规范将阻碍赣榆房地产 市场的发展。 赣榆主城区辐射力不强，城市扩容能力不高 赣榆主城区自年底开始主城区拆迁量开始降低，使得拆迁臵业购房人群数量将 迅速降低直接影响物业销售状况。城市扩容面临很大的压力，新城建设难度大。 银行房贷放贷款率较低，阻碍赣榆房地产市场发展 赣榆各家银行对房地产贷款的支持力度较小，银行对个人住房抵押贷款的条件比较苛 刻，各分支机构审批权限很小。外地人口在赣榆购房无法办理按揭手续，直接影响赣榆房 地产市场的发展，赣榆房地产市场要得到长足的发展，银行必须加大信贷支持力度，增加 贷款额度尤其是个人住房贷款，将房地产信贷的重心转移到个人住房消费贷款上，刺激房 地产的有效需求，才能保证房地产信贷资金得到良性循环。 城市缺乏核心产业支持，整体消费能力不高根据赣榆的整体产业支持，赣榆缺乏经济能力高的影响力强的产业，城市发展受到 定的制约。另外由于赣榆整体城市经济能力不强，城市整体消费能力不高，这也在定 的程度上制约房地产的发展。 综合分析 赣榆县的每年都以个较高的增长速度在发展，连续三年增幅高于全国的平均 水平，随着产业结构调整的深化整体经济进入高速度发展阶段，区域内的经济发展必然带 动各项经济产业的发展。但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市 发展速度受到定的限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高的。 赣榆住宅及商业市场各竞争对手研究和分析 赣榆住宅竞争项目概况 表 楼盘名称东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景 开发商赣榆县房地产开发公司赣榆县锦泰房地产开发有限公司连云港申苑房地产开发公司连云港市浙东房地产开发有限公司 占地面积万万万万总建面积万万万万 建筑形式多层多层多层多层 容积率 交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯 物业管理费未定 均价元 起售时间 主力户型三房三房三房 住宅总套数套套套套 销售状况销售越期销售套约销售约项目整体销售约 优惠措施无次性付款折无次性付款折扣 内部配套 设施 超市会所商业 街 会所健身房乒 乓球室超市 商业街会所会所健身房篮 球场 后续供应约约万约万约万 表二 楼盘名称东大花园文化公园香居美地 开发商 连云港东大物产 开发有限公司赣 榆分公司 连云港忠达房地 产开发有限公司 连云港市美麟房 地产开发有限公 司 占地面积万万万 总建面积万万万 建筑形式多层多层多层 容积率 交付标准毛坯毛坯毛坯 物业管理费未定 均价元 未定 起售时间未定 主力户型 住宅总套数户未定户 销售状况项目整体销售入口，而且是品牌店的 首选场所，能对购物者形成吸引力中街次之东街的铺位经营情况较差，二层商铺的经营 状况有自身的许多不同之处。单个商铺的经营面积般都在左右，租金情况却有很大的 不同。二层西段的商铺租金约为万年二层中段的商铺租金约为元年二 层东段商铺空臵率较高，商铺租金约为元年。 但二层整体的经营状况都不是很好，虽然在招商上有免税免物管费及最早提出零租金 的优惠条件，东段至今也没有做起来，分析原因是考虑到便捷的因素，购物者般都愿意在层购物，而不想去爬楼，主要是传统的购物心理使然，同时个体经商者也普遍具有这 种认知心理二是东段没有做好人流的出入口，给购物者以很不方便来回走动的感觉。有经 验且有实力的商户多愿选择在层，二层集中了许多经验不足或缺乏资金的商户，这样市场 培育期就大大延长，出现大量没有租出去的商铺。 深港商业总汇 概况 无锡赣榆南洋房地产开发公司开发的在建步行街商业项目。处于城北华中路与东关 路之间，以老沙汪河为轴线，东西走向全长米，南北街宽约米，层高米，占地 万，总建筑面积万，由无锡第五建筑公司承建。 销售情况 期预售共约间商铺。为准现房年月交付。年月日正式营业， 销售方式是买首层送二三层，销售均价为元。目前销售约套市场认可度不高 商业经营分析 该项目的商铺设计为每户至三层联体，中间内设楼梯，层门面，二三层做办公区 及储藏间，每户内设厕所，相互之间。开发商也成立专门的招商不部，为以后的市场的 启动做准备，但他们目前还没有确定给购房者以书面的返租回报承诺。从位臵来看，地处城 北，周边为居民区，缺乏传统的商业购物场所。从目前认购的情况来看，投资客对该项目的 前景没有太大的信心，部分客户持观望态度。而且城中老商业圈的商户般也不愿意搬过来 经营。 综合分析 赣榆房地产整体市场自年连云港市政府提出陇海经济开发战略以来，城市改造拆迁 力度的加大使得房地产业发展迅速。赣榆先后建成以锦绣花园东大花园为代表的批商品 房。商品房经推出立即得到市场的回应。但赣榆房地产市场自年起整体销售价格波动 不明显。