1、“.....错落而又不乏韵律，住宅群与整体环境 的融合，使人赏心悦目。 户型设计从均好性的角度出发，大开间浅进深宽敞明亮 尊贵气派动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。住宅 户型丰富多样，满足各种消费层次的需求。 建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅的造型， 抛弃了以往繁琐的欧陆线条，柱式等僵硬程式化的构件，转而体现轻快精致及高低错落的起伏感和韵律感。 建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感凸窗弧形阳台 等体现出技术的精美，屋顶设计采用片轻盈的片格做为收头，穿插 在建筑实体与柱之间，优雅而又飘逸。建筑色彩以浅黄色与白色为基 间，体现宁静素雅的建筑风格。 可行性研究结论 投资环境分析结论芜湖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸 的重要口岸，离南京仅小时车程，受上海经济区的影响较大，经 济发展水平在安徽省名列前茅，芜湖市现有人口约万人......”。

2、“.....按芜湖市国民经济和社会发展规划， 市区框架正进步拉大，城市人口将大幅度增长，预计年人口将 达到万人。该项目定位于芜湖市的中高收入消费群体。具调 查在近年，该类人员需购住房约为万万套 以户均人计，以每套平方米计算还需新建中高档住房 万平方米，随着老百姓经济条件的进步改善，有购买实力，想不断 改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是 房产供需两旺期具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析。芜 湖市区可以简明的分成三个区域城北经济开发区城中中心生活区 城南新生活区。城市规划有特色，如镜湖广场步行街美食街城 市发展思路清晰，如经济技术开发区行政新区南北拓展经济发展 快速稳定，芜湖作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。同时新建的芜湖长江大桥已成为该市沟通四方的重要经 济枢纽......”。

3、“.....近两年来，有近家上市公司落户芜湖，年上半年可 实现国内生产总值亿元，同比增长，依托长江三角洲经济 区，经济发展环境良好城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。以 上诸多因素，为芜湖市房地产业持续稳定的发展提供了客观条件，住 宅销售价格将继续平稳上升经济的持续发展支持人们的消费需求 产品质量上升带动成本的上升大量高层住宅带动房价总体水平的上 升土地转让价格的上升建安成本的上升。市场竞争加剧大量楼 盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧。产品差异化定位 细分化企业品牌化是今后芜湖市房地产市场发展的必然趋势，芜湖 市房地产业自年以来发展快速，房价持续上升。特别是浙江房 地产开发公司的进入，是推动芜湖市房地产业发展的重要因素。 金融投资环境分析结论由于年央行出台的系列房地产金融 政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上的炒作风......”。

4、“.....其自有资金应不 低于开发项目总投资的，房地产企业流动资金贷款被取消，商 业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这 就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高，销售回款的周期延长， 这些政策对目前芜湖已经完成土地拍卖但尚未开工建设的楼盘影响 不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬的局势，这些 政策对未来的芜湖房价起到了推波助澜的作用加速芜湖房地产企业从新洗牌的局面。因此规避金融机构的风险，变间接融资为直接融 资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷 断裂，具备良好的财务状况，以及规范的财务操作规程人员是势 在必行的。 项目定位分析结论芜湖未来几年的规划中以多层项目为主，因 此对该项目高层定位有非常大的优势，本项目在中部商贸区的中心 位置......”。

5、“.....它是芜湖市地理中心， 神山森林公园与江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生 活环境俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐。目前距离步行街镜湖的 金鼎花园为市目前价格最高的楼盘，楼面地价成本为元平 方米，而该项目的可销售楼面地价成本元平方米，种种因 素决定了我们的项目是高档次的，我们必须用长远的眼光去打造我们 的项目。天和苑三面临街，万平方米沿街商铺，开发大型品牌超 市卖场时尚休闲商业街，强大的商业设施，足以成为五广场周 边区域的商业中心，满足日常购物休闲餐饮娱乐的需求。户外 兵乓球台游泳池棋牌室壁球室桌球室健身房，各种体育设 施让您的生活更添健康活力。会员俱乐部商务中心艺术幼 儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。这些将使得我们的项 目做到了五年内保持领先，十年内不落伍,目前楼盘均价定位在 元，采取房价低开高走的策略......”。

