，土地用途为商业办公酒店及其它。 项目景观资源 项目地处滨海旅游观光区，与小金门岛隔海相望。其用地西面为国际会议中心国际网球 中心，南临厦门国际会展中心，作为天然避风良坞，香山正前方为厦金水道，往东为深水 道，凹入式海湾地貌提供了较稳定的水域。 政府对项目区域发展计划 根据经批准的初步方案，环岛路东侧与香山交会处拟建成绿化区，并设立停车场。东围堰 为曲线，拟规划为海滨摩托艇活动区。在香山脚下配套建设高层星级酒店和高端写字楼， 个会员别墅不占用建筑面积建在港池的内围堰上，系独具特色的水上别墅。港池 内设有约个游艇泊位。另外，沿环岛路及东南海岸线必须对公众开放，留出公共步 行道，步行道宽为米沿环岛路建筑分散布置，控制沿路建筑的长度。该项目应先 完成游艇码头建设，再建设酒店商务办公商业及其它配套设施。 项目建成后，将成为国内目前最大的游艇码头及厦门市首个集休闲健身旅游办公 购物为体的高档综合旅游景区。 项目资源的优劣势分析及结论 总结上述项目所拥有的客观资源，可以归纳有以下方面的优劣势 项目资源优势 区位优势项目位于未来重点发展的厦门岛东部区域，周边有黄厝旅游发展区会展商厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 圈观音山区及钟宅湾片区等数个未来大型商圈或商务圈。 景观优势项目地块海景资源丰富，并可眺望金门岛。 交通优势项目毗邻环岛路，距离厦门机场仅十五分钟车程，自身拥有游艇泊位和公共 码头，各方面的交通十分方面畅通。 项目资源劣势 区位现状方面项目周边目前的居住商业商务气氛淡静，在项目前期推广时会有 定不利影响。 地块现状方面项目地块现状是海域，必须先进行填海，工程量和费用都非常巨大，给 项目的资金运作带来定困难。 航海范围方面国内沿海城市私人游艇的可航海范围有限，对游艇会推广造成不利。 厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 厦门市经济环境发展状况 厦门位于福建省东南部，是我国东南沿海传统的重要对外通商口岸，是中国经济特区和计划单 列城市。经过改革后多年的建设，现已成为基础设施比较齐全外向型经济发达综合经济 实力较强人民生活较为富裕的港口风景城市，我国东南沿海重要的区域性中心城市。 厦门市发展状况 国民经济保持快速增长，人均国民生产总值持续上升 年厦门市经济持续快速增长，经济运行质量和效益都有所提高。初步测算，全年实 现生产总值亿元，比上年增长，分别比全国和福建省快 和个百分点。 厦门市历年总值 总值 万元 总值 数据来源福建省统计年鉴，年厦门市国民经济和社会发展统计公报 近年来，厦门市人均持续上升。按年末户籍人口计算，年厦门市人均生产总值 为元，比上年增长按常住人口计算，人均生产总值元，比上年增长 。厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 厦门市历年人均情况 年份 人均元 数据来源福建省统计年鉴，年厦门市国民经济和社会发展统计公报。 与同省的其它主要城市比较，厦门市的常住人口人均最高，为元。分别比同省 的福州市和泉州市高出和，相比其它城市如漳州莆田市更是遥遥领先。可 见，相比福建省其它城市，厦门市更有发展中高端消费品市场的潜力，良好的经济运行环 境也为项目的开展提供良好的氛围。 福建省主要城市人均比较 元 漳州 福州 泉州 厦门 莆田 数据来源福建省统计年鉴，。表中数据均系常住人口的人均。 在沿海同类城市的对比中深圳市的常住人口人均最高，为元，其次是上海市， 为元。厦门市人均居第三位，为元，比深圳和上海分别低了和 个百分点，但是较苏州青岛为高。可见，厦门市经济发展潜力并不亚于国内大城市。厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 沿海同类城市人均比较 元 厦门 苏州 深圳 青岛 上海 数据来源年深圳苏州上海青岛和厦门等城市的国民经济与社会发展统计公报。表中数 据均系常住人口的人均。 无论是本地还是同类城市比较看来较好的宏观经济环境，本地经济的持续快速增长，都将 为本地商业及其它服务业的持续增长提供良好的基础，另外，厦门市宏观经济环境较之其 它沿海城市更为有利于项目的开展。 以上资料来源福建省统计年鉴，年厦门市国民经济和社会发展统计公报 厦门市三大产业发展状况 第二三产业持续增长，产业结构有望优化。 年厦门市第产业增加值亿元，下降较上年同期，下同第二产业 增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长，比年 增长，年均递增。占全市生产总值的比重下降个百分点。