区域概况 区域概况 项目位于属于高淳老城区范围，接近滨湖板块，南临级国家旅游景点 高淳紧紧围绕古镇风貌凸现，生态特色鲜明，人居环境最佳的湖滨新区 的城市发展定位，统筹产业布局景观布局历史文化布局，努力将石固河以西 的老城区规划建成以凸现古镇风貌为主的历史街区，石固河以东的新区规划建成 生态保护与产业发展相协调的现代化工业园区，石固河两岸规划成生态控制区， 将其建成未来城市框架的中轴线和生态走廊。 二区域产品分析 高淳房地产市场整体供给量较小，在售楼盘不足个，主要分布在县城的四 个板块内。 板块楼盘名称占地 万 总建 万 容积率开盘时间产品 产品类型户型面积现时均价 元 上市量销售量销售率老城区 舜天南郡 公寓 联排套套 双拼套套 云锦庄园 独栋套套 双拼套套 联排套套 武家嘴 万福城 二期 公寓 独栋套套 联排套套 叠加套套 金地康城多层 双拼套套 双湖景苑 叠加套套 双拼套套 双湖明珠 多层 联排套套 湖滨 依水佳苑 多层 独栋套 联排 跃层别墅套套 三消费者需求 随着高淳各项经济指数的提高，高淳藏富于民的消费能力得以释放。而目前 现有的住宅在品质上和形式都比以往得到了很大的提升。他们需要得到更好的消 费品和更好的服务，同时也能够承担由此而提升的价格。 别墅，作为楼市中的最顶级奢侈品，已经成为当地人特定阶层享受生活所追 逐的目标。 四区域未来发展 近年来，高淳以县城包括新区总体规划为依据，逐步对县城各专项规划详细规划进行完善，投入规划编制经费多万元，共编制县城绿地消防管 道燃气等专业规划部，县城新区平方公里启动区县城产业区中心地块 县城行政中心等控制性详规个，高淳老街湖滨大道宝塔公园等修建性详规 多个，有效地保障了城市的健康有序发展。 通过合理的规划引导，目前，县城已形成湖滨大道景观区老街历史文化景 区苏皖农贸服务区宝塔路商业景观区镇兴路行政办公中心区城中居住花 苑区工业新区等七个功能区域，从而进步明确了城区各区域范围的功能定位。 高铁轻轨等交通工具在未来的几年将显著改善高淳人的工作和生活方式， 高淳，昔日南京后山人，转眼将成堂前客，指日可待。 五结论 高淳未来发展的总体趋势稳定，具有长期利好，同时由于边缘递减效应， 楼市价格波动受影响较小 高淳市场上的主力供应产品为多层含电梯洋房，同时这也是市场相对最 为热销的户型，供销比在之间 由于目前县城区域在售楼盘基本售馨，市场中档消费力积聚待发，县城区 域地块供求旺盛 由于市场购买力强盛，别墅产品的供及市场丰富，尤其是独栋别墅，供销 比高达，但由于地块性质限制，多数别墅项目都在县城区域外 高品质别墅项目，尤其是县城区域的别墅数量少，去化率高，同时价格增 长速率较大 市场能够接受的产品类型进步丰富，技术含量的高品质产品有望将会成为新热点。 第四章地块概况 高淳县建设局亩地规划设计要点 项目名称固城湖南路以东淳路延伸段以南地跨规划设计要点 建设地点高淳县淳溪镇 规划概要该地块位于固城湖南路以东，淳南路延伸段以南，用地面积约亩。 地块编号 用地性质用地面积容积率建筑高度建筑密度绿地率 净地 类居住用地 公共配建 相关配套设施如交配电管理用房垃圾收集点等相对集中设置，次规划到位。其中物 业管理房相应按照总建筑面积千分之的比例配置 地块基础配套设施应超前，结合地块功能及路网将通讯及宽带燃气管线有限电视。给水 排水雨污分流已入地方式处理 停车配件 规划建筑应按南京市建筑物配建停车设施标准与推测宁规字号的相关规定配 建停车泊位机动车与非机动车方式应兼容，停车库应在地下半地下或建筑物底层架空层内解决， 地面室外停车位不应超过配建停车数量的指标说明 指标中用地面积以实际出让土地面积为准 指标中建筑高度计算至建筑北口 该地块用地面积，其中建筑用地面积代征道路用地 交通组织规划设计应合理组织好用地内外交通，防止不同类型交通之间和人车车辆之间的相互干扰。 机动车出入口应设置在淳南路延伸段上 间距退让 规划建筑之间，规划建筑与现状建筑之间的间距应满足南京市城市规划条例实施细则的 规定 规划建筑退让固城湖南路道路红线不得少于米，退让淳兴延伸段路道路红线不得少于米 退让用地边界不得少于米，退让规划道路不得少于米 用地范围内出现高压线可下地或迁移，确实没有条件下地或迁移的，规划建筑需退让高压线 保护范围 报审图件规划设计说明总平面图落放在或地形图上，含主要经济技术指标 建筑单体面立剖面图 沿街立面图包括邻地块建筑面积 有关分析图高度实景要点 建设地点高淳县淳溪镇 规划概要该地块位于固城湖南路以东，淳南路延伸段以南，用地面积约亩。 