主要原因是赣榆县主力购买人群为本地人口，其购房的主要目的以自住为主。 房地产市场化程度不高城市经济基础发展落后等从另方面制约了投资客户的进驻。造成 各个楼盘去化速度缓慢，市场上存量房体量较大市场压力较大。 随着赣榆产业结构的不断调整优化，外来人口的不断增加以及赣榆房地产市场化进程的 加速，预计在未来的赣榆房地产市场将会面临定的发展潜力，但是发展速度较慢。机会 新城建设计划开展 行业处于初步发展阶段，产品形式单 政府重点规划项目 威胁 宏观政策对房地产的不利影响 市场竞争带来的威胁 宏观经济形式的变化 配套设施经营风险 我公司开发该项目分析 考察赣榆新城项目之地产因子规划设计，项目存在大量的成功机会，同时潜在许多威 胁。如下面坐标图所示 项目优势分析 良好的海岸以及内部水域景观创造的先天优势 不可再生的自然环境资源是个项目价值区别于其他项目的天然砝码，项目周边水域面积 达到平方米，可创造主题社区，拥有绝佳的景观新鲜的空气且距工作区域距离适当， 就是优质的生活和工作环境。 建筑规划设计的卓越和独特 赣榆新城项目通过赣榆新城开发有限公司，全面整合房地产专业团队和资源，并邀请境内 外设计机构规划设计，将会在规划设计的诸多方面突出和提升该地块价值，从而成为此项目 价值实现的决定性因素之。 准确的定位创造主题生活社区 大面积社区住区的准确定位能够以物以类聚人以群分的效果聚集了具有相同社会地位和 生活方式的人群，通过院落围合的规划处理手法给各个建筑组团居民营造了邻里交流的共享 空间和较大的组团绿化，营造出最具氛围的生活区。 高尚配套设施全方位提升项目形象 项目配套设施定位为吸引包括赣榆县城中心及以外地区的的度假休闲需求及高档商务休 闲，因此全面建成后将有超出居住区规模的众多的商业及市政配套，居民生活十分便利。 应用新技术提升产品附加值 优势 良好的海岸自然景观 建筑规划设计的卓越和独特 准确的定位创造主题社区 高尚配套设施全方位提升项目形象 应用新技术提升产品附加值 品牌全息推广模式创造销售奇迹 。万多亩新城整体规划优势 劣势 目标客户对区域的认同感低 距市区距离较远 周边生活配套设施的不完善 政府规划实施的不确定因素项目产品附加值全面提升，网络化，小区智能化，新型建材，生态建筑等系列新技术的全 面应用，最大限度地提供便利的生活条件，增加住户的舒适度和尊贵感受。 品牌全息推广模式创造销售奇迹 赣榆新城开发公司雄厚的资金实力超强的专业整合能力和精心塑造的休闲地产品牌形象 将为项目推广带来优势。 政府重点规划项目 赣榆新城期，政府大楼建设即将全面动工，预计两年内政府可以实现搬迁，该项目得到 政府的高度重视，希望通过赣榆新城的开发成功，带动整个项目的城市的经济发展，实现城 市现代化的战略目标。 本项目最具独家意义的优势政府项目万亩大规模开发优势 本项目最具价值的优势概念自然海岸内部大水域 产品规划理念新城规划概念 居者生活内核赣榆现代新城居住生活 项目弱势分析 目标客户对区域的认同感低 项目地块的区位形象较低，大部分目标客户对项目所在地块都没有了解，。周边荒凉的状 况将降低片区形象，可能影响部分客户的判断。 距市区距离较远 由于与县城中心的实际距离较远，因此距离造成的交通不便对客户的影响仍然存在，将使 本项目对些工作繁忙的客户的影响力稍微削弱。 周边配套设施的不完善 我项目周边并无已经建成的居住小区，城市配套及生活配套严重不足。 政府规划实施的不确定因素 由于受到种种影响，政府对于赣榆县城的发展构想若要实现，尚需要定的时间，区域规 划定位也实现缓慢，因此对我项目的支撑尚有不足，都存在政策及实施上的风险。 以上弱势点都可以通过规划设计和使用材料进行弥补或通过后期的营销进行弱化的 措施来改善，并不构成对本项目否定的依据。 项目市场机会分析 城市缺乏真正的高品质富人居住区 伴随着城市房地产市场的成熟，消费者的购房行为也逐渐趋向理性，对于真正的健康生活 方式的需求也日渐强烈，真正意义上的高品质健康生活方式，将使我项目更加具备市场竞争 力。每个城市都可以容纳个高端居住社区，赣榆正好缺乏这样的个居住社区，虽然具 有上海豪苑等所谓高档居住区，但是整体产品以及居住环境不好，因此本项目具有定的开 发优势。 县城发展带来的机遇 赣榆新城作为高尚生态产业等等功能复合为体的赣榆副中心，必将给予我项目以最 大的发展空间。 本项目可能独享的市场机会填补高档居住区的市场空白，成为区域领跑者真正 实现赣榆第品牌的意义，与赣榆新城的整体项目定位相致。 本项目最具价值的商业机会对真正高品质生活方式的渴求 项目市场威胁分析 宏观政策对于房地产的不利影响 近年来由于受到了政府政策层面的高度重视，多次的加息过程显著的起到了打压楼市的作 用。 市场竞争带来的威胁 市场价格较低，且目前已有多个盘在售，将加剧整个市场的竞争。 配套设施经营风险 本项目确定以配套设施提升地块价值，公建配套的规模突破了小区的需要，存在经营上的 要求。 市场化