良好，市场基础稳定，房地产发展环境较好。 房产市场受宏观经济调控的影响较小，短期内仍会依照市场规律持续走好二市场环境调查 旅游市场 城市旅游规划 按照布局优化资源共享优势互补区域联动的要求，整合全市海洋旅游 资源，建好十大功能景区，使舟山形成各具特色分工合作的旅游景区布局，进 步优化旅游产业结构，扩大产业规模，增强竞争优势，提高旅游经济综合实力，这 是市委市政府做出的项重要决策。 根据意见，围绕以普陀山为依托的佛教文化以海洋海岛风光为依托的滨海 休闲文化和以海鲜美食为依托的饮食文化三条海洋旅游主线，整个舟山群岛旅游 景区划分为海天佛国普陀山碧海金沙朱家尖渔港海鲜沈家门桃 花传奇桃花岛列岛风光嵊泗蓬莱仙岛岱山古城要塞定海 群岛之都新城东极之光东极东方大港港桥旅游区十大功能景区。 各功能景区的具体发展方向如下 普陀山旅游区规划建成集礼佛朝圣游览观光修身养性于体的国际佛教 圣地。 朱家尖旅游区规划建成国际性沙雕城和集游览观光休闲度假海上竞技 游艇海钓商务会展高尔夫运动于体的国际性海滨休闲度假基地。 沈家门旅游区规划建成世界第大渔港和中国海鲜城。 桃花岛旅游区规划建成以金庸武侠文化为特色，融游览观光渔家风情海 上运动休闲度假于体的海岛影视拍摄基地和配套的海岛度假旅游区。 嵊泗列岛旅游区规划建成集休闲度假海上竞技渔家风情游艇海钓海 鲜美食海景房产于体的国际性海岛休闲度假旅游区。 岱山旅游区规划建成全国海洋文化博物馆基地和长三角城市群居民海上度假 休闲基地。 定海旅游区规划建成以战争与和平为主题，以鸦片战争定海保卫战近代史和军事博览为主体，集军事观赏性实战体验性科普学习性休闲娱乐性，融古城 文化生态度假商务旅游于体的特色旅游区。 新城旅游区东极旅游区和港桥旅游区规划功能定位为城市新貌旅游区。 旅游产品开发 推广海洋特色产品 舟山是中国第大群岛，自然风光秀丽，山海景观奇特名胜古迹众多，目前 拥有普陀山嵊泗列岛两个国家级风景名胜区和岱山岛桃花岛两个省级风景名胜 区及个省级海岛历史文化名城定海。经过多年的努力，已经初步形成了普陀金三 角综合旅游区嵊泗列岛蓝色海岸休闲旅游区岱山东海蓬莱海洋生态旅游区和定 海海洋历史军事文化旅游区等独具海洋特色的旅游产品。 挖掘旅游拳头产品 舟山的旅游产品已从单纯的朝圣观光型逐步向特色鲜明内涵丰富的多元化 方向发展，以不断适应旅游市场日益发展的需要。经过多年的发展建设，舟山除 传统的佛教文化旅游外，还开发出了空中揽胜海滨探险海上竞技海洋科普等 充满海洋海岛特色的旅游项目。其中最具代表性的旅游节庆活动有国内首创的每 年届中国舟山国际沙雕节中国普陀山南海观音节中国舟山海鲜美食节 国际海钓节国际航海大赛等。成为发展当地旅游经济的三大拳头产品。举办 旅游节庆活动，推出和挖掘当地旅游拳头产品，是近几年舟山市委市政府和旅游 部门调整发展旅游业思路，抓住海洋旅游的特色和传统文化优势与精心布局的 结果。 舟山旅游已成为华东旅游网浙东旅游线的重要组成部分，并将成为华东地区 最大的海滨旅游休闲度假基地。 打造海洋旅游精品 建设海洋旅游强市，关键是打造海洋旅游精品。从种意义上说，精品就是标 志，精品凝聚人气，精品等于效益。 近期，舟山市海洋旅游将重点开发这样几个品牌是海洋灾难体验项目二是海钓项目三是邮轮游艇项目四是整岛旅游开发和海景房产项目五是军事 文化旅游项目六是普陀山的海天佛国品牌七是中国海鲜吃在舟山饮食文 化品牌。各旅游区将根据各自的功能定位，加大开发和整合力度，引进特色旅游项 目，加快建设进程。 近中期，我市要重点推进普陀山国际佛教文化交流中心中国佛学院教育分院 朱家尖国际游艇俱乐部千沙至大青山区域国际休闲区沈家门鲁家峙岛旅游开发 嵊泗徐公岛旅游开发桃花岛悬鹁鸪岛总体开发区岱山台风博物馆台风仿真鸦 片战争定海军事旅游临城长峙岛旅游城等项目，提升旅游区的品位和档次。 另外，还对丰富旅游项目文化内容挖掘渔业旅游潜力加快特色旅游商品开 发和完善旅游基础设施等进行了规划。 我司认为，这个个项目项项扎实有力的举措，昭示着舟山海洋旅游的希 望，展示着舟山旅游业发展的美好未来。 旅游设施建设 舟山旅游基础设施和旅游接待服务设施日臻完善。食住行游购娱 六要素得到了快速协调发展，与旅游产业发展密切相关的交通水电通信等基 础设施日趋完善海陆空立体交通网已基本形成，海岛与国际间大陆间岛际 间的飞机邮轮客轮快艇游船等集游览观光于体的交通条件大为改善。