理房的公交调度站 约万平方米的九条道路及地下管网建设约万平方米的绿化工 程含绿带小型室外活动场地建设水系清淤整治景观建设区 域内西洋湖公园改造等。以上基础设施公建配套的规划方案和建设 标准需经出让方审核认可，由竞买人按图施工，出让方验收合格后无 偿移交政府，其总投资不少于亿元。 四项目投资和建设工期 项目总投资约亿元，年均投资额约亿元以上。 整个项目建设周期年内基本完成。其中，城市配套综合商业设 施年内全面竣工投入使用代建房年内竣工交付住宅商品房含 相应的公建商业配套年内全面竣工交付使用基础设施及公建配 套年内竣工交付使用。代建房及相关配套在出让方交地并协调办理 相关报建手续后个月内完工。 五付款方式竞买人摘牌后，根据出让方交付土地面积支付 同比例土地出让金年底前出让方交付剩余全部土地，竞买人 付清全部土地余款。具体付款交地方式代建房购房款支付及建设要 求详见挂牌出让文件。 六保证金处臵方式竞买保证金亿元，乙方摘牌后保证金 按下列方式处臵竞买保证金的计亿元转作首期土地出让金，剩余计亿元转作履行合同定金并可冲抵最后期土地出让金。 冲抵前不计息。 第二章投资环境分析 城市总体概况 芜湖市位于安徽省东南，地处长江下游南岸，中心地理位臵为东 经度分北纬度分。南倚皖南山系，北望江淮平原， 长江自城市西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北穿城而过，汇 入长江，芜湖就处在长江与青弋江的交汇口。 有长江巨埠，皖之中坚之称的江城芜湖，兴于二千年前，昌 盛自唐宋之际，历经兴衰。到近代，已发展成为安徽省近代工业发祥 地，著名的对外通商口岸，全国四大米市之，长江流域经济中心之 。 建国以后，芜湖度发展较为缓慢。但改革开放以后，尤其是 上世纪九十年代以来，芜湖市的区位自然资源交通优势和芜湖人 开拓创新精神和能量得到了充分发挥和释放，经济以超常规的速度迅 猛发展，综合经济实力和竞争力位居安徽省前列，是安徽省经济中心之。 东向发展融入长三角城市经济圈，安徽是最具活力的长江三角洲 的纵深与腹地，在提供资源支撑的同时，可以承接在经济发展过程中 长三角沿海地区必然出现的产业转移，承接长三角发达地区对安徽的 经济辐射。就安徽而言，芜湖是最具备与长三角对接条件的城市区域， 芜湖与长三角衣带水，人员交往密切，风俗习惯相近，文化观念和 思维方式有诸多共同之处。芜湖与长三角具有较好的产业链接关系， 芜湖的电子电器汽车纺织服装机械船舶工业等，在相当程 度上融入了以上海为龙头的长三角产业体系和市场体系。随着芜湖与 长三角互通的高速公路等快速通道的建成，芜湖与长三角主要城市间 的对接更加紧密。借助长三角地区资金技术人才物资信息等 优势，全面融入长江三角洲经济圈，带动芜湖市的经济发展。 城市规模 芜湖市为安徽省省辖市，现下属三县芜湖繁昌南陵，四 区镜湖弋江鸠江三山。全市面积平方公里，其中市区 面积平方公里。 年年末，市区建成区面积扩大到平方公里。全市公 交运营线路网长度公里，车辆辆拥有出租车辆，其 中市区辆。城市日供水综合能力万吨。城市天然气利用 二期工程和三县天然气利用工程投入使用朱家桥污水处理厂建成运 营全年管道燃气供气总量万立方米，用气人口万人 液化气家庭用量万吨，用气人口万人，城市气化率。全年居民用电量亿千瓦时。年末，城市绿化覆盖面积达到 平方公里，建成区绿化覆盖率，人均公共绿地面积平方 米。 二城市人口 截止年年末，全市户籍人口万人，比上年增加 万人其中市区万人。全市人口中，男性人口万人， 女性人口万人。全年人口出生率为，死亡率为， 自然增长率为。 二区域经济发展概括 区域经济发展水平 主要国民经济指标 据初步核算，芜湖市年全年实现地区生产总值亿元， 比上年增长，增速为近年来新高，比上年提高个百分点。 其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值 亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。 人均生产总值元，比上年增长，按当年年末汇率折算为 美元。三次产业增加值比例由上年的∶∶调整为 ∶∶。 财政收入 近年来芜湖市各级财政收入快速增长。年全年实现财政收入 亿元，比上年增长，其中，地方财政收入亿元， 增长。在地方财政收入中，增值税亿元，增长营 业税亿元，增长企业所得税亿元，增长 城市建设维护税亿元，增长。全年完成财政支出 亿元，比上年增长。 芜湖市财政收入亿元 年年年年年 财政收入 二经济结构 产业结构 安徽芜湖以科学发展观统揽全局，产业结构不断优化。