6、“.....获得滚动发展的资金和理想收益。在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大的之间，使得整 体价格控制在万，顺势市场的反映，在保证楼盘风险托盘销售 的前提下，此项目面积 平方米不含地下层。地下车库平方米 全框架结构房屋建设费 元平方米万元 附属工程费万元部电梯每部万元计万元，加变压设施费个变配电所， 每个万元计万元。 室外工程费万元 室外道路万元 四其他费用万元 按施工图预算和标底编制费合同公证费施工执照费施工保 险费按合同报价万元。 五销售费用万元 其中广告费万 六管理费用万元 七财务费用万元 按银行贷款计划万元贷款期限三十六个月，月利率 计算万元，利息收入万元，评估，抵押，保险费等 万元 八不可预见费万元 按上述至五项之和的计提 九税费万元 应缴税金万元，行政规费，产权费万元。 公司自筹资金，万元......”。

7、“.....该项目计划分三期 建设，投资情况如下表 单位亿元 总投资 其中 自筹银行贷款预销售收入 期工程 二期工程 合计 占比 经测算如果公司销售计划能够实现，则至年公司实 现的销售款回笼万元就可满足投资需求。 该项目前已投入资金约万元，主要用于取得土地多 万元，前期工程费用万元。 项目效益及偿债能力评价 该项目总建设销售期限为年，银行贷款按三期工程进度分 次投入，期限均为三年。经评估测算，年内项目销售收入分别为 万元万元万元，累计可实现销售收入 万元，实现利润万元，销售利润率为，投资利润率为 。项目内部收益率，按的基准折现率计算，项目财务 净现值为，万元，动态投资回收期年。敏感性分析表明， 项目对销售收入和投资成本较敏感。筹资风险本项目预售房款投 入占到总投资的......”。

8、“.....项目预期销售的实现与否将直接影响到项目的正常运行。目前，该项目周边有世纪花苑君临天下金鼎广场浩成置业等 在建或竣工住宅项目，特别是芜湖中联房地产公司在建的万平方米 世纪花园项目将先期开盘销售，可能对本项目将形成较大的市场 压力，使得近亿元预售收入的再投入具有定不确定性。同时， 项目后续自筹资金的落实也有较大的风险，主要原因是锦天集团净 资产仅为万元，资产负债率达，自筹能力有限二是锦天 集团目前有在建锦天花苑区项目，其中年新开项目需投入 资金约万元，短期筹资压力较大。故本项目建设资金存在较大 的筹资风险。 投资来源及筹资估算 根据以上测算，该项目总投资万元。其中企业自筹 万元，占总投资的，银行贷款万元，销预售房款 万元。该项目建设期四十八个月。自年月至年底竣工 交付使用。其中年拟定贷款万期限年，年销售预 计销售万元占总销售收入的，拟定贷款万元......”。

9、“..... 综上，经审查本项目估算依据中华人民共和国担保法 企业会计准则中国商品房开发管理暂行办法及补充规定等 法律办法，本着科学合理客观公正的原则，在充分考虑企业 贷款效益性安全性流动性要求的同时，运用净现值法内部报酬 率法市场比较法等定量分析方法和类比法逻辑推断法等有关定性 分析方法进行项目剖析。进行项目的资金决策提供分析依据，上述提供的相关资料，测评投资方案无重大漏项，各项取费标准按不确定费 用从高估算，测算结果显示该项目投资方案可行，筹集来源有定的 保障。 综上所述，芜湖市天和苑商住房综合开发项目，属旧城改造 项目，符合国家现行产业政策，自筹资金有望落实，滚动建设资金预 计能按期实现，建设条件具备。项目住宅及商业网点价格定位较为科 学合理，具有定的市场优势，市场前景尚好，项目具有还贷能力， 财务分析可行......”。