按现行价格计算 的二三产业对国民生产总值增长的贡献率分别为和。三次产业 比例为。厦门香同型号的游艇给会员租用，而且价钱 亦很便宜，自然能吸引到当地的投资者对会籍和泊位衍生兴趣。 所以游艇会会籍及泊位定价于初期不宜定得过高，应因应市场需求环境因素当 地人士经济基础及支付能力来厘定价格，当会籍销售情况理想，可作出适当而合理 的价格调整。 香港游艇会成功经验 深湾游艇会是香港最成功的游艇会会所，会所位置选择良好，交通方便。邻近豪宅 区，豪宅区内欠缺此类型的高级会所，而深湾游艇会会所环境非常优美，设施齐全 兼拥有多种国家的餐厅供会员选择会所面对海域，位置优越，会员驾船出海到附 近游乐岛屿非常方便此外，深湾游艇会另外个主要成功因素是能因应市场需求 将会所设施不断更新，深深了解到于不同时期会员对会所设施的需要及意见反映， 做到与时并进的水准。至于清水湾游艇会，其主要会员是居住于西贡地方附近及从 外地来港工作之外籍人士，当中不乏拥有游艇的人士，会员来自多于个国家，成 为个国际性的会所，亦因如此，游艇玩意能靠会员之间的沟通得以发展下去其 中个缺点是清水湾的风势较大，于些大风的季节船只难以驶出海域。至于黄金 海岸游艇会，其会所位置相比于深湾游艇会及清水湾游艇会偏僻，邻近没有豪宅区， 照顾到之会员大部份只局限于新界住客居民，而设施亦属般，故会员人数亦较深 湾游艇会及清水湾为少，其好处是会籍价格略为便宜，对于些拥有游艇但希望运 用相对较便宜的价钱来购买会籍及船位之中等阶层人士，黄金海岸游艇会是他们首 选。 游艇会失败之处厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 中国青岛银海国际游艇俱乐部及深圳市浪骑游艇会，会员人数低于人，会所的 设施不足，且游艇于国内地区尚在发展当中，认识及有能力拥有游艇之富户不多， 未能吸引人士成为会员另外会籍定价太高，与市场需求脱轨，当地人士之负担能 力普遍根本无法承担如此贵价之会籍。 总括来说，中国青岛银海国际游艇俱乐部及深圳市浪骑游艇会于开始时已用了 策划，没有因应市场需求来作出适当之推广，及不应将租借船位作为主要之项目。 建议应该将俱乐部作为重点，建立多元化的设施，照顾到会员及其儿女的需要，希 望籍此将游艇玩意灌输给会员，培养他们对游艇的兴趣。另外，会籍定价太高，设 施亦未尽完善，未能吸引人士成为会员之余，会所经济状况亦不理想。 当地游艇活动需求的预测 从以上对内地和香港游艇俱乐部发展情况的分析来看，目前国内的游艇活动仍未广泛发展 起来，俱乐部更多地是通过其设施服务吸纳会员，并通过吸收外籍会员和举办相应的活 动来提高国内人士对游艇活动的兴趣，因此游艇活动的需求主要体现在对俱乐部会籍的需 求上。 随着厦门及福建省经济发展速度的不断提高，而市场上真正高层次的俱乐部会所又不多， 开发高档次的游艇俱乐部具有定的市场需求。针对本项目来看，参考内地和香港的游艇 俱乐部会员人数发展情况见下表，结合项目俱乐部建设用地的实际情况，如发展最高档 次俱乐部并能长期保持其形象，预计未来年，将可吸纳约个俱乐部会员 会籍。 各地游艇俱乐部会员发展情况 俱乐部名称成立时间目前会员人数 香港深湾游艇会年约人 香港清水湾游艇会年约人 香港黄金海岸游艇会年约人 青岛银海国际游艇俱乐部年月不足人 深圳浪骑游艇会年月人 苏州太湖水星游艇俱乐部年约人 厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 需求结构主要客户预计会是于厦门作投资的台湾商人及富户，此等客户的收入水平较高， 故此泊位将会是他们首选，而其它客户会是外地常驻厦门之工作者及投资商人，此等 客户的收入水平比前者略为低，估计他们会选择的会是俱乐部会籍。 消费水平除厦门作投资的台湾商人及富户外，高收入人士之每月收入水平大慨有人民币 ，至，元以上。 支付能力以人民币二十万会籍为例，首期费用人民币，元正，分十年供款，年利率 计算，每月供款大约人民币，元正，另外以人民币二十八万会籍为例，首期费用人 民币，元正，分十年供款，年利率计算，每月供款大约人民币，元正。计算每 月供款额大约由人民币，元正至人民币，元正不等，我们相信于当地对会籍有兴趣 之人士有足够能力支付每月供款额。 需求发展节奏以上述之未来的总需求量得出结论，因当地高级娱乐场地不多，故此俱 乐部将会是最主要项目，另外游艇项目于当地尚未成熟，故此富户将针对其泊位会籍， 相对地，普通泊位会籍将会是最后的项目。 厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 单位万平方米 资料来源厦门市国土房产局 厦门近年手别墅供需情况 预售面积成交面积 项目各主要功能发展及经营环境分析