公司，主要承担地铁沿线的资源开发共享和综合利用。 本项目位于北京南城三四环之间，中轴路西侧。项目南侧和石榴庄路北侧 多为原有六层以下的居民楼东侧隔马家堡东路是万客隆超市和苏宁电器商店 在项目所在地周边还有远洋自然西马金润家园星河城等年以后开发的 多个住宅小区。同时即将建设的地铁十号线和地铁十号线将形成北京三四环 之间的又条环绕北京城的地铁闭环交通线路，使这地区的交通更加迅捷。从 本项目所在地分钟即可到达木樨园商圈草桥大型生活区和洋桥生活区域 本项目距天安门公里左右距北京西站和首都机场约公里和公里，与 陶然亭公园和天坛公园均在公里范围内。 项目位置图 依据咨询方案和初步调查，市政基础设施主要依托马家堡东路及石榴庄路 项目用地现状 年月，根据北京市国土资源局中标通知书要求，北京市基础设 施投资有限公司后变更为北京惠东房地产开发有限公司与北京市国土资源局 北京北旅汽车制造有限公司分别签订北京市国有土地使用权出让合同京地 出合字第号和北京北旅汽车制造有限公司住宅商业金 融托幼建设项目用地企业搬迁补偿协议，此后即着手进行本项目的建设开发 工作。 二项目建设必要性 改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程 城市是国家政治经济文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中 起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能发挥城市中心作用的基础 性工作，它必须与经济建设相互协调。北京是我国政治文化的枢纽，更应当注 意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。本项 目所在的北京南部地区，是目前北京市城市建设和政策导向的重点开发区域，随 着本项目和周边规模社区的陆续建成，将进步加快城南地区的发展步伐和提升 区域环境质量。 另方面，中国的基本国情是人多地少，特别是在北京，随着经济的不断发 展，对土地的需求量也越来越大，所以合理用地节约用地是城市发展的重要原 则。本项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，充分发挥土地使用效率， 为人们提供宜居型社区。 所以本项目的建设对于完善环境集约利用土地，使得项目所在地周边整体 环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物 质和文化生活需要是非常必要。 二良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件 推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房体制改革，从广义上讲， 住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升 级到有住房，从小住房升级到大住房，随后的城镇化进程的加快和中国经济多年 积累的成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发 展。从上世纪末开始，北京市居民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也 直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民的广泛关注。而在购置房屋的过程中， 其交通配套居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。 交通配套是购房者最为关注的因素之。本项目所在地西距地铁马家堡西路 站米，北依地铁十号线的马家堡东路站，上接三环，下通四环，位居凉水 河西，其优越的地理位置和周边便利的交通环境，必将成为吸引消费者的有利条 件。 居住环境也是购房者考虑的重要因素。随着北京市政府对南城开发建设的战 略部署进步加快，南北京的复兴和扩张已成为不可逆转的趋势，到年末， 丰台区常住人口万人，而在本区域大型居住板块常住人口已达万人以 上，区域住宅总量已突破万平方米，还吸引了大量外来流动人口，已初步形 成较大规模的居住环境，随着城市道路交通网络和基础设施的完善，这区域的 市场认知度正在逐步提升。 旺盛的消费需求。本项目周边公里范围内，各类教育与医疗机构较为齐全， 购物与餐饮氛围已逐渐形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的 商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之。 第三章市场分析 全国房地产市场状况分析 从年初到年季度，全国房地产开发景气指数趋势如图所示。 年月份，国房景气指数为，比月份下降点，同比下降 点。 图全国房地产开发景气指数趋势图 房地产开发投资分类指数为，比月份上升点，同比下降 点。季度，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长。完成商品 住宅投资亿元，增长。其中，经济适用住房投资亿元，增长。 资金来源分类指数为，比月份下降点，同比下降点。 季度，全国房地产开发企业到位资金亿元，同比增长。