围 可研编制原则 在城市总体规划的指导下，结合城市发展统规划和本项目 的规划，充分结合本项目所在地的自然条件和实际情况，合理安排， 分期实施，逐步完善从实际出发，正确处理建设需求与建设投入的关系 结合当地实际，因地制宜，采用本地建筑材料，并积极采用 新工艺新技术新材料体现技术先进经济合理安全可靠的原 则 处理好城市建设与环境保护的关系 严格执行国家有关法律法规标准和规范，按照现行国家 有关建设项目要求，坚持客观科学公正可靠的原则，对项 目的市场要求建设规模工艺技术方案经济效益环境效益和各 种风险等进行充分调查和论证。 坚持实事求是，在调查研究基础上，以客观公正立场和科学 态度对项目的经济效益做出恰当的评价。 可研编制依据 内蒙古迎和投资置业有限责任公司编制可行性研究报告的委 托书 呼和浩特市总体规划纲要 迎和广场建设项目初步规划设计方案 呼和浩特城市道路路网规划 城市居住区规划设计规范 城市规划编制办法实施细则建规号 内蒙古迎和投资置业有限责任公司提供的开发地块范围图及 相关文件。建设部房地产开发项目经济评价方法年颁布 投资项目可行性研究指南年版 内蒙古自治区预算定额等相关资料 可研研究范围 根据项目初步方案设计，按照可研编制委托书及国家地区行 业有关规定，本可研编制主要包括市场分析市场营销战略，工程建 设方案环境保护节能与安全工程投资估算及资金筹措经济效 益分析评价等内容。 项目建设的可行性与必要性 必要性概述 呼和浩特是内蒙古自治区的首府，是内蒙古自治区政治经济 文化的中心，随着西部大开发步伐的前进，内蒙古地区的经济建设获 得了长足的发展，广大人民的物质文化生活水平得到了明显的提高。 项目开发地块位于呼和浩特中心城区，其开发建设对于城市建 设基础设施建设经济发展提高城市功能及规模将起到重要作用 对于合理利用土地资源合理组织道路交通合理开发旅游环境提 高城市品位也将起到促进作用。 城市和经济发展的需要 项目建设地段根据呼和浩特市总体规划对城市总体布局和分区 的要求，结合本地段的特点和建设单位的目标，以及国家有关部门的要求，用于商业办公住宅的开发建设。 满足人民生活的需要 根据呼和浩特总体规划的要求，人民的生活购物休闲娱乐条 件将得到进步改善，需求总量，尤其是高品质环境优美的购物休 闲场所在未来几年会有较大的需求，因此，建设更多符合需求，同时 具有定超前设计理念的工程。本项目正符合上述诸多要求。 房地产市场发展的必然要求 从房地产市场的发展来看，民用商用项目开发将成为今后几年 房地产业发展的方向，本项目将以其优越的地理位置和自然环境，成 为呼和浩特新的经济增长点。 项目所在地块的要求 原有基础设施齐全，人文资源丰富，地块价值非常高。 可行性概述 房地产作为宏观经济发展的支柱产业，影响着钢铁建材乃至 家电等上百个相关行业的发展，也是国家税收的重要来源之，保证 它的健康平稳发展非常重要。年国务院总理温家宝在十届 全国人大二次会议作的政府工作报告中指出，要采取更加积极有 效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产 业平稳有序发展。根据呼和浩特市党委政府的十五期间的 规划纲要和呼和浩特市城市建设的规划，在今后的几年呼和浩特市城 市建设将以加强基础设施建设和生态建设，进步拓展空间，完善功 能，提升品位，并进入国家环保模范城市行列瞄准建设现代化首府城市的总目标，到十五末把呼和浩特市建设成具有较高现代化 水平和较高文化品位的，具有浓郁民族文化特色的，具有适宜人居的 优良环境质量，具有较强综合服务功能和辐射带动力的草原都市。 房地产市场发展到现在，广大市民已进入理性消费的阶段， 投资房地产实际上很大程度上是在投资土地，因为房屋和其他商品 样会因磨损而自然贬值，而土地是永不磨损的，而且土地又是稀缺资 源，因此其增值能力超过了房屋的价值损耗，所以选择地段的好坏决 定了将来增值能力的大小和快慢，好的地段即使寸土寸金也会物 有所值，所获不斐土地资源的不可动性和稀缺性，再加上周边环境 形成因素，该项目所在区域房地产的商业价值大幅增长几乎是肯定 的。 项目地处快速发展与建设的核心区域，人居条件十分优越， 交通购物就医等人居生活条件便利。 项目地理位置好，市政配套设施完善，建设工期较短。 良好的地理位置，便利的交通生活条件以及房产所具有较 大的增值概率，使得项目具有较大的潜在消费人群和市场。 该项目的建设可以为当下已经进入调整期的房地产行业注入 新的活力，直接提升土地价值，是带动周边房地产市场的繁荣的强心 剂，为保证其他相关行业的发展提供保障，为稳定中，气候干燥。