出，在做强中心城区增加中心城区人气过程中，由于经济还不是很发达，人们的经济水 平有限，房地产住房投资结构应适应市场的发展。同时，值得注意的是商业营业用房和办公 楼开发投资有过大的迹象，而满足低收入家庭的经济适用房投资大大萎缩。 房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落 从资金供给总量来看，到位资金增速下滑。年全市房地产开发投资资金到位 亿元含上年结余资金，同比增长，增幅回落个百分点，其中本年到位资金亿元，同比增长，增幅同比回落个百分点。 从资金来源看，全市房地产商的资金主要来自国内贷款自筹资金定金及预收款个 人按揭及其他。年以来，开发企业自筹资金亿元，同比增长，增长较快。 自筹资金占本年资金来源的其他资金来源亿元，增长，同比增幅下降 个百分点，占本年资金来源的定金及预收款为亿元，同比下降， 增幅下降个百分点，占本年资金来源的年为，其余类型的资金 来源绝对数偏小。从定金及预收款的收缴减少来看，反映出年需求者观望情绪浓厚， 商品房成交量下降，使房地产企业资金链条绷紧，资金供给情况不乐观。 房地产市场低迷，房地产开发处于饱和减缓发展态势 年，商品房销售面积万，同比下降商品房销售额亿元， 同比下降空置面积万，同比上升，其中空置年面积万， 同比上升。而房屋施工面积新开工面积房屋竣工面积分别增长和。 本年完成开发土地面积万，同比增长本年购置土地面积万 ，同比增长，待开发土地面积万平方米，同比下降。从以上数据 可以看出，年全市商品销售处于低迷状态，据房管局对中心城 区的调查分析，商品住房累计销售面积万，同比下降 ，基本回落到年销售旺势启动前的水平，略低于近年商品住房万 的年平均销售量。 商品住房供给出现饱和难卖状态。产生这种现象方面存在价格因素，据调查统计， 年中心城区商品住房均价为元，同比增长，从近几年 商品住房价格走势来看，呈度上涨趋势，进入年底商品住房价格仍保持在元 高位平稳运行，另方面，受整个国内宏观经济景气下降，房地产市场低迷以及受从紧 的货币政策的影响，我市的居民购房意愿也显著降低，观望情绪越发浓厚，使得全市住房成 交量出现大幅度下降。 三对房地产业稳定发展的思考 自下半年起，中央及地方政府相继出台了包括扩大内需稳定房地产市场的调控 政策，随着房价的合理回归，政策的逐步落实，自住型需求将陆续释放。政府部门房地产 企业金融机构应实行三方联动，抓住契机切实解决房地产发展中存在的主要问题，积极采取有针对性的措施进行调控与引导，全力促进房地产业的健康快速发展。 政府部门应加强调控，优化环境 房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平 相适应，同时也要适应城市的发展需要。是房地产市场调控要做到适时适度，远近结合。 调控力度的把握主要是对房地产市场总量和结构调控力度的把握，积极引导商品房开发结构 调整，多建适合中低收入阶层的中小户型住房。二是进步整顿和规范房地产市场，各有 关部门要进步完善房屋产权登记评估等市场交易体系及土地招标制度，强化土地供应管 理，控制土地购买的无序增长。三是要加大监督执法力度，坚决治理房地产开发和交易活动 的违规违法行为，确保房地产业健康发展，同时搞活房地产二三级交易市场，促进居民购 房，以旧换新以小换大，改善居住条件。四是房地产业的发展要纳入城市建设的总体发展 战略，加强整体规划和管理，统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏，做到有计划有 步骤地开发。五是要进步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政 府办事效率，减少前期开发费用，降低建房成本。六是要加强对房地产市场形势的监测分析， 尽快建立房地产预警体系和信息发布系统，引导企业理性投资和居民理性购房。 房地产企业应内练素质外树形象 面对激烈的市场竞争，首先，房地产企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理 念，提高管理水平，通过改革创新，加强管理，增强发展实力，提高市场竞争力。其次，房 地产企业要根据市场需求的变化不断调整开发结构，切忌盲目追求高档豪华大户型住宅， 要向不同收入阶层提供不同层次商品房，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发 的理性回归。第三，房地产业的竞争就是客户满意度的树立与竞争，开发商要加强工程质量， 完善内部质量管理系统，为百姓提供放心房优质房。第四，要加强市场营销，树立理性的 营销观念，坚持诚信服务，进行阳光操作，重点是加强小区的物业管理以及环境设计 生态平衡等等，通过加强营销诚信服务积极创造市场。 