场变化调整开发及营销方案，减少资金压力， 降低投资风险。 四项目市场威胁分析 土地新政增值税使产品成本相对的增加，对市场购买力构成潜在的影响 国家近年来系列的宏观调控，定程度上将会缩小宿迁房价上升的空间，或带来定的政策风险。宿迁房地产市场近两年来开发量大增，未出现减缓的势头，继续下去会对需方市场造成过量的冲 击，担心出现供过于求的局面 宿城新区规划相当比例的住宅用地量，市府新区板块供应量大，本案周边楼盘竞争激烈。 四项目市场定位 产品定位 从项目定位及经营策略入手，结合项目的综合条件分析，本项目产品定位在以下几个方面重点突 出 品质化社区建造环保型商住项目的综合社区。 绿色住宅社区主要以人为中心，创造与大自然景观完美结合的绿色环保节能住宅。引进综合 的环保技术，尽可能采用节能及无污染的材料设备，加上河边绿化带及修建广场，营造风景 怡人生机盎然的生活居住环境。 居住智能化数码科技平台，现代人居适合现代信息社会的发展，智能化网络化的商住 环境成为房地产开发的个基本方向。二价格定位 定价的依据 销售收回投资成本，取得投资收益 企业的根本经营目的是为了实现企业利润最大化。通过本项目在市场上的交易使公司的 战略利益得以最大化的实现。同时，在短时期内，亦能收回该项目的投资成本包括生产成 本，管理成本，投资本项目的机会成本，通货膨胀等和取得由长期目标和短期目标相协调 的预期利润。 定价的原则 本项目各具体单元的价格符合均价指导 本项目的各具体单元由于存在景观朝向采光通风楼层面积户型结构等种种客观差 异，导致其市场销售价格也有所不同，但各具体单元的价格应能符合市场销售的指导性均价。 本项目的价格应使其顺利销售的同时，各户型能平衡销售。 本项目在市场上销售时，各具体单元由于其客观的差异性和其总价的差异，被市场所接受的程 度不同。如各户型和单元的接受程度不同，各栋的接受程度不同，同楼栋中各单元的接受程度不同，不同楼层的同户型的接受程度不同等等。 价格定位 在对同片区主要同比物业进 四项目市场威胁分析 土地新政增值税使产品成本相对的增加，对市场购买力构成潜在的影响 国家近年来系列的宏观调控，定程度上将会缩小宿迁房价上升的空间，或带来定的政策风险 四项目市场定位 产品定位 从项目定位及经营策略入手，结合项目的综合条件分析，本项目产品定位在以下几个方面重点突 出 品质化社区建造环保型商住项目的综合社区。 绿色住居住智能化数码科技平台，现代人居适合现代信息社会的发展，智能化网络化的商住 环境成为房地产开发的个基本方向。二价格定位 定价的依据 销售收回投资成本，取得投资收益 企业的胀等和取得由长期目标和短期目标相协调 的预期利润。 定价的原则 本项目各具体单元的价格符合均价指导 本项目的各具体单元由于存在景观朝向采光通风楼层面积户型结构等种种客观差 其总价的差异，被市场所接受的程 度不同。如各户型和单元的接受程度不同，各栋的接受程度不同，同楼栋中各单元的接受程度不同，不同楼层的同户型的接受程度不同等等。 价格定位 在对同片区主要同比物价元 第四章建设规模建设条件与选址方案 建设规模 该项目规划总用地范围亩，建筑总面积为万平方米，建筑容积率为。 住宅套数套。二建设条件 自然条件 地理位干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达公里。 京沪高速公路宁宿徐高速公路宿新级公路建成通车，新长铁路国道省道穿境而过， 徐宿淮盐高速公路宿沭级公路宿邳级公路正在兴建。西宿迁属暖温带季风性气候，四季分明，光照充足，雨水丰沛，无霜期较长，年平均气温，年 平均降水量毫米。 地质条件宿迁市区以平原面积为主，对城市生态适宜性较大，影响较小。水体占℅是城市的突出特色， 米，地基容许承载力吨平方米的亚砂土层 废黄河故道区，埋深米，层厚米左右，地基容许承载力小于吨平方米的粉砂层。 距废黄河故道两岸较远的大兴关庙新庄皂河等乡镇，层厚米，地基容许承载力 吨平方米的亚粘土层。 二社会经济发展状况 全市经济发展呈现良好态势。从年来看 工业增速领跑全省。 月，全市累计实现工业增加值亿元，同比增长，增速仍居全省首位。工业品累计产销率达，同比提高个百分点。实现销售收入利税利润分别增长 和。 工业投资增速加快。 月，全市万元以上项目累计完成固定资产投资亿元，同比增长。其中工业 投资亿元，增长，较上半年增速快个百分点。 财政金融明显趋好。 月，全市共完成财政总收入亿元，同比增长。其中般预算收入亿元， 增长，增速较上半年分别提高和个百分点。般预算收入增速位居全省第，高于全 省个百分点。月末，全市金融机构存款余额亿元，比年初增加亿元。全资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 其它经营成本 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付盈余资金 累