。 管理体制不顺，管理难度较大 城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊 类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体 制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别， 它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空， 城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。 这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地 十分普遍，住宅用地严重超标。 人口构成多元，社会治安堪忧 城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结 构。据调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地 的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用 城中村村民住宅的城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂 的外来人口。由于租金低廉，城中村容易吸引外来人口，出租房中城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此 可能成为滋生黄赌毒的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的 存在制约着城市的健康发展。 公共设施缺乏，环境问题严重 城中村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适 应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给 水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷 运转，导致污水横溢，垃圾乱倒蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统 规划的凌乱建筑，形成不了统连续的街景立面，视觉环境很差，城市 形象低下此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事 故。 村民素质较低，就业问题严峻 由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获 取收益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不思进取的状 态，并缺乏在文化和专业知识技能上进步提高的能力。另外，城中 村这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身 也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文 化素质的提高。同时，由于土地的征用，城中村村民的可耕地大量 减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高 额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲 无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相 当严重，即便是征地时安排了些就业机会，但很容易下岗，就业问题 的严重还会引发社会危机。 城中村改造的历史使命 本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实住房问题是重 要的民生问题，响应武汉市人民政府于年月日提出关于进城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 步促进经济平稳较快增长的若干意见，加快推进城中村和旧城改造， 具有历史使命。 同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区郊区 回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项 目主要集中于老城区到九十年代末期，以常青花园百步亭花园为代 表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺 势而上，后湖片区沌口开发区东湖开发区东西湖区以及盘龙城开 发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通商业教育金融等大 配套还存在定空白点，生活不便，房屋空臵率比较高反观老城区则 由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的 改观，交通绿化环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区。 武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快 增长的若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用年时间完 成二环内个城中村的改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造的春 天已经来临。 第三部分拆迁还建的规模及建设内容 拆迁内容 城中村改造项目拆迁总面积为平方米，其中 村民房屋拆迁面积为平方米，涉及拆迁村民户集体房屋 拆迁面积为平方米。村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货 币补偿相结合，其中还建面积为平方米，货币补偿面积为 平方米，补偿标准为政府指导标准上浮。集体被拆迁房屋补偿方式为 货币补偿。 拆迁工作自摘牌之日起，半年之内完成。 还建内容城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 根据城中村综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建的 方式安臵。还建用地总面积为平方米，还建户数户，还建 面积平方米，还建总投资为万元。 具体还建方案分两期实施，期计划投资万元，建设还建 房平方米，占总还建面积的二期计划投资万元， 建设还建房平方米，占总还建面积的。 拆迁还建的成本 根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测 算及开发规模的批复，拆迁还建总成本亿元。 第四部分开发项目的市场分析 武汉市的经济人文环境与城市概况 武汉市是湖北省省会华中地区的最大城市，也是中国重要的中三横是指徐东大街，团结路和才盛街。 这七条道路拉近了徐东片区和汉口武昌等其他周边地区的距离。规划 中，徐东片区紧邻两条规划轨道交通线路沿中北路的地铁线和沿铁机 路的轻轨线。地面公交系统与地下地铁系统将共同构筑徐东片区敏捷的 交通出行，进步巩固徐东交通枢纽地位。 二七大桥的开建及水东路的规划将对项目产生定的利好，已经开 工建设的地铁四号线期工程和中北路延长线将促进本项目地段价值的 提升。 规模优势 从项目开发预期上看，项目总用地亩，净用地亩， 总建筑面积平方米，户数户，停车总数辆，利用地 块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成 市场占位与产品形象优势。城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 此外，本项目还具有如下优势 从人口结构上看，区域人口基数突破百万，为楼市的发展提供潜在 的支撑。 据统计，年，武昌区人口总数约为万人，人口出生率为 ，自然增长率为，全区人口呈稳步增长态势。庞大的人口 基数是区域楼市购买力的潜在支撑。 从人均工资水平上看，为楼市的发展提供重要的支撑。 武昌区人均工资水平稳步增长且高于武汉市平均水平，市场整体消 费潜力与水平存在较大挖掘空间。年数据显示，武昌区居民年 平均工资水平持续增长，年间实现翻倍增长。年武昌区在职居民 工资水平达元，较全市平均水平高出元。为楼市的发展提供 重要的支撑。 从投资结构上看，区域房地产投资较为突出，楼市相对活跃。城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 年来，武昌区固定资产投资总量增长较快，整体增幅在 以上。年，武昌区固定资产投资总量排名武汉主城区第二位，达 亿，其中房地产开发投资亿，占。 从居民消费活跃程度上看，整体消费潜力与空间存在挖掘的潜力。 从居民消费活跃程度上看，作为江南板块的商业中心，武昌区消费 市场表现相对积极活跃，是区域商业持续发展的重要支撑。年 武昌区社会消费品零售总额直保持稳步增长，年间社会消费品零售总 额实现近倍的跨越。年，在七大主城区中，武昌区社会消费品零 售总额仅落后于江汉区排名全市第二位，较汉阳区高出近倍。 第五部分项目选址与自然条件 项目地点 项目位于洪山区和平乡友谊大道以南，武青四干道以北，纺 机路以东，罗家港以西，紧邻徐东商业中心。 项目的自然条件 地形及地震情况城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 本项目所用地块地势基本平坦，根据国家标准建筑抗震设计规范 和中国地震动参数区划图，武汉 市抗震设防烈度为度，本地区地震基本烈度为度，设计基本地震加 速度值为，设计地震分组为第组，该场地拟建建筑物抗震设防烈 度为度。 工程地质与水文地质条件 工程地质条件 按地层年代成因及其物理力学性质，将项目区场地土层从上至下 划分为个岩土单元层个亚层，各土层特征分述如下 耕植土 褐色为主，含杂色，植物根系较发育，松散稍湿，高压缩性。主要 成分为粘性土，夹小碎石，局部地势低洼处含褐色淤泥类软土。大部分 地段般厚度，个别地段超过。 混卵石粘土 灰黄色，可塑硬塑状，含少量铁锰质氧化物及高岭土，以粘土为 主，含卵石，粘土为硬塑状，卵石成分以石英砂岩砂岩为主，含量及 砾径极不均匀，般在左右。该层在场区均有分布，层厚。 淤泥质粘土 深灰色灰褐色，软塑流塑状，含腐殖质，局部夹粉质粘土及粉 砂。该层在场区均有分布，层厚。 砂层 粉细纱由全新统冲积形成，稍密松散，中等压缩性，理 深，厚度。饱和状态，透水性强。 中粗砂砂砾石全新统冲积形成，中密稍密，埋深， 厚度。低压缩性承载力高，稳定性好，是区内较好的地基持力 层。透水性强，赋存丰富的孔隙水，是区内主要地下水含水层。 白垒戏东湖群砂岩砂砾岩，根据其风化程度不同可城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 分为以下两层 强风化砂岩砂砾石紫红色，细粒结构，中厚层状构造，风化成 棱角状碎块，砾石成分以石英岩钠长变粒岩变晶屑凝灰岩为主，可 见少量粗面岩玄武岩呈棱角状次棱角状。该层全场区均有分布， 层厚。 中风化砂岩砂砾石紫红色，细粒结构，中厚层状构造，岩石坚 硬完整，属中软类岩石，与下覆地层呈角度不整合接触。该层全场区 均有分