地块编号 用地性质用地面积容积率建筑高度建筑密度绿地率 净地 类居住用地 公共配建 相关配套设施如交配电管理用房垃圾收集点等相对集中设置，次规划到位。其中物 业管理房相应按照总建筑面积千分之的比例配置 地块基础配套设施应超前，结合地块功能及路网将通讯及宽带燃气管线有限电视。给水 排水雨污分流已入地方式处理 停车配件 规划建筑应按南京市建筑物配建停车设施标准与推测宁规字号的相关规定配 建停车泊位机动车与非机动车方式应兼容，停车库应在地下半地下或建筑物底层架空层内解决， 地面室外停车位不应超过配建停车数量的指标说明 指标中用地面积以实际出让土地面积为准 指标中建筑高度计算至建筑北口 该地块用地面积，其中建筑用地面积代征道路用地 交通组织规划设计应合理组织好用地内外交通，防止不同类型交通之间和人车车辆之间的相互干扰。 机动车出入口应设置在淳南路延伸段上 间距退让 规划建筑之间，规划建筑与现状建筑之间的间距应满足南京市城市规划条例实施细则的 规定 规划建筑退让固城湖南路道路红线不得少于米，退让淳兴延伸段路道路红线不得少于米 退让用地边界不得少于米，退让规划道路不得少于米 用地范围内出现高压线可下地或迁移，确实没有条件下地或迁移的，规划建筑需退让高压线 保护范围 报审图件规划设计说明总平面图落放在或地形图上，含主要经济技术指标 建筑单体面立剖面图 沿街立面图包括邻地块建筑面积 有关分析图高度实景照片至如分析等 专项论证结果 其他要求 该地块为带方案招拍挂项目，施工图必须依照先规划领导和城镇建设管理委员会号办文 单批准的规划方案进行设计，规划方案如需微调需按照相应的法定程序办理。 方案审定前应取得人防消防部门的同意意见。 要点附件规划设计要点红线图 备注凡本要点未做具体规定的，应按照现行有关法规和规范执行。 规划设计要点签发之日有效期个月。 第五章项目分析 项目分析 优势 地理位置优越 临级国家旅游景点 中心地段，地块成熟，与高淳原高端别墅区毗邻，周边二手房平米单 价突破万 元且无换手率 项目开发周期短，无同类竞争产品 合作方具备地方优势和成熟开发经验 具备打造高端产品的机遇 劣势 地块较小，且无地块拓展可能项目较小，不利于打造品牌优势 国家贷款政策的收紧 外来需求稀薄 机会 县城的快速发展，为市场留下心理空间 同类产品供给的市场空白，为市场留下需求空间 高端项目的较高价格，为市场留下价格空间 当地消费观念的改变，为市场留下价值空间 政府的大力支持，为项目留下了政策空间 威胁 新的土地供应可能造成竞争威胁 来自周边别墅项目换手的直接威胁 对配套规划实现的政策风险和时间风险 国家各项新政的风向，导致客户的观望心理 与合作方的首次合作，需要磨合 二项目定位分析 •寻求高淳地区最高端居住情节的文化提升和认同 •将经典区域中的经典宅第升华为种收藏 高档高附加值的稀缺中心别墅社区 三项目客群分析 客户类别具体构成 核心客群 政府机关公务员事业单位高层 企业主企业高级经营管理层 外拓成功族群的留守人士 辅助客群 当地及周边的富裕家庭 南京的远见卓识投资人士 异地在高淳发展的的高端人士 四项目价格分析 本案利润最大化不是来自于体量最大化，而是来自于稀缺产品价值 最大化 利润影响最大的因素是销售价格提升价格提升依靠产品定位品质配置以及 市场认可度 五项目营销推广方向 文化方向 高淳的中国的古镇百年积淀 老街有的房子也有 房子，也可以是收藏品 居住方向 地段周边 产品类型品质 稀缺，再稀缺 科技住宅并不遥远 房子竟然也是能送的 投资方向 高淳也有聚宝盆 别墅，不要再未来怀念过去 高淳的锦绣坊在哪里 第六章项目投资收益分析 总体经济技术指标表 序号项目单位方案容积率 总占地面积平方米 建筑用地平方米公共服务设施用地平方米 道路用地平方米 绿化用地平方米 代征道路用地平方米 二总建筑面积平方米 总住宅面积平方米 联体别墅平方米 公建配套面积平方米 商业服务平方米 三建筑密度 四容积率 五绿化覆盖率 六公建比例 七居住总户数户 八每户平均面积平方米 九居住人口总数人 十主要建筑类型联体别墅及独栋项目投资开发成本测算 序 号 项目名称 单