1、“.....成交量大幅回升，呈现典型的“降价保量” 特征，取得显著的促销成效。城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率 急剧降低，明显落后于新三区，呈现出“有价无市”的格局。城区市场中，销售形势相对较 好的是城南，消化率达到，其他各区的消化率只有左右，位于绝对市中心的城中 板块只有。 存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。 截止年底，全市存量房源按当年的消化速度还需消化个月，因此年销售 形势不容乐观。受经济危机导致购买力下降的影响，年成交量是否能在年基础上回升 还尚待观察，销售压力和价格压力在年并存。 全市各区的销售率，其中浦口江宁河西新三区的存量房源的绝对数量高，与其他各 区相比，其“上市多卖的多剩的多”，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。 低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。 受市场调整影响......”。

2、“.....低档房源和高档房源的走势相对较好。 元以下的低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升 元的中档房源集中的江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例 明显下降而元及以上的城中新盘以及河西部分楼盘由于价格明显下调，令 元以上高档房在年底出现翘尾。 总体供求失衡，利好政策及降价促销，成交年底翘尾。 年月份，全市住宅供求比达到，供求关系处于明显的供严重大于求的失 衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整的直接影响因素。年月份以后，在政策刺 激和楼盘大幅降价的双重促进下，年年底和年初成交量放大，呈现阶段性回暖。 年南京房地产市场政策回顾 年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的年，前半年延续年楼市调 控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国 内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止 楼市过冷......”。

3、“.....中央多次降息降低交易费税和二套 房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市 场稳定，挽救市场信心起到了定的作用。 现将年南京房地产政策汇总如下 关于进步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定 年月日，南京市工商行政管理局南京市房产管理局南京市公安局中国 人民银行南京分行营业管理部近日联合出台了关于进步加强房地产经纪行为和存量房交 易资金管理的若干规定，从年月日起正式实行。 关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知 年月日，根据国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工 作的意见国办发号和南京市政府办公厅关于保持房地产市场稳定健康发 展的意见宁政办发号文件精神，现结合我市实际，调整享受优惠政策普 通住房的标准如下享受优惠政策的住房应同时满足以下条件住宅小区建筑容积率 在含以上单套建筑面积在平方米含以下......”。

4、“.....与本通知精神不致的，按本通知规定执行。 关于保持房地产市场稳定健康发展的意见 年月日南京市政府印发关于保持房地产市场稳定健康发展的意见。意见 的主要内容包括进步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，抓 紧研究并适时出台提高公积金贷款额度，加大住房补贴的发放力度最高为房款总额 进步优化房地产业投资发展环境，加大金融扶持力度，推进房地产信贷产品创新和担保方 式创新，全力保障个人购买自住住房的贷款需求适当调整出让土地规模，不断优化土地出 让条件，吸引有实力的开发企业参与开发建设等。 年国内宏观环境展望 年上半年中国经济由于受全球经济衰退国内经济增速下滑固定资产投资小幅 回落居民消费回落资产市场持续低迷的影响，预计将延续年下半年经济下滑的趋 势，全年增长在左右固定资产投资增速预计全年增幅会超过居民消费方面，全社 会消费品零售额增幅会低于年，在年月到月出现负增长的可能性较大......”。

5、“.....预计全年增幅在以下。 年月份南京房地产市场特征分析 市场消费信心呈阶段性回暖 在各类房地产利好政策的刺激以及各楼盘的积极促销，使得年观望者的刚性需求在 年底和年月份得到部分释放，市场交易量有较大幅度的增长，出现较为显著的 阶段性回暖特征。 月份商品房成交面积为万，其中，商品住宅成交面积分别为万，成交 套数为多套。扣除元旦和春节假日因素，商品房日均成交面积万，商品住宅日 均成交套数多套，略低于年日均成交水平......”。

6、“.....主力户型以大两房和三房为主 区域内二手毛坯房单价区间为元，总价区间为万元，略低于在售房源均 价。 项目开发经营分析及销售价格预判 项目综合分析分析 优势 公交和道路情况相对于城东板块其他项目相 对较好 超市银行学校医疗配套等较齐全 地块本身条件良好 劣势 地块面积小，规模小，景观档次品牌创 立等均有难度。 由于是分批开发，难以塑造高端楼盘形象 商业配套较分散，教育资源档次不高，内 部资源缺乏 大众心目中，区域心理认同度低，区域市 场不易突破 机会 随着地铁二号线的即将建成通车南京绕城 公路向北，交通问题的解决大力抬升了城东板块 的价值 楼盘尚未开发，可在主题设计和产品规划上 力争特色 威胁 本案周边新老小区都有......”。

7、“.....对新楼盘开发提出 更高要求 区域内客户不足，要在客户群的突破上作 文章。 结论本案若想在激烈的市场竞争中取胜，须发掘项目自身优势，从产品规划开始就与同区域产品 作出区分，用精品物业在市场中取胜。 项目销售价格预判 建筑类型 本项目占地亩，容积率为，总建面积为平方米，为保持较低密度，可建 成纯电梯小高层住宅小区。 销售价格建议 根据对项目的分析和市场环境，我们选取与本项目定价最具有参考价值的项目德基紫金 南苑万达江南明珠东城雅筑鸿意星城，采用加权算术平均法得出项目的初步价格建议......”。

8、“.....我们得出个符合现阶段本项目的市场定价应该在 元，再加上国家预测年房地产市场宏观环境的小幅下降，预计会有的下降，即 未来项目市场合理定价应在元左右。 风险分析 定性分析 政策风险 年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的年，前半年延续年楼市调 控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国 内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止 楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。中央多次降息降低交易费税和二套 房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市 场稳定，挽救市场信心起到了定的作用。 为保障整体经济的稳定，年国家和地方政府极有可能加大“救市”力度......”。

9、“.....但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”，包括以财政 资金购买商品房用于廉租房等手段。 虽然可能有政策扶持，但也要谨防市场压力和对手竞争，亩的小型项目也会受到相 关政策法规的影响，因此，本项目应密切关注相关政策的出台，并提高对政策变动的预见性。 区位竞争风险 区位竞争的风险，以及由此带来的市场竞争风险在短期内往往具有不可逆性。当然要突 破区位竞争的风险仍然有许多的操作方式，如营造品牌效应加大营销广告向投入量等等， 但只是枝节之末。本案的区位竞争风险体现在区域内竞争，所以本案要在区域内树立精品意 识，积极营造主题文化竞争差异化特质。 行业市场竞争风险 市场竞争风险对本案的不利影响可归结为三点是价格难以上涨二直接竞争楼盘 已具有的市场品牌度和销售经验三后续供应量较大。 市场风险是无时无处不在的......”。