方式意见很大 绿化率属锦绣与本项目最 高 交楼标准毛坯毛坯毛坯毛坯精装修本项目是唯带精 装修的 目标客户华侨，商人， 高收入者 高收入者， 成功人士 高收入者，成 功人士 私企业主 经商人士 投资者二 次置业 私营企业 老板，从事 金融，证 券保险业 的高收入 者，华侨等 目标群体类似，而但 本项目更期望吸引 高涵养的客户群体 入住形成宁静和谐 的人文氛围。主力户型室厅， 房厅 卫， 独立别墅 双联 别墅 立体别 墅 跃层 联体别墅