金融机构应制度创新加大支持 目前中低收入者是房地产市场需求的主要群体，而这部分居民购房更加需要信贷支持。 金融机构应向这主要群体敞开大门，加大信贷支持力度。要进步改革公积金制度，放 松现行公积金贷款的些具体规定，将些有信贷需求又有还贷能力的人纳入管理体系。 二是要增加银行住房贷的印象。 三房地产营销渠道策略 市场营销渠道决策是房地产企业的最重要的决策之。配销系统则是重要的外部资源， 通常需多年的营造才能建立起网络。它和房地产企业的重要内部资源如制造研究工程和 销售队伍及设施可以相提并论。其表现为对许多经营配销业务的房地产企业及其服务的 特定市场所承担的重大共同义务还表现为对构成这样种经济实体的系列方针和经济活动所承担的义务。以渠道为核心，要求企业对营销本土化有非常深刻的理解，对 渠道结构消费者特性都非常了解，也需要有很好的组织管控能力。 我们项目以优秀的质量打动顾客，可以通过为顾客提供针对性的增值服务，使产品获得 有效差异，从而提高用户的满意度和忠诚度，使企业从根本上摆脱产品同质化而引起的过度 无序竞争的销售困境还可以与些关系较好的公司共享营销渠道，利用他们的营销渠道度 过我们项目早期因为没什么名气而缺少消费者的困境。 四房地产促销组合策略 房地产市场营销不仅是生产房地产产品，并制定出合乎市场需求的价格占领市场，房地 产企业还必须同现时的潜在的消费者进行沟通，每个房地产企业都承担起了沟通与促销的职 责。以促销组合为核心，应用这种模式要求企业的企划能力和品牌传播能力比 较强，有管理能力和激励能力，需要产品的目标人群比较精准 我们项目对于促销组合，我们可以采用以下方法 报纸以联合为主，版面力求突出加大。 公交车，效果明显多采用。 说明书印刷精美，内容周详，充分表达本案的特点，使消费者深入了解本案的特 点特色。 海报在区域内，全面而连续的派发海报，加强商品印象，告之商品特点，促使目 标对象采取行动。 接待中心布置讲求舒适气派精美，配合图表说明，使客户得到尊重的接待和 怡然自得的自由，并能从容得到本案的良好印象和详实讯息。 柒建设方案选择 规划建议 建筑外立面建议 建筑风格与特色 本项目定位于中高档住宅，建筑形态设计服从最大化地利用自然景观，要使尽量 多户型可以欣赏到山景。同时也使小区内四季拥有良好的通风效果，从而达到中高档住宅的 高品质要求。 住宅建筑单体入口处开设小型酒店式大堂可考虑与电梯前厅结合起来设计， 并实行卡管理接触式非接触式管理，以提高产品档次和业主生活品味。 空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，但又必须与现时流行的并不方便安 装的铝格栅百叶窗遮藏形式形成差异化，建议将其以隐蔽方式巧妙预留到加厚阳台的侧边 底部，以便安装。 部分建筑单体阳台与阳台之间隔墙，建议采用壁柱装饰予以区隔，丰富立面视觉。 建筑立面装饰与色彩 住宅建筑单体外墙主体使用高级灰银灰色为主基色调。银灰色，酷而沉 稳，永恒而颇具现代感，而其折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效果。 外立面装饰线腰带，以白色为主。白色衬托高级灰，更能显示出小区的高 雅洁净和宽敞。 外墙基座建议使用饱和度较高的褐色或暗绿的天然岩板材料，突出其安逸祥和 沉稳。 临街面商业配套等建筑单体，可考虑使用橙色金色等暖色调，突出其健康活 泼豪华绚丽。 二总平面布置方案 原设计方案经过认真讨论，且结合我司对于市场的把握，我司建议户型规划应重新设计， 以下为我司设计之总平图及分户户型图。 产品配比建议 面积房房二房三房三房三房 面积 比例号户型房厅卫 特点建筑面积平方米，科学板式结构，布局合理，适于单身贵族及商务人士办公 使用，彰显非凡品味。 号户型二房二厅卫 特点建筑面积平方米，南北布局，生活就在明媚的阳光与美景之中，科学布局， 面积紧凑，最大程度提高空间使用率，超大景观阳台，尽享无限山景，朝南次卧设置朝东窗 户，打开更广的景观面。 号户型三房二厅卫 特点建筑面积平方米，纯朝南布局，生活就在明媚的阳光与美景之中，科学布局， 面积紧凑，最大程度提高空间使用率，超大景观阳台，尽享无限山景。 号户型三房二厅卫 特点建筑面积平方米，科学板式结构，全明通透，生活在阳光与美景之中，阳台正对南面，东可欣赏袁山公园，南可欣赏秀江河湿地公园。 楼标准层平面图建议 楼标准层平面图建议 具体详细图纸，建附件。三主要设备系统和配套设施 在主要设备系统和配套设施的选择上，楚江碧水突出智能化和环保节能化两个特点 住宅智能化技术 住宅智能化技术科技含量很高，根据楚江碧水的项目定位，我们的住宅智能化系统要达 到很高的标准，包括安全防范系统，信息管理系统和信息网络系统。考虑到智能化投资大， 技术发展快，业主的需求的增长有个过程，要做好结构化综合