建设相关方方面面的问题进行公正科学公平客观的研究分析， 并经过认真计算对比综合分析汇编，最终提交此报告，为项目 的建设决策提供可靠的依据，项目的研究范围包括 项目建设背景 项目建设地址的自然条件介绍 项目建设条件分析 项目建设必要性 项目总体规划功能定位 项目建设规模建设内容 项目建设方案设计 项目投资估算及资金筹措 项目财务评价 项目的结论与建议。主要研究结论 该项目是县重点招商项目之。项目建成后，不仅能 促进县域经济的发展，而且能为老年人提供住养生活护理康复 托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老 有所养，老有所乐为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有 明显效益。 该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达 万元，年纯利可达万元。而且在税收上可以享受国家的税收减 免政策。建成营运后，经济效益十分明显。使之能越办越好。 该项目效益可观，年左右时间即可收回全部成本，如考虑 到税额的优惠政策，年左右就可收回成本。加上政策上的支持和主 管部门的扶持，风险很低。同时项目建成后可带来很大的社会效益和 生态效益。目前，我县修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此， 本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和 经济效益等微观方面都是可行的。 附表项目投资总概算表 单位万元 序 号 项目名称摘要投资金额备注土地费用 征地费用征亩 万元亩 二房屋 土建及装修建平方米 元平 方米 三设备及设施 水电气空 调通讯 室内设施及床上 用品医疗健身 休闲设施 绿化建设 休闲广场及室外 健身场所建设 四其他费用 工程前期费用 合计， 项目收入成本估算表附表 项目收入 序号收入项目摘要 收入金额万 元 备注 公寓收入 常住人收入 人元 天 入住 外来游客入住收 入 人元 天 入住 二餐饮收入 常住人收入 人元 天 外来游客入住收 入 人元 天 三其他收入 合计 项目营业成本 序号支出项目摘要成本金额万备注元 餐饮成本万元计 二营业费用 工资 人元月 月 福利费万元 日常维修费总收入 能源费总收入 营业部门费用总收入 般管理费用总收入 公寓管理费总收入 固定资产折旧费按年折完 三税金及附加总收入 合计 项目利润万元万元万元 附表项目财务主要指标表 序号指标名称摘要计算结果 利润率投资回收期年年 净现值 投资收益率 盈亏平行点 第二章县经济社会现状及发展规划 经济社会现状 县地处渝东南武陵山区，位于渝黔湘鄂四省市九县边 区结合部，政府驻地镇。全县幅员面积平方公里，辖个 乡镇，个行政村，个社区，是重庆市幅员面积最大的区县。 年末总人口万人，其中非农业人口万人，农业人口 万人。全县共有个民族，以土家族苗族为主的少数民族人口占全 县总人口的，是重庆市少数民族人口最多的区县，也是典型的山区 农业大县，农业人口约占全县总人口的。 具有多年建制的历史，曾是年州府所在地。也是赵 世炎赵世兰赵君陶刘仁等老辈无产阶级革命家的故乡。是中 国著名的土家摆手舞之乡民歌之乡，龙潭龚滩古镇被列为市级历 史文化名镇。 年实现地区生产总值亿元，增长，工业增加值 亿元，增长，。三产业结构比由调整为 。全社会固定资产投资亿元，增加。社会消费 品零售总额由亿元增加到亿元，年均增长。财政收入 快速增长，年达到亿元，增长。城乡居民收入稳定 提高，城镇居民人均可支配收入元，年均增长，农民人均 纯收入元，增长。城乡居民储蓄余额亿元，年均增长 。 县国民经济和社会发展战略目标 县十五经济和社会发展的主要目标是 经济社会综合实力上个新的台阶。十五时期，地区生产 总值年均增长以上，累计完成投资亿元。期末年财政收入达 亿元以上，城镇化率达，城镇居民人均可支配收入达元，农 民人均纯收入达元，森林覆盖率达，人口自然增长率控制在 ‟以内。 初步建成引领经济起飞的五大主导产业。以青蒿素及其衍生物为 代表的现代制药业，以林浆纸工业为代表的林产品加工业，以畜产品 加工为代表的特色食品加工业，初步实现由传统产业向中高端产品生 产延伸的现代产业转型。以节能降耗和提高综合效益为目标，加快电 矿产业协调发展。旅游业逐步完成千年古镇 工程已建成，泄洪隧道已完工，雨季不易发生洪涝灾害。 交通条件 院区有公路连接主街道大道，交通条件好，施工方便，同时 也不会影响院外交通的畅通。 公用工程现状及建设条件 项目所在地距县城商业中心集贸市场米，距最近的银行 米，公共工程设施齐全。建设场地无不良地质作用，场地稳定性较好， 岩石地基稳定，适宜县老年公寓综合楼项目建设。 