其中， 汽车及其零部件电子电器新型建材等支柱产业已具备良好基础。 随着国家促进中部崛起战略的店座，建筑面积 家电超市个，建筑面积 购物中心座，建筑面积 多功能影院娱乐会所座，建筑面积 街区商业。 街区商业多层，包含家电超市中型连锁超市 餐饮特色街街区商铺等业态 甲级写字楼层以下高层 休闲娱乐中心层以下高层。 上述业态中经济型酒店商务连锁酒店家电超市大型连 锁超市以及街区商业和写字楼物业考虑出售，其余物业暂时考虑 持有租赁或合作经营。商业类可售物业面积为，写字楼 可售面积为，持有性物业五星级酒店购物中心多 功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等面积为。二代建安臵小区 规划指标 总代建面积为万，规划容积率，用地平衡为。 产品分类 小高层层 高层层以下。 假设代建房如有多层建设要求，则考虑多层与小高层建安成本差 为土地价款差平衡。 三中高档商品住宅小区 规划指标 总用地扣除学校和代建用地后为，容积率， 建筑密度，总建筑面积扣除物业用房和个 社区服务用房。 产品分类 小高层层计 高层层以下计 社区商业按层以下高层估算配建计。 四综合配套及社区服务街区 班九年制学校，建筑面积，用地面积 班高级中学，建筑面积，用地面积 区域社区服务中心处含室内游泳池篮球馆羽毛球馆 少年宫文化服务中心藏书阅览等，建筑面积 两层菜场处按出让方提供的施工图纸建设，建筑面积 万平方米的 公交调度站，占地万平方米，建筑面积小区社区服务中心五处，每处建筑面积，合计 小区物业管理用房和经营用房合计建筑面积 约万平方米的九条道路及地下管网建设 约万平方米的绿化工程含绿带小型室外活动场地建设 水系清淤整治景观建设区域内西洋湖公园改造等。 合计配建强度为 总投资不低于亿元的基础公建配套建设建筑面积为 的社区用房和物业用房。 五项目综合技术指标 项目总用地计亩，其中出让总用地为 亩含学校用地计亩，容积率，住宅区块建筑密 度，公建建筑密度，总建筑面积不含地下室。 其中 限价代建安臵房 商品住宅 可售社区商业 可售商业 可售写字楼 持有物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐 会所和休闲娱乐中心等 学校等配套类物业含物业用房社区 用房纳入建安造价分析 则纳入建安造价分析总建筑面积为另 学校等公建配套类物业建安纳入配套总投资亿元内。 地下室投资按利润平衡估算。暂不分析可建面积等。 三项目产品预期销售价格 结合芜湖当地市场实际情况，本次分析采用市场现行价估算 进行相关分析，开发增值计算为项目利润，项目产品预期销售价 格为 限价代建安臵房元计 定价理由政府限价 商品住宅元计 定价理由参考周遍平湖秋月元融汇锦江元 定价。 可售社区商铺元计 定价理由参考周遍社区商业，按的商品房销售价格估 算。 可售商业元计 定价理由参考芜湖现有商业价格，综合经济酒店超市卖 场等大商业低价出售平衡后估算。 可售写字楼元计 定价理由参考侨鸿国际写字楼价格预计元以 保守价确定。 镜湖新城周遍主要参考楼盘示意图 镜湖新城 镜街商业街，销售 均价元 四项目开发实施进度计划 项目内容下半 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 策划定位策划调整策划调整 规划设计规划调整规划调整 施工图设计分期分期分期分期分期分期 代建安置房准备开工在建在建，期 交付 交付 金融商务区招商设计期开工期招商 销售 二期开工 期销售 二期招 商销售 三期开工 二期销售 期交付 二期招商 二三期招 商销售 综合交付 商品房小区方案准备设计报建期开工期销售二期开工 期销售 二期销售 三期开工 期交付 二三期销 售 四期开工 三期销售 二期交付 四期销售 三期交付 四期销售尾盘销售 公建配套方案准备公建施工公建交付学校交付 河道水系整治方案准备方案准备整治施工整治施工整治施工 景观施工方案准备方案设计景观施工景观施工 道路施工方案准备方案设计道路施工道路施工道路交付第五章项目经济可行性分析 投资估算 项目估算总投资不包含地价万元，折算到单方可售面积不包 括持有物业为，则单位成本为元平方米不含地下室成本。 序号项目面积单价元总额万元估算说明 前期费用 设计费 前期工程费 工程费用 建安工程费 层高层公建 层高层住宅 代建层高层 小高层住宅 代建小高层 多层商业 配建投资按亿 小区基础设施费 小区环境工程费 弱电工程费