增加倍。 伴随汽车制造业的突飞猛进，中国汽车市场也有长足发展。 年上海创建全国第家汽车市场，即现在的上海联合汽车集团。从上 世纪年代初开始，汽车市场经历了十多年的发展，出现了综合型 市场结合型市场汽车大道主题市场商场汽车专卖场和厂家汽 车专卖场等模式。综合型市场是在整车交易物业经营基础上，增加 了自营售后服务汽车文化汽车博览等综合功能，这类市场是目 前我国汽车有形市场的主流模式。结合型市场则是综合型市场的基础 上又加上了作为主要盈利点的延伸产业，这是近年国内大多数新建市 场所选择的业态模式。其主要特点是投资巨大，占地面积较多，硬 件设施档次较高，功能配置更为齐全。汽车大道其实是汽车市场和汽 车专卖店的嫁接变异形式，也可称为专卖店集群或准市场。但是，中 外汽车大道运作模式有着根本的区别外国的汽车大道是自然形成的， 而中国国内则是规划建设的。主题市场是以经营汽车专门产品或 特色产品为主，如二手车交易汽车运动汽车文化等。商场汽车专 卖场是百货零售业和汽车零售业的组合形式，它借助商场的人气位 者欣 赏具有汽车文化的汽车超市，并能为汽车生产厂家汽车经销商 汽车投资商提供聚集销售的环境，合力达到双赢。目前，吉安市有各 类汽车销售店余家，但档次规模均偏小，大多零星散乱分布公路两 边，占地不合理且又影响交通少部分专卖店经营单，服务手段落 后。由于缺乏个综合市场，因此不能实现规模化规范化经营，这 业态现状很大程度上制约了吉安市汽车贸易的发展。在吉安市中心 城区建设新业态新功能新理念的专业化现代化汽车城，对促进 和繁荣吉安经济是十分有利的。 第二节项目建设的必要性 是拉动内需促进吉安经济发展的需要 年吉安市国内生产总值首次迈上亿元台阶，达到亿 元。吉安经济进入了个新的发展关键期。随着吉安市社会经济的发 展，城市功能增强，经济辐射力扩张，城乡居民消费水平提高，私人 汽车消费已出现很好的发展态势虽然目前购买人群属于收入较高的阶层，但进入普通家庭大量购买汽车的阶段已经为期不远。汽车有形 市场同时面临市场潜在需求庞大的机遇和升级转型的挑战，因此建设 汽车市场从整体上提升业态水平，能够有效拉动内需，增创经济新优 势。该项目的建设，能够直接和间接带动几十个相关行业的发展，促 进居民消费，可以进步提高吉安市经济发展水平和可持续发展能力， 是经济发展到这阶段合理的前瞻性的选择。汽车工业能带动个 非常大的产业群，拉动国民经济发展，提供大量的就业机会。汽车的 消费对内需的拉动是显而易见，因此，中央政府把扩大汽车消费作为 扩大内需的重要举措之。 二是进步提升吉安中心城区功能的需要 该项目与吉安市产业发展规划相匹配，同时符合中心城区城市发 展规划。紧密依托和充分发挥吉安作为江西省中部的政治经济文 化中心的区位优势，建设吉安汽车市场，能够为中心城区集聚更多的 人流物流资金流信息流，产生聚核效应。城市的这种聚集和辐 射功能，很大程度上要靠发达的流通来实现。流通领域越发达，城市 就越繁荣，就越具有竞争力和生命力。吉安市汽车贸易的规模设施和 服务手段已经落后于发达地区城市，甚至落后于周边地市，亟待全面 整合并跃升到更高的业态平台。吉安市具有优越的区位优势发达的 交通体系巨大的消费市场潜力等有利条件，应尽快利用现代理念来 优化商贸结构，加快培育市场主体，提升城市的整体功能，在激烈的 区域竞争中抢占有利的地位。通过建设个多品牌多车型大容量 的现代汽车城，从而形成城市经济新的增长点。 三是整合资源促进吉安汽车贸易规范化的需要 目前吉安市汽车贸易现状是业态规模小，市场份额少，经销企 业各自为战,服务水平低，不能满足市场的需求。加入后我国汽 车制造业抓住三年的保护期提速发展，国内经销企业和经销商也积极应对，在汽车经营上从追求产品价值上升到追求品牌价值，从产 品经营延伸到品牌经营，把企业商标同时做成服务商标。在这种背景 下，整合资源，提高汽车贸易水平，实现集约化规模化品牌化及 多样化经营，完善功能设置，规范交易服务管理，从而主动使自 身在业态和功能上发生革命性的变化，是十分必要的。 四是吸引创业者和民间资本进入吉安发展的需要 从全国各地各类市场建设情况可以看出，市场建设项目的吸引力 和招商功能是其它项目不可比的。近两年我国私人轿车出现井喷式增 长，总量增加很快，去年年就增加了万辆。但是从总体上来看， 我国的汽车拥有量和私人轿车拥有量还处于低水平。有资料预测，中 国很快可以进入汽车社会，至少是在城市。至多需要年的时间，中 国很快可以成为全球第汽车消费大国。汽车市场汽车城就是引 导投资者进入汽车领域的大门。投资汽车市场，是民间资本最容易 进入，与投资其它领域相比，政策优惠，门槛较低，资本注入可多可 少，市场内部投融资子项目较多，选择余地大二是民间资本适宜进 入，与房地产金融基金实业等投资项目相比，汽车市场具有明 显的优势，经营的稳健度和抗风险能力较强。