收益中。街铺分租情况较为理想。物业楼沿街铺位分别分租给肯德基 华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月 不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。 三楼服装卖场经营状况般。由于物业经营者将三楼整租给第 三方经营，第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益 大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为 般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。 四楼现时空置中。 物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇 聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无 形中降低了物业的经营收益。 二对方为何引入我司作为战略合作伙伴 通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看 法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要 的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。但合作方家族内部意 见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员 致同意转让该项目。 对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背 景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同 时，遇到的阻力较少，便于实际运作。 第三部分项目的业态分析 裕客隆项目的业态分析项目周边环境 本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高， 业态较为单。 本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房 宿舍为主。 沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案 周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。 周边商业环境分析 手机通讯业 本案周边约米范围的沿街商铺以手机通讯业为主，马路两 旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营 业网点。 零售业 与本案距离步行约分钟路程的新沙路沙井汽车站带，商业 较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐 场所等。其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱 乐产所余家。 超市 本案附近的超市较多，共有家。其中华润万家，是与本案距 离最近的超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物 中心等。 品牌零售店 本案附近的品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用 品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模 相对较大。其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约， 包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马鸿星尔克 度李宁匹克等众多知名品牌。 般零售店 项目北面的沙井路带沿街商铺主要以销售服装鞋类 文具等日常用品为主，分布较为零散，规模相对较小。 餐饮业 本案附近的餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮店 或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等 娱乐业 本案附近的娱乐设施较为完善，包括酒店沐足网 吧电玩城休闲会所等。根据业主介绍，在建的麒麟酒店是当地 唯的家五星级酒店。 文化教育业 本案附近学校及的主要有沙井职业中学沙井中心幼儿园，书 店有家，还有家培训机构，如启迪培训中心全登人才培训中 心达闻培训中心等。 银行 本案附近的银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行 兴业银行中国工商银行等。 通过对项目周边主要商业业态的分析，我司认为该项目原有商 业业态及定位基本符合项目所在位置的商业需求，但主要是由于对 方的经营思路及具体的经营手法存在问题导致该物业的现实经营状 况不甚理想，抛却自营超市部分的亏损及租金损失，实际上该商场 的其他部分的收益尚有盈余。 