其中，国内 贷款亿元，增长企业自筹资金亿元，增长利用外资 亿元，增长倍。 土地开发面积分类指数为，比月份下降点，同比下降 点。季度，全国房地产开发企业完成土地开发面积万平方米，同比增长 。 房屋施工面积分类指数为，比月份上升点，同比下降 点。季度，房屋施工面积亿平方米，同比增长。其中，住宅施工 面积亿平方米，增长办公楼施工面积万平方米，增长 商业营业用房施工面积亿平方米，增长。 商品房空置面积分类指数为，比月份下降点，同比上升 点。截稳开局，企业生产经营状况稳定，市场需求活跃。近两年内，北京市房地 产需求预计将继续保持旺盛，其原因有几个 是拆迁带来的被动需求。 二是投资性需求日益膨胀，国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗 教育养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存 担忧而食品医疗教育等费用大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品 的价格改革，无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作 为重要的保值增值手段。据麦肯锡年项社会调查结果看，超过半以上 的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之。 三是人民币升值是支持国际资金青睐我国房地产市场的另个主要因素。因 为日本和韩国的货币升值期间房地产市场都有非常好的表现，因此如果这些国际 资金能投资房地产，那么就有望获得汇率升值和房地产价格上升的双重收益。 另方面，在北京还有很多独特的消费群体，使得对北京房地产的需求非常 旺盛。 第，北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层。北京是中国的政治 中心，中共中央国务院全国人大全国政协中央军委全国性社团群组织 以及其内部职能机构都在北京，再加上北京市级的同类机构，总体上看官员阶层 庞大。由于行政级别职称学历等方面的原因，这部分人的收入水平比较高， 住房消费力也比较强。 第二，北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构。几乎每个省市级地方政府 都在北京设了办事处，有的县乡也有办事处，购置房产设置办事处很普遍。不 仅如此，许多省级政府的厅局机构和规模较大的地方企业也在北京设有办事处。 他们不光需要办公用房，还需要住宅，而且往往只讲区位，不管价位。 第三，北京拥有规模庞大的涉外机构。各个国家的大使馆都设在北京，许多 国际机构，如亚洲开发银行福利基金会等都在北京设立了办事处，些跨国公 司将自己在亚太地区或中国的总部设在了北京。另外北京还有许多合资企业。这 些涉外机构也需要办公用房公寓等，而且由于国家形象收入水平消费习惯 等原因，他们在面积档次方面的要求也是比较高的。 第四，北京拥有全国规模最大平均层次最高的白领阶层。从精英到金 融高管这些人教育背景好学历层次高收入高，预期好，住房消费力是极强 的。 第五，北京拥有全国规模最大平均层次最高的科教队伍。北京的高校多 研究机构多，而且多是著名的教学科研单位，其中的教学科研人员不但工资收入 高，而且科研经费充足，可用于自己支配的费用数额巨大。 第六，北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。不仅如此，许多外地 文化界演艺界人士也常年滞留北京，购房购车。他们的收入水平和消费水平都 很高。 此外，有不少地方企业家在北京购房，偶尔住。还有些条件好的退休人 员，因为北京的医疗水平高，也来到北京定居。 以上都对北京的房地产需求产生巨大影响，这也是北京作为首都与全国各地 房地产需求市场的显著区别。 三本项目的区位优势 大红门住宅商业金融托幼建设项目作为地下与地上轨道与公路 空间与交通立体连接的城市新型建设试点项目，为了更合理高效节能和环保 的建设本项目，即更优质的利用地铁站点和周边的土地资源提高社会服务附加 值，积极有效地进行探索城市轨道交通与城市建设综合体的无缝连接及业态的升 级创新尝试。本项目规划区内，含四个不同的规划内容包括居住托幼商 业金融和街心绿地。项目地上总建筑面积约万平方米，地下建筑面积将根据 与地铁车站无缝连接及满足项目配套需要来确定。 本项目区位的轨道交通优势主要体现在 地铁四号线十号线与本区域及本地块的关系如下图所示 建设中的地铁四号线，有效的联系了北京南城与北城，规划中的地铁十号 线，东西横贯南城。通过这些轨道交通设施，使南城与北京的经济核心，地 区和中关村地区，紧密地联系起来。如此便利的交通条件，极大地提升了城南的 总体价值。通过沿线周边的地产开发带来地铁的稳定客流，南城的整体房地产品 质也将有质的提升。 本地块西距地铁四号线马家堡西路站米，北依地铁十号线的马家堡东 路站，上接三环，下通四环，位居凉水河西，地理位置优越，交通便利，轨道交 通与房地产开发在此形成了完美的结合。 地铁地下空间客流区域商业宜居型社区，各种梦想各种理念，都 在此得到完美的体现。但这些优势需要通过开发企业的认知与重视在项目的整体 规划和开发建设过程中逐步实现。 本项目区位的景观规划和利用如下图所示 项目用地北侧