呼市年平均温度为， 最冷月与最热月平均气温分别为和平均年降雨总量 为无霜期平均为天平均风速为。 本地区大风天数较多，约为天年，左右出现在春季另外，本地区属于半干旱区，蒸发量较大，般为本地降水量的倍。 地表水水文特征 呼和浩特市地表水大都属于黄河级支流大黑河水系。大黑河发 源于乌兰察布市卓资县十八台乡东躺子南山，全长公里，流域 面积平方公里，在呼和浩特境内长公里，多年平均径流 量为万立方米，保证率时，年径流量为万立方米。 地下水水文地质特征 呼和浩特市供水主要依靠地下水源。本区在大地构造上属于呼和 浩特盆地的东北角，盆地内沉积了巨厚的河湖相松散岩类，为本区地 下水的形成与赋存创造了良好条件，也为承压水的形成创造了有利的 储水条件。 生态环境概况 呼和浩特市生态资源主要分布在所属郊区，市区动植物基本上都 是人工养殖和栽培，主要是街边绿化数木花草公共绿地和观赏动 物等。现有绿地公顷，绿化覆盖率为，绿地面积占建设 用地的，人均公共绿地只有平方米。郊区生态资源主要有 农作物果树草场畜牧场渔业森林和矿产等。 人口 全市总面积平方公里，总人口为万人。呼和浩特市是 有汉族蒙古族回族满族朝鲜族等个民族的和谐相处的民 族大家庭。 工业发展呼和浩特市的国民经济具有定的规模，已形成以电子机械 食品轻纺建材钢铁发电轻工医药等门类齐全的工业体系。 毛纺和电子工业在自治区占有举足轻重的地位，主要工业产品有呢 绒毛线毛毯化纤电视机糖酒锅炉化肥水泥等 余种。 市政与公用事业 作为内蒙古首府和西部的重要城市之，呼和浩特市具有良好的 城市基础设施条件和服务功能。从年开始，呼和浩特市进行了 大规模的城市改造建设，拉开城市框架，拓展城市空间，扩大城市容 量，取得明显成效。市政基础设施建设步伐加快，引黄入呼集中供 热二期和三期天然气入呼两河库电网改造污水及垃圾 处理地下管网改造等批重点工程的组织实施，使我市在给排水 供热供气供电等方面得到了很大改善，城市的承载能力和可持续 发展能力得到较大提高。道路建设力度加大，新建了机场高速路二 环路，改造建设了新华东街金海路中山路等近条主次干道， 以上的小街巷得到改造，以上的小街巷大幅度拓宽。呼和浩特 人均拥有道路面积由年的平方米增加到现在的平方 米。城市桥梁座，比年增加了座。基本形成快速路主 干道次干道支路的四级道路网络和格局合理功能配套纵横交 错四面辐射通畅便捷的城市道路框架。 环境保护状况 呼和浩特市过去是典型的煤烟型污染城市。随着国家加大对环保的投资力度，特别是市政府实施蓝天绿地工程后，呼和浩特的空 气质量得到明显改善。青城的天更蓝了，城市更加清洁美丽了。 近年来，呼和浩特不断加大生态环境治理建设力度，建成自然保 护区及森林公园个，其中国家级森林公园个，总面积 平方公里，占全市国土面积的新建处县级生态功能保护 区。 呼和浩特环境保护主管部门通过实施控双达标治理措施， 全市工业污染源全部实现达标排放。投入治理资金亿元人民币， 种主要污染物排放量保持在年的水平。通过工程治理生态 治理，呼和浩特市的空气质量得到明显改善。年二级天气 上升到天，成为了北方个空气质量较好的省会城市之。 呼市的宏观经济环境与发展分析 呼和浩特当前经济状况 年以来，呼和浩特市经济保持了平衡较快发展的态势。农 业生产喜获丰收，工业经济平稳运行，投资增长相对适度，消费市场 持续繁荣，财政收入强劲增长，信贷规模继续扩大，城乡居民收入明 显提高，物价涨幅继续回落。前三季度，全市地区生产总值实现 亿元，同比增长，其中第产业实现增加值亿元，增长 第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现 增加值亿元，增长。月份，全市规模以上工业增加 值亿元，同比增长实现社会消费品零售总额亿元，同比增长，地方财政收入亿元，同比增长城镇居 民人均可支配收入元，同比增长农民人均现金收入达 到元，同比增长。 城市居民消费 随着消费性支出的增加，居民的消费结构和消费方式也发生了显 著变化，居民消费逐步由温饱型向享受和发展型转变，据调查资料显 示，呼市城镇居民的恩格尔系数食品支出占消费性支出的比重由 下降到。从分类消费来看，有如下特点居于呼和 浩特市城市居民消费性支出前三位的依次是衣着居住烟酒及用 品食品娱乐及教育文化。呼市居民的生活水平逐年提高，对于生 活质量如教育娱乐交通工具和居住等方面的要求越来越高。 市场分析 年，中国房地产行业经历了政策市场信心资 金等等的风雨侵蚀。这年是房地产行业快速发展十年中，最为不 平凡的年，也是中国房地产最震荡政策调整最多的年。国际形