第七章项目管理及实施计划 项目组织 组织机构 项目在建设过程中，项目承办单位应结合建设条件及项目资金情 况，充分发挥建设单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开 工早建成早见效益。为保证项目如期完成，可成立项目建设领导 小组，由承办单位主要领导担任组长，下设办公室，合理配置相关人 员，组成精简高效的管理机构，以确保项目高质量高标准按进度 计划安排的工期完成。 职责 项目领导小组主要负责制定各项建设方针及指导思想，组织协调 项目人员资金落实，组织项目的总体规划设计招标建筑招标 竣工验收资金物资的管理，并与建设单位和项目负责人签订项目承 包合同，督促检查项目实施进度计划，保质保量完成各子项的实施，同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对完不成任务偷 工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目保质保量完成。 项目管理 本项目管理实行三证公开招标和合同管理，建立施工监理制 度，严格执行工程建设标准，做到建管并重，确保工程质量。项目管 理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用，并切实加强审计监督， 制定奖惩制度，明确权责利，确保项目顺利实施。在整个项目建 设过程中采取以下几个制度 实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任 的领导人参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究 制度。 老年公寓基建项目领导机构制定具体实施意见，并由专业部 门进行规划设计。实行工程监理制，项目建设过程中，聘请有资格的 监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质 量，降低成本。 实行法人负责制，专款专用，适时跟踪审计，严格按照基本 建设程序办事，建设过程中，接受有关部门和社会舆论的监督，建成 后按照有关规定进行严格控制的竣工验收。设备采购通过正规渠道， 确保价格低廉，技术性能科学先进。 严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理，专款专用， 严格挪用和挤占。建立健全岗位责任技术负责制，提高操作人员的责任感和 事业心，最大限度发挥设备利用率。 项目实施计划 本项目可行性研究报告批准后，承建单位严格按照国家对各项工 程的有关规定和程序，积极开展工作。项目实施主要包括以下个部 分 前期工作可研报告编制的报批及准备设计资料等。 规划设计区域规划勘察和设计等。 施工准备标准设备采购，场地平整。 土建施工进行项目的各建构筑物施工。 设备定货及安装进行项目所需设备的购买安装及调试。 装饰工程对建筑进行必要装修。 竣工验收交工验收，投入使用。 建设工期及项目实施进度表 为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行， 允许有定程度交叉，项目建设期从年月至年月，时 间为个月。项目实施进度计划详见表 项目实施进度计划表 表时间 项目 时间计划 目标任务 开工时间完工时间 项目前期年月年月可研报批规划 规划设计年月年月区域规划勘察设计 施工准备年月年月施工图招标争资 土建工程年月年月住宅综合用房等 装饰施工年月年月 室内外装饰设备安 装 人员培训年月年月技能培训 竣工验收年月投入使用 第八章环境保护与影响评价 迈向世纪的县老年公寓，依据其县城镇总体规划和 自身功能性质，必须坚持可持续发展战略，坚持环境整治和保护全 面积极超前地建设高标准的环境保护系统。 环保规划设计依据 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国大气污染防治法年月修订 中华人民共和国固体废物污染防治法年 中华人民共和国水污染防治法年 中华人民共和国噪声污染防治法年 中华人民共和国水土保护法年 中华人民共和国清洁生产促进法实施 国务院令第号建设项目环境保护管理条例 国务院国发号国务院关于环境保护若干问题的 决定。 项目建设地环境质量现状 拟建项目所在地位于县城北新区，此区域面积较大场地 开扩风景绣丽阳光充足基础设施完善，加之又是县城市规 划的重要组成部分。因此项目地的发展前景非常广阔。周围为居民用地田地道路，没有工厂和污染型企业，环境空气质量现状良好， 适合本项目建设。但在设计建设和使用过程中要实行环境保护和污 染治理措施，尽量避免对环境造成不良影响。 空气环境 空气环境质量达到二级标准，空气环境质量状况良 好。 地表水环境 院区周边无工矿企业，水环境质量达到Ⅱ类局部为 Ⅲ类标准