基于这发展趋势，同 时又因为汽车市场作为汽车和房地产商业房产的结合体，把两大 主导产业的优势集于身，投资空间相当广阔，投资回报十分丰厚等 因素，国内许多民营企业纷纷抢滩汽车市场，显示了民营企业敏锐 的市场商机意识和超前的价值认同。汽车城项目在吸引资金的同时也 吸引了人才，更重要的是当投资者向奠基石培土的时候，实际上是 在培育个新兴的市场。通过项目的实施，建造个可以容纳涵盖汽 车上中下游全程服务的多种功能的，让政府满意经销商认可 消费者认同的现代汽车城，以汽车为主体来连接国际国内知名厂家 经销商到此展开汽车贸易，有利于吸引人气集聚商气培养地气 招徕财气，有利于吉安市中心城区的建设和发展。 第章总论 第节项目概况 项目名称吉安汽车城建设项目 二建设单位江西天华实业有限公司 吉安汽车城发展有限公司 三负责人陈挺 四建设地址吉安县县城，四至范围赣中大道国道 以西君山大道以北兴华路以东赣江大道以南 五建设性质新建 六建设规模项目总占地亩，总建筑面积万， 其中汽车综合商贸区万，建材及装饰材料商贸区万， 配套生活服务区万，酒店服务区万。 七建设期限年，即年月年月 八总投资及资金筹措项目估算总投资万元。资金来 源为申请银行贷款万元，建设单位资本金自筹万元，销售 房地产收入筹集万元。 九项目建设目标吉安汽车城以汽车商品销售为主题，设汽车 展示广场各类品牌汽车专卖店汽配件中心服务中心星级宾馆 五大区域。具有汽车贸易品牌汽车展示汽车综合服务汽车文化 博览汽配贸易汽车维修汽车美容护理二手车交易物流服务 及办公生活休闲等功能。突出消费站式，服务条龙的经 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,营特色，将吉安汽车城打造成为广大消费者赏车购车玩车修车 的理想之地。 第二节可行性研究的依据 中华人民共和国城市规划法 国家计委投资项目可行性研究指南计办投资号 城市道路交通规划设计规范 吉安市城市总体规划 吉安市城市近期建设规划 吉安汽车城规划建筑设计方案 吉安市国民经济和社会发展十五计划 国家计委颁布的建设项目评价方法与参数 国家颁布的城市建设的其他相关规范 政府及有关部门对本项目的批复文件 建设单位对可研编制单位的委托书 第三节可行性研究过程和内容 研究过程 根据建设单位的委托，我公司于年月开始对项目可研编 制所需资料进行收集，并通过踏勘现场和外业调查，从年月 初开始组织中心工程技术人员对图纸资料进行分析研究，着手编制可 研报告。 二研究内容 经过对项目所在区域的社会经济状况土地现状市政设施现状等 调查分析，围绕建设单位提出的问题，本项目研究内容如下分析项目 建设的必要性和可行性研究确定项目建设内容规模工程方案开展项目环境影响评价，制定环境保护措施拟订项目的组织管理与实施 计划估算项目投资，提出资金筹措方案制订项目招标方案，并对项 目投资效益进行分析和评价，提出项目实施的建议。 第四节主要技术经济指标 表 序号项目单位指标 项目总占地面积亩 总建筑面积万 其中汽车综合商贸区万 建材及装饰材料商贸区万 配套生活服务区住宅万 酒店万 道路及广场万 公共绿地万 停车场万 信息网络系统具体详见第五章 给排水具体详见第五章 供电具体详见第五章 室外消防系统具体详见第五章 总投资万元 销售净收入万元 利润万元 投资利润率 财务内部收益率 财务净现值万元 投资回收期年 借款偿还期年 偿债备付率 盈亏平衡点 第五节可行性研究的结论结论 根据吉安市的汽车消费市场需求，以及遵循适度超前的原则， 在吉安市中心城区建设新业态新功能新理念的专业化现代化汽 车城，对促进和繁荣吉安经济是十分有利的。 本工程符合城市总体规划，土地水电通讯等条件具备。 建立综合信息管理系统，对本工程建成后的高质量运行管理尤 为重要。所推选的管理系统立足点适当，体现了较好的先进性。 从工程整体经济分析结果看，本项目具有较好的获利能力，经 济效益较好，财务分析结果是可行的。 综上所述，本项目市场前景看好建设条件具备工程方案合理， 具有较好的经济效益社会效益和环境效益。因此，本项目是可行的。 二建议 项目区域位置较好，销售价格具有定竞争优势但具体运作 时应做好项目策划市场定位规划设计等前期工作，并加大营销以 及招商引资的力度。 住宅房型应深入细致的做好市场调查，结合当地的实际确定。 并在单体设计布局上应有变化，在建筑外形色彩屋顶做法等做出 不同的风格，提高识别性。 根据汽车城的实际需要适当设置超市文化娱乐医疗卫生 银行邮政等公建配套设施。 第二章项目建设必要性与可行性分析 第节项目背景 在过去年中，我国国内生产总值年均增长，汽车工业年均 增长。年我国正式加入世贸组织以后，我国汽车产业不但没 有受到进口汽车的严重