第四部分项目所处商圈竞争对手分析 项目所处商圈商业物业分析 沙井镇商业网点较为分散，多以满足区域居民日常消费为主， 近年随着房地产市场的发展，才逐渐形成商圈。 目前较具代表性的商圈包括沙井路商圈市民广场商圈 市民广场商圈位于宝安大道东侧，毗邻沙井市民广场，聚集 众多新建大型楼盘，是沙井镇的新城市中心，定位中高端市场。代 表性商业包括天虹商场华润万家购物中心苏宁国美等。 沙井商圈发展比较成熟，但是业态比较单，零售商品以中低端 居多，单件商品的售价在元左右 聚集多家休闲体育品牌店，且面积规模较大，其中位于新沙路的 以纯专卖店营业面积达平方米。说明该商圈消费人群对休闲运 动服装的市场需求比较旺盛 商圈内的超市比较多，营业面积较大，说明周边居民对日用百货 的消费需求较大，且同业竞争较为激烈 商业网点以临街商铺为主，缺乏较具规模的龙头商业项目 周边的文化教育机构较多，特别是培训机构，如全登人才培训中心，说明商圈的主要消费人群在文化需求方面较为突出。 二周边人口分析分析 人口规模特征 根据政府公布的数据显示，沙井共有冰场桌球场乒乓球场水吧餐饮 第七部分项目的效益评估 项目主要合作条件 合作方式 我司在全面核实该项目的相关资质资产及建筑资料后，以协 议价格全面承接对方原有的租赁关系预收的各项资金和经评估的 固定资产等。 二项目经营效益评估 经营成本 租金成本 时间段单位租金年度租金年元月万年 年元月万年 年月万年 年月万年 改造成本 由于该项目硬件条件较好，实际改造项目不多，但为了更好的 开展经营活动，下述项目需要进行投入进行改造 空调系统 由于现有配置不能满足整个商场的制冷与送风，需要加装套空 调系统，预计费用万 首期改造 预计费用万 合计万。 人工成本 序号人员类型人数月工资年工资 管理人员 税费 流转税按计算，包括营业税和附加税金附加税金按 营业税计提及防洪费 企业所得税按照计算。 相关变动费用 按照经营收入的测算。项目推广费用 按照首年万，之后每年万测算。 水电费 实际经营中，管理单位的水电费用可从商户缴纳的水电费中分 摊，故此项费用暂时预估为。 开办费 按照开办费万元，开办费主要用于筹备人员工资办公费用 开业典礼费用的开支。 保洁保安费用 序号人员类型人数月工资年工资 保洁 保安 维修费用 由于介入项目进行必要的修缮，故第第二年不做常规投入， 之后年每年万，此后没年大修次，万，常规年份按 照万每年计算。 借款利息 由于从新项目公司股东借款购买资产，以万借款为总数， 分年偿还，每年利率为。即每年借款利息万。 二经营收入 租金收入第年 楼层面积单价月租金年租金 合计 管理费收入暂不考虑递增 楼层面积单价月管理费年管理费 合计 停车场收入 通过实地调研，福星市场可供开发的户外停车场车位预计近 个，计划实行元天暂定的收费标准，由于收益具有不确定 性，故暂不纳入测算。 广告位收入 参照同类市场的做法，市场内部外部还可开发定数量的广告 位，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。 三合约期限 参照其他商场的经验，建议按照年个期限进行签约。 四递增比率 由于该项目为零售型商业，故租金递增幅度不宜过快，暂定每年 的标准递增。 四项目资金运作与分析 裕客隆项目投资收益合同期满，公司共盈利万元，年平均收益率约。 第年我司收益万，累计税后净现金流为正 万 第二年我司收益万，累计税后净现金流为正 万 第三年我司收益万，累计税后净现金流为正 万 第四年我司收益万，累计税后净现金流为正 万 第五年我司收益万，累计税后净现金流为正 万。收回投资 前五年，合计我司收益万元，年均投资收益率。 前十年，合计我司收益万元，年均投资收益率为 。 静态投资回收期年，动态投资回收期约年以作 为基准收益率折现。 项目 年份 合计 出租率 主营收入 租金收入 管理费收入 二主营成本 三税金及附加 四营业利润 五费用总额 人工费用 工资等 二管理费用 固定资产折旧 维修费用 开办费 广告费 防洪费 保洁费 保安费 水电费 其他费用 融资成本 „„ 六利润额七其他收入 建设费收入 减相关税费 八利润总额 九净利润 十净现金流 第八部分项目风险与对策 风险项目地块性质及规划引致的风险 对策深圳沙井是国内小产权房建设比较密集的区域，且在当 地小产权住宅小区比比皆是，虽然不符合国家的有关法 律法规，但在当地，却受到地方政府的默许，甚至非 官方支持，结合当地特殊的产权结构及现时状况，我司 认为短期内商场被政府强行拆除的可能性非常小。同 时，我司可以通过制定合理的现金管理模式，尽早收回 投资，规避风险 二风险经营性风险 对策邀请专业的中介公司合作，通过专业公司的经验及渠 道，尽快完成项目的招租，达到我司预定的招商目标， 确保市场的整体出租率及商户的实力 通过尽快组建裕客隆项目的运营管理团队，人员要求 具有丰富的商场经营管理经验及较强的客户和当地社会 资源，通过制定套详尽且具有执行性的市场运营方案， 通过较优的薪酬及绩效考核体系，积极调动有关人员的 工作热情，确保运营目标的尽快达成，进而确保市场的 稳定发展。 三风险竞争风险周边市场打压，恶性竞争 对策通过有关渠道尽快建立我司与当地政府政府分管部 门的联系，确保我司该项目的正常运营 尽快改善市场经营的现状，通过市场的良性运作，维 系好市场大中客户的利益，与他们形成良好的互信合作关系，获取商户的广泛支持 做好与周边市场的协调工作，争取