陆 上交通可经多条海上施平方米， 已建人防，按人防法规定，补缴不足面积人民防空费， 即不可预见费 序 号项目 计费基数计费标准金额 万元基数名称基数值单位数值 不可预见费之和元百分比 小计 注之和为万元 小计项目开发成本为之和，约为万元开发费用估算 管理费用 序 号项目 计费基数计费标准金额 万元基数名称基数值单位数值 管理费用建设投资成本元百分比 小计 注管理费用包括人员薪资福利会务招待和车辆设备维护等费用 建设投资成本为之和，约为万元 销售费用 序号项目 计费基数计费标准金额 万元基数名称基数值单位数值 广告宣传费用销售收入万元百分比 市场推广费用销售收入万元百分比 销售代理费用销售收入万元百分比 其他销售费用销售收入万元百分比 小计 注销售收入见销售收入预测部分的销售收入季度预测表 销售收入约为万元 该项目为自行销售，销售代理费不计 其他费用包括售楼处包装费用以及项目现场包装费用。 财务费用 序号项目 计费基数计费标准金额 万元基数名称基数值单位数值 财务费用建设投资成本元百分比 小计 注财务费用根据项目建设投资成本的估算 建设投资成本为之和，约为万元 小计项目开发费用为之和，约为万元 开发总投资汇总估算 序 号项目名称金额万元 楼面折算价格 元备注 开发成本之和 土地成本 前期工程费 建筑安装工程费 装饰工程费 公共设施配套费 开发期间规费 不可预见费 二开发费用之和 管理费用 销售费用 财务费用 三总投资成本二 注建筑面积为平方米资金筹措投资计划及偿还能力 资金筹措与投资计划表 本项目总投资为万元。开发投资的资金来源有三个渠道，是 企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于再投资部分。本项目开发 商投入自有资金万元作为启动资金，尚需贷款万元至亿元，其余 部分为商品房销售回笼资金。资金筹措中，舟山市鑫鹏实业投资有限公司自有 资金万元已全部到位。 本项目建设中，按计划将于年月份开盘销售，当项目达到 时开始预售工作达到主体工程封顶时，正式进行现房销售至年底，销 售面积大大超出总面积的，销售回笼资金万元可以投入使用。 建设单位舟山市鑫鹏实业投资有限公司已取得项目用地的土地使用 权，现在土地身价倍涨，该地块每平方米地价评估已超过元。因此，建设 单位的股东资产雄厚，具有良好的银行信誉，本项目的还贷能力是有保证的。 综合分析，本项目建设的资金来源是可靠的，资金筹措计划是可行的。 具体详见投资计划与资金筹措表。 贷款本金的偿还及利息支付 长期借款采取次贷款分批发放次性归还贷款贷款期限两年的 形式进行具体来讲就是年第季度办理贷款申请，八月份开始放贷， 年八月份次性归还贷款，偿还贷款的资金来源为商品房销售。 借款偿还能力 本项目建设中计划向银行贷款人民币万元，偿还贷款的资金来源为商 品房销售，贷款为年八月份发生，销售进度年月份开始，预计至 年底，可基本完成项目销售任务，回笼销售资金近万元，足以偿还 项目银行贷款，说明本项目具有良好的偿债能力。投资计划与资金筹措表季度 单位万元 序 号项目名称合计类别 年年年 备注四二三四二三四二 建设投资 土地费用 工程费用 其他费用 季度投资 小计 完成投资 比例 累计投资 资金筹措 自有资金 银行贷款 预售收入 再投入 项目投资收益预测 价格预测 经营价格预测 我们选取年的舟山市三星级酒店及部分四星级酒店的平均房价，三 四星级酒店与五星级酒店的调整系数关系来预测酒店的经营价格，并综合考虑 部分品牌酒店的经营价格，进而初步确定酒店标准间的价格 年舟山市星级酒店经营状况分析表 长三角地区五星级知名品牌酒店房价表 酒店名称 上海静安希 尔顿酒店 苏州新苏国 际大酒店 杭州雷迪森 大酒店 宁波南苑 饭店 鑫鹏五星级 大酒店 星级酒店名称入住率标准间价格调整系数预测价格 四星普陀山大酒店豪元间元间 三星 海中洲 标元间 标元间 元间华侨 标元间 标元间 海力生元间 海天台元间 鑫鹏五星级大酒店的预测价格元间标准间门市价 预测价格 实际优惠价格 折扣系数 根据上述价格的推断，可初步确定鑫鹏五星级大酒店的经营价格为元 标准间，优惠折扣系数取，经营优惠价格为元标准间，另外考虑到本 项目所在地段不够成熟，经营优惠价格可以进步下调至元标准间，以确 保酒店投入良好运营。 销售价格预测 对于产权式酒店的销售价格，可参照其他地方产权酒店和当地住宅的价格 关系求取，产权式酒店的价格采用类比分析确定。